대구지방법원 2026타경1012. 대구광역시 남구 대명동에 있는 계명아트빌 2층 203호 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 해당 물건은 그중 2층에 자리합니다. 현재 등기상 소유자는 노유명이며, 2006년 소유권을 취득했습니다. 2007년 3월 22일 한국양계축산업협동조합이 설정한 채권최고액 5,700,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

경매는 이 근저당권자의 신청으로 개시됐으며 청구금액은 3,228,788원입니다. 청구금액과 근저당권 채권최고액은 서로 다른 금액으로, 실제 배당액은 확정 채권액에 따라 달라집니다. 등기상 과거의 다른 담보권과 가압류는 이미 정리됐고 현재 경매개시결정도 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 그러나 등기권리가 정리된다는 사실만으로 점유 및 명도까지 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당은 명확하다

이 사건의 핵심은 2007.03.22 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 현재 남아 있는 담보권 가운데 이 권리가 말소기준이 되며, 정상적인 매각을 전제로 근저당권과 이후의 경매개시결정은 소멸할 예정입니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입자는 있지만 보증금은 미상

확인된 전입자는 김남현 1명입니다. 전입일은 2016.04.01로, 말소기준권리 설정일인 2007.03.22 이후입니다. 따라서 확인된 날짜관계상 이 근저당권보다 앞서는 대항력은 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 및 임대차관계의 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점을 근거로 한 판단입니다. 전입 사실만으로 현재의 실제 임차인 여부, 보증금 규모 또는 점유 형태가 확정되지는 않습니다.

③ 가격 판단 — 43,000,000원이 싼지는 별개

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 43,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가가 감정가와 동일합니다.

다만 계명아트빌의 동일 면적·유사 층수에 대한 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서 감정가 43,000,000원을 곧바로 시세로 보거나, 경매 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 소규모 다세대주택은 호실별 면적·내부 상태·접근성에 따른 가치 차이를 반영해 비교할 필요가 있습니다.

유찰 시나리오는 매각가와 채권최고액을 기준으로 한 가정입니다. 실제 매각 일정·최저가·배당 및 낙찰 여부는 별도로 확정됩니다. 미배당액 0원은 표에 반영된 근저당채권 기준이며, 미확인 조세·임차인 배당은 포함하지 않습니다.

위 가정대로 매수인 인수금이 발생하지 않는다면 신건에서의 권리 인수 기준 취득액은 43,000,000원, 1회 유찰 시에는 34,400,000원, 2회 유찰 시에는 27,520,000원입니다. 다만 이 수치는 취득세·등기비용·관리비·수리비·명도비용을 포함한 최종 투자금액이 아닙니다. 실거래 시세와 비교하지 않은 가격 인하는 그 자체로 수익성을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,000,000원 가정)

매각대금 43,000,000원을 기준으로 집행비용 1,174,000원, 한국양계축산업협동조합 근저당권에 5,700,000원을 배당하면 소유자에게 돌아갈 것으로 추정되는 잔여금은 36,126,000원입니다.

다만 경매 신청 청구금액은 3,228,788원이고, 배당표는 근저당권 채권최고액 5,700,000원을 배당하는 것으로 가정했습니다. 채권최고액이 실제 확정 채권액이나 지급 배당액을 뜻하지는 않습니다. 당해세·소액임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았으므로, 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 대구광역시 남구 대명동 소재 삼각지네거리 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 학교·기존 주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 203호입니다. 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰진 다세대주택입니다.
• 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 6m, 남동측 약 3m 도로와 접합니다.
• 토지. 장방형 평지이며 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다. 토지면적은 280㎡이고, 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 11세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 과거 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회이며, 매도 가능 가격과 소요 기간은 최근 유사 호실 거래·수요를 확인한 후 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 김남현의 지위. 실제 거주·점유 여부, 소유자와의 관계, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
• 보증금·확정일자. 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 소액임차인 최우선변제 가능성을 따져야 합니다.
• 말소기준권리. 2007.03.22 한국양계축산업협동조합 근저당권이 현재 유효한 말소기준권리인지 등기 원본으로 재확인하세요.
• 과거 말소 이력. 동대구농업협동조합 근저당, 이경수 근저당, 이강순 가압류 및 과거 강제경매개시결정의 말소 상태를 확인하세요.
• 실거래 검증. 동일 또는 유사 면적의 최근 거래가격·최신 거래·가격 추세를 확인한 뒤 최저가 43,000,000원과 비교하세요.
• 면적·현장 상태. 등기부·건축물대장상 전용면적과 현장 구조의 일치 여부, 누수·결로·설비 상태를 확인하세요.
• 명도·관리비. 점유자와 인도 협의 가능성, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 금액을 확인하세요.
• 배당 재검증. 실제 채권액, 당해세, 최우선변제권과 집행비용을 확인해 예상배당을 수정하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 말소는 명확, 가격 판단은 보류”

대구 계명아트빌 203호는 권리 구조만 보면 비교적 단순한 임의경매입니다. 2007년 한국양계축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 과거 다른 근저당권과 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 시나리오에서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 김남현의 보증금과 임대차관계가 미확인 상태이므로, 인도 절차와 우선배당 관련 사항을 확인하기 전까지는 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다. 더구나 현재 최저가인 43,000,000원이 최근 실거래에 비해 저렴한지 판단할 근거도 충분하지 않습니다.

결론은 권리 구조 확인, 점유관계 추가 조사, 가격 판단 보류입니다. 매각 후 근저당권의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 실제 수익성은 시세 검증과 점유자 확인을 마친 뒤 평가해야 합니다. 신건의 감정가 그대로 응찰하기보다는 객관적인 비교가격을 먼저 확보하는 접근이 적절합니다.