대구지방법원 2026타경100013. 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 1055에 소재한 주택 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택이며, 토지 관련 자료에는 면적 344.0㎡, 지목 대, 계획관리지역 등이 나타납니다. 소유자 심성현은 2016.12.13 증여를 원인으로 2016.12.14 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이후 2021.09.17 한아름신용협동조합 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 대구신용보증재단과 제이비우리캐피탈의 가압류, 한아름신용협동조합의 경매개시결정, 국의 압류는 모두 그 이후에 발생했습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그런데 권리관계가 비교적 단순하다는 이유만으로 입찰해서는 안 됩니다. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 농지취득자격증명 제출 조건이 붙어 있기 때문입니다. 특히 농취증 미제출에 따른 입찰보증금 미반환은 단순한 매각 후 비용 문제가 아니라, 매수인의 자금 손실로 직결될 수 있는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 1055 도로명: 경상북도 칠곡군 동명면 남원로2길 13-13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 |
| 토지 현황 | 면적 344.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 심성현 (2016.12.14 소유권이전, 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 317,943,600원 / 317,943,600원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한아름신용협동조합 |
| 청구금액 | 101,741,610원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.17 을구 8번 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함목록 3 · 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.09.17 한아름신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 120,000,000원이고, 경매 신청채권자도 같은 한아름신용협동조합입니다. 등기상 더 오래된 근저당권들은 이미 말소됐으므로 현재 권리분석에서는 이 근저당권을 말소기준으로 봅니다.
2025.10.20 대구신용보증재단의 가압류 96,800,000원, 2025.11.14 제이비우리캐피탈의 가압류 23,672,289원, 2026.01.06 임의경매개시결정, 2026.01.14 국의 압류는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 등기상 매각으로 소멸할 권리들이므로 해당 채권액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
한편 2025.07.16 삼성카드가 6,356,804원의 가압류를 했지만 2025.07.23 말소등기가 접수돼 이미 말소됐습니다. 이 채권을 현재 배당 대상 채권에 다시 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 점유자는 한영자 1명입니다. 전입신고일은 2024.12.13으로, 말소기준 근저당권의 설정일인 2021.09.17보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한영자 | 2024.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 전입일 기준 |
미상 | 비승계 실제 점유자 |
확인 출처: 현황조사·매각물건명세서. 대항력은 현재 확인된 전입일과 말소기준일을 비교한 판단입니다. 확정일자 및 배당요구 여부에 따른 우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 실거래 근거 없이 싸다고 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 317,943,600원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 인수금액 0원이라는 현재 추정을 적용하면, 최저가 낙찰 가정의 실질취득금액도 317,943,600원입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 부대비용은 별도입니다.
하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 이 때문에 감정가가 실제 시장가격에 비해 적정한지, 또는 어느 정도 할인돼야 투자상 이점이 발생하는지를 객관적으로 판단하기 어렵습니다. 유찰 전 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 적정가라고 볼 수 없고, 유찰 후 최저가가 내려가더라도 곧바로 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 317,943,600원 | 0원 | 317,943,600원 |
| 1회 유찰 (80%) | 254,354,880원 | 0원 | 254,354,880원 |
| 2회 유찰 (64%) | 203,483,904원 | 0원 | 203,483,904원 |
유찰 후 가격은 회차별 가정이며 실제 최저매각가격 및 매각일정이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 실질취득 추정액은 각 회차 최저가에 매수인 인수 추정액 0원을 반영한 금액으로, 부대비용은 제외했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,943,600원 가정)
현재 최저매각가 그대로 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 근저당권은 채권최고액 기준, 후순위 가압류는 청구금액 기준으로 계산돼 있습니다. 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,251,210원 |
| 1. 근저당 · 한아름신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 96,800,000원 | 96,800,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 23,672,289원 | 23,672,289원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 72,220,101원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7%를 기준으로 산정된 추정액입니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 101,741,610원이지만 배당 시뮬레이션에는 채권최고액 120,000,000원이 반영되어 있으므로 실제 지급액을 확정한 수치가 아닙니다. 국의 압류와 관련된 조세채권, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당은 줄지만 매수인 인수는 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 317,943,600원 | 240,472,289원 | 0원 | 72,220,101원 |
| 1회 유찰 | 254,354,880원 | 240,472,289원 | 0원 | 9,521,623원 |
| 2회 유찰 | 203,483,904원 | 199,835,129원 | 40,637,160원 | 0원 |
현재 신건 가정에서는 채권자에게 240,472,289원이 모두 배당되고 소유자에게 72,220,101원이 돌아가는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 가정에서도 채권 전액 배당이 가능하지만 소유자 잔여는 9,521,623원으로 감소합니다. 2회 유찰 가정에서는 채권 미배당액이 40,637,160원 발생합니다.
중요한 점은 이 미배당액이 곧 매수인 부담은 아니라는 것입니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리의 배당 부족분은 원칙적으로 매수인이 대신 갚을 채무가 아닙니다. 제시된 회차별 시뮬레이션에서도 매수인 인수금액은 모든 회차에서 0원으로 나타납니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 소재 신촌마을 내에 위치합니다. 주변은 팔공산 자락의 기존주택, 임야, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로 외벽은 외장타일 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 등의 마감입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 344.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 278,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 해당하며 자연취락지구(신촌) 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 일괄매각 토지의 필지별 적용 여부는 따로 확인해야 합니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 포함목록 3의 실제 현황과 매각 포함 범위는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 주택·토지의 복합 경매물건이며 인근에 기존주택과 농경지·임야가 혼재합니다. 아파트처럼 동일 단지의 반복 실거래를 통해 가치를 비교하기 어려우므로 개별 토지와 건물의 시장성을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 가장 중요한 선결조건입니다. 일괄매각 토지 중 농취증이 필요한 부분, 발급 요건, 제출 시점, 발급 가능성을 확인하고 미제출 시 매수보증금 미반환 조건을 반드시 검토하세요.
- 일괄매각 목록. 남원리 1055와 공동담보로 기재된 1054·1056-2를 혼동하지 마세요. 실제 매각대상 필지와 제시외 건물 포함목록 3을 대조해야 합니다.
- 점유자 한영자. 전입일 2024.12.13은 말소기준일 이후입니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 사항 및 실제 점유 상태를 확인하고 인도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 세금채권. 2026.01.14 국의 압류가 있습니다. 압류등기의 매각 소멸 여부와 별개로 당해세 및 법정기일에 따른 배당순위는 추가 확인이 필요합니다.
- 실거래 시세. 현 최저가 317,943,600원이 적정한지 판단하기 위해 인근 유사 주택·토지의 실제 거래가격과 개별 상태를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 건물·토지 현장 확인. 단층 주택의 관리 상태, 난방·급배수 상태, 도로 접근, 토지 경계, 실제 이용 형태 및 제시외 건물 현황을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·점유비용. 권리분석상 인수 0원이라도 공용부분 관리비 등 별도 부담 가능성과 명도 관련 비용은 확인이 필요합니다.
- 서류 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각목록을 법원 원본과 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인하세요.
맺으며 — “채무는 소멸해도 입찰 위험은 남는다”
이 사건은 등기상 권리만 놓고 보면 비교적 명확한 구조입니다. 2021.09.17 설정된 한아름신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 발생한 대구신용보증재단·제이비우리캐피탈 가압류와 국의 압류 등은 매각으로 소멸할 권리입니다. 한영자의 전입도 말소기준일 이후여서 매수인 인수금액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 이 물건을 안전한 입찰 대상으로 단정하기는 어렵습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 조건이 있고, 일괄매각 범위와 제시외 건물을 확인해야 하며, 실제 점유자의 보증금과 임대차 세부 내용도 명확히 확인해야 합니다. 비교할 만한 실거래 시세도 확인되지 않아 최저가의 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.
결론은 조건부 입찰 보류입니다. 농취증 발급·제출 가능성과 실제 매각 범위가 확인되기 전에는 응찰을 권하기 어렵습니다. 이 조건들이 해소되고 점유 관계와 시세까지 검증된 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 권리상 인수 0원이라는 장점보다, 입찰자격·증명서 제출 조건과 가격 검증이 우선인 물건입니다.
