대구지방법원 2026타경100039. 대구 수성구 파동에 위치한 대자연아파트 7동 2층 206호입니다. 1987년 사용승인된 철근콘크리트조 5층 아파트 중 2층 세대로, 동일 면적 실거래 비교 기준은 63.79㎡입니다. 현재 소유자는 상속으로 소유권을 취득한 김경수·김동연·김동원·김현수·신봉선 등 5명의 공유자입니다.

이 물건의 경매는 한국주택금융공사가 신청한 임의경매입니다. 2016년 설정된 채권최고액 505,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 기존 한국주택은행과 대구은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준 근저당권 및 그 이후 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 물건을 평가하는 핵심은 채권최고액이 크다는 사실보다 현재 가격과 최근 시장가격 사이의 격차에 있습니다. 신건 최저가 157,000,000원은 최신 실거래 130,000,000원보다 높습니다. 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균만 보고 저평가 물건으로 판단하면 최근 시장의 하락 흐름을 놓칠 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 금지사항등기는 확인 필요

등기상 핵심은 2016.10.13 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 이 권리는 말소기준이며 매각으로 소멸할 권리입니다. 2026.01.14의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권은 이미 말소되어 있으므로 현재 매수인에게 그대로 승계되는 선순위 근저당권으로 볼 수 없습니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 상속인인지, 별도 임차인이나 기타 점유자인지는 확인이 필요합니다. 현재 확인된 임차보증금 인수액은 없지만, 점유관계가 명확해지기 전까지 명도 부담이 없다고 확정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균 1.71억보다 최근 1.30억이 중요하다

대자연맨션1차 동일 면적 63.79㎡ 실거래 내역입니다. 전체 11건의 평균은 170,818,181원이지만, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 129,500,000원입니다. 최신 거래 역시 2026년 8월 130,000,000원에 형성되었습니다.

전체 평균 170,818,181원에 대한 최저가 비율은 91.9%입니다. 이 숫자만 보면 감정가 157,000,000원이 시세보다 낮다고 오해하기 쉽습니다. 그러나 전체 평균에는 2021년의 270,000,000원·275,000,000원 고가 거래가 포함되어 있습니다. 이 거래들이 장기 평균을 끌어올리고 있기 때문에, 전체 평균은 현재 시장가격을 평가하는 데 적절한 단독 기준이 아닙니다.

최근 12개월 평균은 129,500,000원, 최신 거래는 130,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.2%에 해당합니다. 최근 실거래 수준을 기준으로 보면 명백히 비싼 신건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당권의 505,000,000원은 실제 확정 채무액이 아닌 채권최고액으로, 미배당 350,998,000원 역시 이 채권최고액을 기준으로 산출한 차액입니다. 실제 채권액과 확정 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 가정가격에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 한국주택금융공사에 배당되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 청구금액 175,672,779원도 현재 예상배당액 154,002,000원을 웃돌기 때문에 청구액 전액을 충족하지 못하는 구조입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려와야 비교가 달라진다

현재 신건 가격은 최근 실거래 시세보다 높지만, 유찰을 가정하면 매각가격이 달라집니다. 아래는 현재 최저가와 1회·2회 유찰 시의 가격 및 예상 배당을 비교한 것입니다.

유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 다음 매각기일이나 실제 입찰가격이 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액과 예상배당액의 차이입니다. 모든 회차의 인수액은 현재 확인된 권리관계와 배당 가정에 따른 값입니다.

1회 유찰 시 125,600,000원으로 내려오면 현재 최근 12개월 평균 129,500,000원보다 낮은 가격이 됩니다. 하지만 최근 시장의 추세가 -28.1%인 점을 고려하면, 가격이 그 수준으로 내려오는 것만으로 투자 매력이 자동으로 확보되는 것은 아닙니다.

2회 유찰 시 100,480,000원은 현재 확인된 실거래 수준보다 더 낮은 가격이지만, 그 경우에도 추가 하락 가능성, 구축 아파트의 수선 부담, 실제 점유관계와 금융조달 여건을 함께 검토해야 합니다. 유찰에 따른 최저가 하락은 매수 기회를 넓힐 수 있으나 낙찰이나 수익을 보장하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 파동행정복지센터 북측 인근에 위치합니다. 신천 주변 간선도로를 따라 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 1987.07.18 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층 세대입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있으며, 구축 건물의 실제 내외부 상태 및 수선 필요성은 현장 확인이 중요합니다.
• 도로. 단지 남서측으로 폭 약 20m, 동측 경계부분으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역으로, 토지는 대체로 평탄한 부정형의 아파트 부지입니다. 공시지가 자료는 2,509,000원/㎡이며, 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 실제 내부 노후도나 수선 부담이 없다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 408세대 단지로 동일 면적 실거래 이력은 있으나, 최근 거래가격이 과거 고점보다 크게 낮아졌습니다. 거래 추세 -28.1%를 고려하면 과거 고가 거래를 기준으로 향후 매도가격을 기대하는 것은 위험합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 170,818,181원이 아니라 최근 12개월 평균 129,500,000원과 최신 거래 130,000,000원을 중심으로 가격을 판단하세요. 현재 최저가 157,000,000원은 최근 평균의 121.2%입니다.
• 하락장 대응. 최근 거래 추세가 -28.1%이므로 과거 고가 거래에 의존한 입찰가 산정은 피해야 합니다. 매각기일 전에 추가 거래나 가격 변동을 확인하세요.
• 금지사항등기 확인. 2016.10.13 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 법적 성격과 경매 매각 후 말소처리를 법원 및 등기 원본으로 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 임대차 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 공유자·상속관계 확인. 현재 소유자는 5명의 공유자로 등재되어 있습니다. 상속에 따른 소유권이전 내역과 매각대상 및 점유관계를 대조하세요.
• 채권최고액과 실제 채권 구별. 근저당 채권최고액 505,000,000원은 실제 대출잔액이 아닙니다. 청구금액 175,672,779원과 확정 배당액도 구분해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 1987년 사용승인된 아파트이므로 방수, 배관, 창호, 난방설비, 공용부 노후도와 수선 비용을 조사하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용과 세금 등 우선채권을 확인하여 실제 자금 부담을 검토하세요.
• 유찰 시 재평가. 1회 유찰 125,600,000원, 2회 유찰 100,480,000원은 가정가격입니다. 유찰이 발생하면 당시의 새로운 실거래가격과 비교해 다시 판단하세요.
• 입찰 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각 공고를 최종 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

대구 수성구 파동 대자연아파트 206호는 권리분석상 한국주택금융공사의 근저당이 말소기준이고, 현재 배당분석 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당 채권최고액이 505,000,000원에 이르고 배당 부족액이 발생하더라도 그 금액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.

그러나 투자 판단에서는 가격이 더 큰 문제입니다. 감정가와 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 129,500,000원의 121.2%입니다. 최신 거래 130,000,000원보다도 높고, 최근 거래 추세 역시 -28.1%로 하락하고 있습니다. 전체 평균 170,818,181원 대비 91.9%라는 수치만으로 신건에 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

또한 1987년 사용승인된 구축 아파트로서 실제 수선 부담을 확인해야 하며, 금지사항등기의 처리 여부와 미상인 점유·임대관계도 별도 검토가 필요합니다. 따라서 권리 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 최근 시세보다 비싸고 확인해야 할 사항이 남아 있는 물건입니다.

결론은 신건 입찰 보류, 유찰 후 최근 실거래와 재비교입니다. 1회 유찰 시 가정 최저가 125,600,000원부터 가격 비교의 의미가 달라질 수 있지만, 하락장에서 새로운 시세 확인 없이 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리 자체보다 최근 시장가격에 맞는 매수가격과 실제 점유·건물 상태를 얼마나 정확히 확인하는가에 있습니다.