수원지방법원 2025타경54875. 경기도 화성시 능동 소재 병점성호아파트 105동 607호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 300,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 박장우이며, 2021년 신길신용협동조합 앞으로 설정한 채권최고액 264,000,000원의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 신길신용협동조합의 임의경매개시결정과 안산시·국의 압류가 등기되어 있습니다. 이러한 후순위 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 임차인의 보증금 인수 위험은 별개입니다. 특히 안교심은 과거 이 아파트의 전세권자이자 소유권자로 등기된 이력이 있어, 현재 임차관계의 실질을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 710 병점성호아파트 105동 6층 607호 도로명주소: 경기도 화성시 10용사로 221 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 15층 건물 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트벽식구조 · 평슬라브 지붕 · 사용승인 2001.08.25 |
| 소유자 | 박장우 (2008.11.10 강제경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 매각기일의 입찰보증금 조건 확인 필요 |
| 신청채권자 | 신길신용협동조합 |
| 청구금액 | 226,582,671원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.27 신길신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2021.10.27 설정된 신길신용협동조합의 근저당권입니다. 2025.03.06 임의경매개시결정과 2026년에 등기된 안산시 및 국의 압류는 매각으로 말소될 권리입니다. 다만 세금 관련 압류가 말소되더라도 실제 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위는 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 배당요구를 했어도 인수 위험은 남는다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안교심 | 2009.05.11 | 미상 | 신청 2025.05.19 |
선순위 전입 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 신고 임차인 1명. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 분류되는 인물은 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았습니다.
배당요구를 했다는 사실만으로 인수 문제가 해결되지는 않습니다. 배당요구일은 2025.05.19로 확인되지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 임차권의 성립 여부와 배당 순위, 배당금 수령 범위에 따라 매수인이 부담하는 금액이 달라질 수 있습니다.
③ 가격·배당 분석 — 3억 원만으로 총취득비용을 판단할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 300,000,000원입니다. 그러나 비교할 수 있는 아파트 실거래 시세가 확인되지 않아, 최저매각가가 시장가격 대비 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 여기에 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이라는 문제가 겹칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,000,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 신길신용협동조합 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 31,000,000원 |
채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 당해세·조세채권의 우선순위 및 임차인 보증금·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 226,582,671원과 근저당 채권최고액 264,000,000원은 서로 다른 개념입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수액은 다르다
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 300,000,000원 | 264,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 28,160,000원 |
| 2회 유찰 시 | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 75,488,000원 |
유찰되면 최저매각가는 낮아지지만, 낙찰가가 낮아지는 만큼 실질취득비용까지 내려간다고 보장할 수 없습니다. 선순위 임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 미배당된다면 인수 부담이 발생할 수 있기 때문입니다. 위 표의 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 수치일 뿐, 낙찰자가 해당 근저당 채무를 인수한다는 뜻이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 능동 및 병점동 소재 병점성호아파트로, 송화초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·학교·공원·근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2001.08.25 사용승인된 철근콘크리트벽식구조의 15층 아파트 중 6층입니다. 난방·급배수·위생·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역 등의 규제가 적용됩니다. 일부 필지에는 자연녹지지역이 포함되어 있습니다.
- 기타 규제. 철도보호지구·비행안전제2구역·상대보호구역·성장관리권역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 용도로 이용되고 있으나, 실제 매매가격 수준과 거래 속도는 별도 확인이 필요합니다. 비교시세가 확인되지 않은 상태에서 환금성이나 할인율을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 안교심의 임대차계약 확인. 임대차계약서 원본, 보증금, 계약 체결 경위, 임대인 및 실제 금전 지급내역을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 2009.05.11 전입 사실 외에 현재 점유와 주택 인도 요건이 유지되었는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위. 확정일자와 우선변제권 성립 여부를 확인하고, 배당요구에 따른 예상 배당금 및 미배당 보증금을 계산해야 합니다.
- 과거 권리자 관계. 안교심의 과거 전세권·소유권 등기와 현재 임차인 신고 사이의 실질적 관계를 확인해야 합니다. 가장임차인 여부는 자료 확인 없이 단정할 수 없습니다.
- 인수금액 재계산. 배당모형의 0원을 그대로 적용하지 말고, 실제 보증금과 배당순위에 근거해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 시세 재확인. 동일 단지·유사 층·유사 면적의 최근 실거래와 거래 추세를 확인하고 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 조세·관리비. 안산시 및 국의 압류 관련 조세채권 우선순위와 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 입찰 조건·원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구서 및 특별매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 3억보다 중요한 것은 미확정 보증금”
이 사건은 후순위 등기만 보면 비교적 단순한 임의경매입니다. 신길신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 2009.05.11 전입한 안교심의 임차관계가 남아 있습니다. 2021년 근저당보다 앞선 전입이고 배당요구도 이루어졌지만, 보증금과 확정일자, 현재 점유 및 실제 대항력 유지 여부가 확정되지 않았습니다. 더욱이 과거 이 아파트의 전세권자와 소유권자로 등기된 동일 인물이므로 실제 권리관계를 면밀하게 대조해야 합니다.
감정가와 최저가가 같은 신건이라는 사실만으로 응찰할 이유는 부족합니다. 비교시세를 통한 가격 검증도 아직 이루어지지 않았습니다. 배당상 인수 0원 가정을 실질 인수 0원 확정으로 오해해서는 안 됩니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 선순위 임차인의 실체·보증금·인수 여부 확인이 먼저이고, 가격 판단은 그 다음입니다.
