대구지방법원 2025타경10204. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 226-10 소재 연립·다세대 용도의 건물입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 소유자는 김성곤이고, 2015년 설정된 인동새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권자의 명칭은 이후 구미강동새마을금고로 변경되었으며, 2025년 12월 해당 금융기관의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 감정가 대비 약 34%인 최저매각가입니다. 그런데 유찰 횟수는 0회로 기록되어 있습니다. 일반적인 신건 가격 인하 과정과는 다른 모습이므로, 단순히 여러 차례 유찰된 저가 물건이라고 해석해서는 안 됩니다. 현재 최저가의 산정 경위, 매각 범위, 선행 경매사건과의 관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10204 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 226-10 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 석적읍 동중리10길 26-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 · 건물 등기 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김성곤 (단독소유) |
| 감정가 | 857,150,000원 |
| 최저매각가 | 294,002,000원 (감정가의 34.3%) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 구미강동새마을금고 |
| 청구금액 | 316,478,210원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준권리 | 2015.02.16 · 을구 1번 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 설정 당시 520,000,000원 → 2023.02.21 변경등기 420,000,000원 |
| 토지 기초정보 | 336.8㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 임차관계는 별도 검증
② 임차인·점유 조사 — 실명 점유자 4명, 보증금은 확인 필요
개인 명의로 확인되는 전입·점유자는 정원호, 최현주, 김관후, 이현배 등 4명입니다. 이들의 전입일은 모두 2015.02.16 말소기준권리 이후이며, 현재 기재된 전입관계 기준으로는 대항력이 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차 조건 및 우선변제 가능성을 완전히 검증할 수는 없습니다.
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·특이사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정원호 · 203호 | 2017.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 대위 표기한국토지주택공사의 70,000,000원 신고와 중복 관계로 기재. 다만 등기 호실과 불일치 |
| 최현주 · 205호 | 2025.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입일은 말소기준 이후. 임대차 조건 확인 필요 |
| 김관후 · 306호 | 2017.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입일은 말소기준 이후. 임대차 조건 확인 필요 |
| 이현배 · 503호 | 2024.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 주거용 점유. 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 기타 신원 미확인 기재 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 독립된 임차인인지 확인되지 않아 실명 점유자 수에 합산하지 않음 |
주택임차권등기 — 말소 이력과 보증기관 중복신고 구분
| 권리자 / 대상 | 등기일 | 보증금 | 권리 상태 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최은윤 · 506호 | 2020.03.24 | 30,000,000원 | 2021.09.07 말소 | 기말소 임차권. 현재 인수보증금에 합산하지 않음 |
| 한국토지주택공사 · 501호 | 2021.10.06 | 55,000,000원 | 2021.12.08 말소 | 기말소 임차권. 현재 인수보증금에 합산하지 않음 |
| 한국토지주택공사 · 301호 | 2024.06.18 | 70,000,000원 | 매각소멸 예정 | 정원호 대위 중복별도 신규 보증금으로 합산 금지. 호실 불일치 확인 필수 |
| 한국토지주택공사 · 201호 | 2025.01.23 | 110,000,000원 | 매각소멸 예정 | 2023.01.04 전입, 말소기준 이후. 301호 임차권과 별도 등기이므로 독립된 권리관계 확인 필요 |
또한 한국토지주택공사 명의 201호 보증금 110,000,000원은 301호의 70,000,000원 신고와 별개로 등기되어 있습니다. 이 금액까지 임의로 정원호의 대위·승계 보증금에 포함해서는 안 됩니다. 201호의 임차권 관계, 배당 여부 및 실제 주거 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
감정가 857,150,000원에 비해 최저매각가는 294,002,000원입니다. 비율은 34.3%로 매우 낮지만, 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 857,150,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 294,002,000원 | 감정가의 34.3% · 0회 유찰 기재 |
| 1회 유찰 가정 | 235,201,600원 | 감정가의 27.44% |
| 2회 유찰 가정 | 188,161,280원 | 감정가의 약 21.95% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 시세 대비 할인 여부 판단 보류 |
특히 다세대 건물은 전체 감정가격보다 호실별 실제 임대차 상태, 공실 여부, 수선 상태, 임대수익과 재매각 가능성에 따라 실질 가치가 달라질 수 있습니다. 이 사건은 여러 호실의 점유 관계가 존재하므로, 감정가 할인율만으로 입찰 적정가를 결정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,916,028원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 인동새마을금고(현 구미강동새마을금고) | 520,000,000원 | 289,085,972원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 294,002,000원 |
이 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 표시한 것으로 실제 배당표가 아닙니다. 근저당 채권액은 변경 전 채권최고액 520,000,000원을 사용하고 있으며, 2023년 변경등기상 금액은 420,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰은 미배당 증가, 가격 유리함은 미확정
| 회차 | 가정 매각가 | 근저당 예상배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 294,002,000원 | 289,085,972원 | 230,914,028원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 235,201,600원 | 231,108,778원 | 288,891,222원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 188,161,280원 | 184,727,022원 | 335,272,978원 | 0원 |
회차별 미배당액은 낙찰가가 낮아질수록 증가합니다. 하지만 이 표의 0원 인수액은 파악된 말소권리와 현재 배당 가정에 따른 수치입니다. 미상 점유자의 법적 지위나 별도 인수권리가 확인될 경우 실제 취득부담은 달라질 수 있습니다. 따라서 실질취득액을 무조건 최저매각가와 같다고 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (토지 기초정보 기준)
- 위치. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 226-10, 도로명주소 동중리10길 26-9 소재입니다.
- 용도. 연립/다세대 건물로 여러 호실의 주거 점유 및 주택임차권등기가 확인됩니다. 일괄매각의 정확한 범위를 검토해야 합니다.
- 토지. 토지 기초정보상 면적은 336.8㎡, 지목은 대이며 지형은 평지·가로장방형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 도로접면은 소로한면으로 기재됩니다.
- 공시지가. 404,600원/㎡입니다. 이는 개별 건물 전체의 시장가격이나 낙찰 적정가를 직접 의미하지 않습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교가격을 확인할 수 없어 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다. 다수 호실의 임대차와 명도 부담에 따라 실제 처분기간과 비용이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 확인. 감정가 857,150,000원, 최저매각가 294,002,000원, 유찰 0회의 관계가 어떻게 형성되었는지 법원 매각 공고와 기일내역으로 검증하세요.
- 일괄매각 범위. 건물·토지 및 부속물의 매각 포함 여부와 호실별 권리·점유 범위를 확인하세요.
- 선행 경매사건. 2025.09.22 강제경매개시결정(2025타경9364)과 현재 임의경매 사건의 관계를 확인하세요.
- 실제 점유자 대조. 203호 정원호, 205호 최현주, 306호 김관후, 503호 이현배의 계약서·점유 현황·보증금·확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 대위·승계 중복. 정원호 관련 70,000,000원 대위신고는 중복 합산하지 말고, 203호와 임차권등기상 301호의 불일치를 확인하세요.
- 별도 임차권. 201호 한국토지주택공사 110,000,000원 임차권의 독립된 임대차 관계와 배당·소멸 여부를 확인하세요.
- 근저당 변경. 520,000,000원에서 420,000,000원으로 변경된 채권최고액과 실제 피담보채권 잔액을 확인하고 배당표를 재검토하세요.
- 세금·관리비. 세금 압류 이력에 따른 조세채권 및 공용부분 체납 관리비 등 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 시세 확보. 인근 유사 다세대 건물의 최근 거래, 개별 호실 임대조건, 건물 상태 및 예상 수선비를 확보하기 전에는 감정가 할인율만으로 응찰하지 마세요.
- 서류 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기일내역·배당 관련 서류를 교차 검증하세요.
맺으며 — “34%라는 숫자보다 권리·점유·시세 검증이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 강력한 할인 매각처럼 보입니다. 감정가 857,150,000원에 최저매각가 294,002,000원이라는 가격 차이 때문입니다. 그러나 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실과 실제 시장가격보다 싸다는 결론은 전혀 다릅니다. 최근 실거래 기준가격이 확인되지 않아 가격 매력은 아직 평가할 수 없습니다.
권리 측면에서는 2015년 근저당권 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하는 기본 구조입니다. 확인된 실명 점유자 4명 역시 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 하지만 이 물건은 단일 주택의 단순한 소유자 점유 사건이 아닙니다. 여러 호실의 보증금 미상, 보증기관 대위·승계 중복, 203호와 301호의 불일치, 201호 별도 임차권 및 배당 산정상 금액 차이를 정리해야 합니다.
근저당 미배당은 원칙적으로 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아니지만, 실제 점유와 임대차 관계가 완전히 확인되지 않은 상태에서 인수 0원·명도 부담 없음을 확정하는 것도 위험합니다.
결론은 권리 소멸 구조는 일부 확인되지만, 가격 매력과 실제 취득위험은 검증 보류입니다. 일괄매각 범위, 현재 최저매각가의 산정 경위, 임차권등기와 점유자의 관계, 근저당 변경 및 실제 배당순위를 확인한 뒤에야 입찰 적정가를 판단할 수 있습니다.