인천지방법원 2025타경3536. 부천시 소사구 심곡본동 한울팰리스 2층 201호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 2015년 소유권이 이전된 날 신한은행이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 농협은행 가압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류가 순서대로 등기됐으나 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 134,750,000원으로 감정가 275,000,000원의 49%입니다. 권리상 예상 인수액도 0원이어서 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 시세 표본은 2건에 불과하고, 대상면적 56.73㎡와 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단에는 현장 비교가 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3536 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 741-9 한울팰리스 2층 201호 도로명: 경기도 부천시 소사구 성무로17번길 14 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 56.73㎡ · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이장우(14분의 2), 이진우(14분의 2), 현삼순(14분의 7 및 14분의 3) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 134,750,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 132,302,794원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 준공 / 세대수 | 2015.10.07 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.12.01. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이고 채무자는 이상구입니다. 2025.03.26. 농협은행 가압류 56,658,752원과 2026.01.14. 서울보증보험 가압류 19,875,204원은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 동일 면적 비교가 아니다
한울팰리스의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025년 5월 42.99㎡·3층 220,000,000원이고, 다른 거래는 2021년 11월 32.66㎡·5층 165,000,000원입니다. 전체 평균은 192,500,000원이며 최근 12개월 평균은 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 42.99㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 32.66㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 192,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.99㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
권리상 실질취득액은 최저가와 같은 134,750,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 220,000,000원의 61.2%, 전체 평균 192,500,000원의 70.0%입니다. 거래 통계상 최근 가격은 과거 거래보다 33.3% 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,686,500원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 132,063,500원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 56,658,752원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,875,204원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 244,533,956원 중 채권자 예상배당은 132,063,500원이고 미배당은 112,470,456원입니다. 신청채권자의 청구액 132,302,794원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 134,750,000원 | 132,063,500원 | 112,470,456원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 94,325,000원 | 92,227,150원 | 152,306,806원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 66,027,499원 | 64,439,004원 | 180,094,952원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 채권자의 배당 부족분이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 남동측 인근으로 다세대주택, 단독·다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부천역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물이며 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호 마감입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 311.7㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,275,000원/㎡이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 전입세대 열람, 확정일자와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 면적이 같은 매물 비교. 대상면적 56.73㎡와 동일하거나 유사한 면적의 현재 매물·실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부상태 점검. 2015년 준공 다세대이므로 누수, 결로, 난방, 승강기와 공용부분 관리상태를 확인하세요.
- 소규모 단지 환금성. 12세대이고 실거래가 2건으로 적어 향후 매도기간과 가격 변동성이 커질 수 있습니다.
- 공유자 명도. 소유자가 여러 명인 공유구조이므로 실제 점유자와 인도 협의 상대방을 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 대상과 적용 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 조건부 검증”
이 물건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 정리되고 예상 인수액도 0원이어서 등기상 권리분석은 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%, 최신 거래의 61.2%로 내려와 있어 가격 검토 대상이 될 수 있습니다.
다만 최신 거래는 대상면적과 일치하지 않고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 12세대 소규모 다세대이고 경매 낙찰률도 0%인 만큼, 낮은 최저가 자체보다 동일 면적의 실제 매매 가능가격과 점유관계 확인이 승부처입니다. 결론은 권리 합격, 가격은 현장조사 후 판단입니다.
