44,247,000원
인천지방법원 2025타경3505. 김포시 구래동 디원시티 지식산업센터 8층에스818호로, 감정평가상 이용상태는 지원시설(기숙사)입니다. 권리의 기준점은 2021년 7월 15일 설정된 국민은행 근저당권 112,800,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정, 토스뱅크 가압류, 국가 압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
점유자로 조사된 이강인의 전입일은 2024년 12월 26일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력을 갖지 못하며, 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당순위와 명도 과정은 원문을 통해 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 8층에스818호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 내 지원시설(기숙사) |
| 소유자 | 선선관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 44,247,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 139,871,613원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.15. 주식회사국민은행 근저당권 112,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
최초 소유권은 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁으로 보존됐고, 2021년 7월 15일 선선관에게 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 접수번호 72012로 국민은행 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 이후의 경매개시결정, 토스뱅크 가압류 30,324,803원과 국가 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이강인 | 2024.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이강인의 전입신고는 말소기준일인 2021년 7월 15일보다 늦은 2024년 12월 26일이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없기 때문에 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 129,000,000원이고 현재 최저매각가는 44,247,000원입니다. 3회 유찰되면서 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 44,247,000원입니다.
그러나 동일 건물 또는 유사한 지원시설(기숙사)의 최신 거래가격을 근거로 한 비교가 없어, 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 특히 3회 유찰은 앞선 가격대에서 시장의 선택을 받지 못했다는 신호이므로, 실제 거래사례·임대수익·관리비·공실 가능성을 함께 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,196,446원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 112,800,000원 | 43,050,554원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 30,324,803원 | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 143,124,803원 | 100,074,249원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용을 제외한 43,050,554원이 국민은행에 배당되고, 토스뱅크와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 채권자 미배당은 100,074,249원이지만, 이 부족액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 44,247,000원 | 43,050,554원 | 100,074,249원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 30,972,899원 | 30,015,387원 | 113,109,416원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 21,681,029원 | 20,890,770원 | 122,234,033원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용되고 있습니다. 일반 공동주택으로 가정하지 말고 실제 용도와 관리규약을 확인해야 합니다.
- 입지. 양촌역 북동측 인근으로, 주변에 지식산업센터·업무시설·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 양촌역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물이며 공용부분에 위생설비·급배수시설·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 폭 약 8미터·22미터·10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·김포신도시 택지개발지구에 속하며 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 디원시티의 동일·유사 지원시설(기숙사) 거래사례를 확인해 44,247,000원이 실제 시세보다 낮은지 검증하세요.
- 임대수익 확인. 현재 점유자의 임대차계약서, 보증금, 월차임, 계약기간과 연체 여부를 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 점유자가 있으므로 인도명령과 명도 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 가능성과 배당표 변동 여부를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 경기광주세무서장 압류와 관련된 조세 금액·법정기일·배당순위를 확인하세요.
- 용도 확인. 지원시설(기숙사)의 실제 사용 가능 범위, 관리규약, 관련 인허가와 금융조건을 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증해야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류·압류와 대항력 없는 점유자는 매각으로 정리됩니다. 배당 부족액이 100,074,249원 발생하더라도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 지원시설(기숙사)의 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않았고 3회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 검증 필요로 정리하는 것이 타당합니다. 실거래·임대수익·관리비·점유관계를 확인한 뒤 실질적인 수익성과 재매각 가능성을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.