대구지방법원 2025타경1113. 경북 칠곡군 가산면 송학리에 있는 근린생활시설과 단독주택, 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물 이용상태는 사무소·창고·단독주택으로 나뉘며, 농촌취락과 소규모 공장, 농경지 등이 혼재한 지역에 위치합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,512,973,330원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부상 주요 담보권은 2024년 설정된 신한은행 근저당권입니다. 앞서 설정됐던 구미농업협동조합 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 담보권의 말소 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 매수인이 추가 부담 없이 취득한다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

이 물건의 1층에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 (주)에스에이테크가 있습니다. 대항력이 있는 임차인이므로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 특히 실제 보증금 액수에 관한 별도 주장이 제기되어 있어, 입찰에 앞서 그 근거와 인수 범위를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 남는다

말소기준은 2024.06.27. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 채무자는 주식회사에스에이테크이고, 채권최고액은 960,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 정상적인 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

이보다 앞서 설정됐던 구미농업협동조합 근저당권 276,000,000원과 360,000,000원은 2024.06.27. 이미 말소되었습니다. 따라서 두 근저당권의 채권최고액을 현재 인수채무나 배당대상 채무로 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 3,000만원과 8,000만원의 충돌

실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 위 인수액은 확인된 임차보증금 30,000,000원을 기준으로 한 금액이며, 별도로 제기된 보증금 증액 주장의 사실관계는 확정되지 않았습니다.

실질취득액은 매각대금과 매수인이 승계하는 보증금의 합계로 계산했습니다. 취득세·명도비·관리비·추가 공사비 등은 포함하지 않은 금액입니다. 보증금이 30,000,000원으로 인정되는 경우와 80,000,000원으로 인정되는 경우 사이에는 50,000,000원의 취득 부담 차이가 발생합니다.

특히 보증금 증액 여부와 증액 시점, 해당 금액의 대항력 및 실제 승계 범위는 임대차계약서, 변경계약서, 지급 증빙, 점유관계 및 관련 법률관계를 대조해야 합니다. 보증금 80,000,000원 주장을 검증하지 않은 채 이를 확정 채무로 단정하거나, 반대로 30,000,000원만 부담한다고 확신해서도 안 됩니다.

③ 가격과 회차별 실질취득액

이번 매각은 감정가 1,512,973,330원을 그대로 적용하는 신건입니다. 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%의 가격 시나리오를 적용하면 다음과 같습니다. 보증금 30,000,000원이 전액 인수되는 기준으로 계산했습니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 향후 매각 일정이 아닙니다. 실질취득액은 보증금 30,000,000원 전액 인수를 전제로 계산했으며, 인수 범위가 변경되면 함께 달라집니다.

사무소·창고·주택과 토지가 결합된 일괄매각 물건이므로, 일반적인 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균과 단순 비교하기 어렵습니다. 건축물별 이용 상태와 토지별 사용 가능성, 임대수익 및 처분 가능성을 각각 검토해야 적정 입찰가를 설정할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,512,973,330원 가정)

근저당권 배당액은 채권최고액 960,000,000원을 적용한 추정치로 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 804,430,026원입니다. 집행비용과 소유자 잔여액도 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

신건 가정에서는 신한은행 채권최고액 기준 전액 배당 후 소유자에게 535,443,597원이 남는 것으로 계산됩니다. 하지만 임차보증금 30,000,000원은 배당액에 포함되어 있지 않습니다. 이 금액은 매각대금의 배분이 아니라 매수인의 별도 인수 부담입니다. 따라서 도넛차트의 합계에 임차보증금을 더해서 배당액으로 표시해서는 안 됩니다.

⑤ 농지·제시외 건물 — 입찰자격과 매각범위 확인

경매 대상은 토지와 여러 건물의 일괄매각입니다. 확인된 토지 중에는 지목이 대(垈)인 토지도 있으나, 농지취득자격증명 조건은 매각목록 4~6에 별도로 기재되어 있습니다. 특정 필지의 지목만 보고 전체 매각 대상에 농지취득 의무가 없다고 판단해서는 안 됩니다.

명세서상 제시외 건물은 매각에 포함되어 있으며, 목록 7 지상의 이동식 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됩니다. 감정평가에서는 토지에 식재된 측백나무 다수를 토지에 포함하여 평가했습니다. 현장에서 건물·조경수·컨테이너의 위치와 경계를 구분하고, 매각에 포함되는 물건과 제외되는 물건을 직접 대조해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 칠곡군 가산면 송학리 소재 봉학저수지 북동측 인근으로, 농촌취락·소규모 공장·전원주택·농경지·야산 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 대중교통과 간선도로 접근성 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 사무소. 2(가) 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 근린생활시설로, 사무실·회의실·화장실 등이 있습니다. 사용승인일은 2022.11.22.입니다.
• 창고. 3(나) 건물은 일반철골조 판넬지붕 단층이며, 내부에 H-Beam 구조가 노출되어 있고 층고는 약 5미터입니다. 사용승인일은 2022.12.08.입니다.
• 주택. 8(다) 건물은 철근콘크리트조의 지하 1층·지상 1층 단독주택입니다. 지하에는 차고·창고 등이 있고, LPG가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다. 사용승인일은 2022.12.08.입니다.
• 토지·규제. 확인된 토지 정보는 계획관리지역·가축사육제한구역이며, 공시지가 121,200원/㎡, 지목 대, 면적 940.0㎡입니다. 농지취득 관련 조건이 기재된 다른 매각목록은 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 확인되지 않습니다. 다만 농지 전용과 토지 현황변경 문제는 이와 별개입니다.
• 환금성. 주거·창고·사무실과 토지가 함께 포함된 복합 물건으로, 일반 주거용 단일 물건보다 매수 목적과 운영 방식이 다양합니다. 실제 매수 수요와 개별 용도별 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 대조. (주)에스에이테크의 임대차계약서, 보증금 지급 증빙 및 변경계약서를 확인하여 30,000,000원과 80,000,000원 주장의 근거를 구분해야 합니다.
• 현대배관 참고서면 확인. 2026.05.15. 제출된 참고서면과 첨부자료를 대조하고, 임차보증금 반환채무 및 매수인 인수 범위를 법률적으로 확인해야 합니다.
• 대항력·점유 범위. 전입 시점, 실제 점유 공간, 임차 목적물과 임대차 승계 범위를 확인해야 합니다. 1층 점유와 일괄매각 목적물 전체의 관계도 점검 대상입니다.
• 농취증 발급 가능성. 목록 4~6의 농지취득자격증명 제출 조건을 확인하고, 발급 불가능 또는 미제출로 인한 매수보증금 미반환 위험을 먼저 검토해야 합니다.
• 무허가 전용 여부. 토지 현황과 허가·신고 이력을 비교하여 향후 원상회복명령의 대상과 비용 부담 가능성을 점검해야 합니다.
• 제시외 건물·컨테이너. 포함 건물과 제외된 이동식 컨테이너의 실제 위치, 소유관계 및 인도·철거 문제를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 낙찰가뿐 아니라 임차보증금 인수액과 취득세, 관리·보수비, 명도·행정절차 비용까지 반영해 자금계획을 세워야 합니다.
• 시세 원본 확인. 근린생활시설·주택·토지별 거래사례를 조사해야 하며, 감정가 대비 유찰률만으로 저가 매수 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 경매기록 최신본 확인. 매각물건명세서 정정 여부, 등기부 변동, 임차인 주장 관련 결정 및 특별매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 말소보다 중요한 것은 인수·취득자격”

이 사건은 단순히 신한은행 근저당권의 소멸 여부만 보고 입찰할 수 있는 물건이 아닙니다. 등기상 선행 근저당권들은 이미 말소되어 있고, 현재 신한은행 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금은 별도로 남습니다.

임차보증금 30,000,000원을 기준으로 해도 신건 실질취득액은 1,542,973,330원입니다. 여기에 80,000,000원 반환의무를 주장하는 참고서면이 존재하여 실제 인수 범위에 관한 불확실성이 큽니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환과 토지 원상회복 가능성도 입찰 단계에서 무시할 수 없습니다.

더욱이 사무소·창고·주택·토지를 일괄 취득하는 복합 물건이므로, 감정가나 유찰 시 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 현 단계에서는 보증금 분쟁과 농지취득 관련 위험을 먼저 해소하고, 실질취득액에 대한 별도의 시세·수익성 검토를 완료하기 전까지 입찰을 보류하는 보수적 접근이 타당합니다.

결론: 등기상 말소 구조는 단순하지만, 임차인 인수와 농지 조건은 중대한 위험입니다. 권리·행정 리스크 해소 전에는 가격이 낮아져도 안전한 입찰이라고 볼 수 없습니다.