대구지방법원 2026타경100051. 대구 동구 봉무동 이시아폴리스더샵4차 403동 12층 1204호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 권동우이며, 2018년 8월 22일 거래가액 364,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 농협은행주식회사 명의 근저당이 설정됐고, 2026년 1월 12일 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받았습니다.

이 사건에서 먼저 확인할 것은 근저당의 정확한 존속관계입니다. 2022년 2월 24일 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 72,000,000원이 말소기준으로 표시돼 있지만, 2018년 설정된 채권최고액 312,000,000원 근저당에는 말소된 것으로 표시된 기록과 2025년 근저당권 이전 기록이 함께 존재합니다. 따라서 단순히 등기상 인수액이 없다는 계산만으로 모든 권리관계가 최종 확정됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 채권이전 확인

말소기준으로 표시된 권리는 2022년 2월 24일 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며, 해당 근저당과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.

한편 2014년과 2016년 국민은행 근저당권은 2018년 8월 22일 해지로 말소된 것으로 나타납니다. 2017년 압류는 2017년 9월 12일, 2024년 대구신용보증재단 가압류는 2025년 12월 8일 각각 말소됐습니다. 2025년 2월 7일 대구신용보증재단 앞으로 이전됐던 일부 근저당권 역시 2025년 11월 18일 말소된 기록이 있습니다.

② 시세 비교 — 평균은 근접하지만 최신 거래보다 높다

대구이시아폴리스더샵4차 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 348,083,333원입니다. 감정가이자 최저가인 342,000,000원은 이 평균의 98.3%로, 평균보다는 소폭 낮습니다. 그러나 가장 최근인 2026년 9월 거래는 319,000,000원으로, 신건 최저가보다 낮습니다.

실거래 최저가는 318,000,000원, 최고가는 386,000,000원입니다. 거래가격의 차이가 큰 편이어서 평균만으로 개별 호수의 적정가를 단정하기 어렵습니다. 특히 최신 거래 319,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 약 107.2% 수준입니다. 물론 해당 거래는 3층이고 경매 대상은 12층이므로 층과 개별 상태 차이를 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)

위 표는 채권최고액 72,000,000원과 추정 집행비용을 적용한 제한적인 배당 시뮬레이션입니다. 실제 확정채권액, 우선채권, 당해세, 배당요구 및 다른 근저당의 존속 여부에 따라 배당액은 크게 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 변화와 인수액

유찰을 가정하면 최저매각가는 1회 유찰 시 273,600,000원, 2회 유찰 시 218,880,000원입니다. 계산상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 표시되므로, 별도 인수권리가 없다는 전제가 확인되면 낙찰가격 하락이 취득비용 감소로 이어질 수 있습니다. 다만 실제 유찰 여부와 향후 매각가격은 확정되지 않았고, 권리 및 점유관계에 따라 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 봉무동 봉무초등학교 서측 인근입니다. 주위는 택지개발사업으로 조성된 대단위 아파트단지, 학교, 주택, 관련 상가 및 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 감정평가상 아파트로서 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 동측과 남동측은 왕복 4차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 12층 단위세대입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스공급 및 난방설비를 갖추고 있으며 아파트로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제2종·제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역 및 대구 이시아폴리스 지방산업단지 관련 지정이 있습니다. 학교 보호구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 관련 제한도 확인됩니다. 토지 공시지가는 1,774,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 개별 세대의 내부 유지관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 774세대 규모의 아파트로 동일 면적대 실거래가 확인됩니다. 그러나 최근 거래가격이 318,000,000원에서 386,000,000원까지 분포해 매각 시점과 개별 조건에 따른 가격 차이를 감안할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 존속관계. 2018년 농협은행주식회사 근저당 312,000,000원의 말소 상태와 2025년 농업협동조합자산관리회사 앞으로의 근저당권 이전등기를 원본에서 대조해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2022년 2월 24일 근저당 72,000,000원이 실제 말소기준권리인지 확인하고, 선순위 권리의 존속 가능성을 재점검해야 합니다.
• 신청채권자 배당. 청구액 239,952,255원이 예상배당표에서 0원으로 처리되는 이유를 확인해야 합니다. 소유자 잔여금 계산을 확정 배당으로 보아서는 안 됩니다.
• 임대관계와 점유. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 현황조사 및 매각물건명세서를 통해 실제 점유자와 대항력 있는 임차인 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰가격. 최저가 342,000,000원은 최신 거래 319,000,000원보다 높습니다. 평균가보다 약간 낮다는 사실에만 의존하지 말고 최근 거래와 층별 차이를 함께 검토해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자가 확인되면 인도 및 명도절차를 검토하고, 미납 관리비 중 승계 문제가 생길 수 있는 부분이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026년 10월 30일 매각기일을 기준으로 기일변경, 매각조건 및 최종 권리관계 변동을 확인해야 합니다.

맺으며 — “평균보다 낮아도, 안전한 가격은 아니다”

이시아폴리스더샵4차 1204호의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이고, 2018년 근저당의 말소 표시와 2025년 채권이전 기록 사이에는 원본 대조가 필요한 부분이 있습니다. 신청채권자의 청구액이 예상배당에 반영되지 않은 점도 중요한 확인 사항입니다.

가격 면에서도 신중해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 348,083,333원, 신건 최저가는 342,000,000원이지만, 가장 최근 거래는 319,000,000원입니다. 평균보다 조금 낮다는 이유로 곧바로 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다. 신건 입찰은 보수적으로 검토하고, 권리 원본과 임대관계를 확인한 다음 유찰 이후 가격까지 비교하는 접근이 적절합니다.

종합 판단은 C등급. 계산상 인수 0원은 긍정적이지만, 권리·배당 정합성 확인이 필요하고 최신 거래 대비 신건 가격도 높기 때문입니다. 권리 확인 전 적극 입찰보다는 원본 대조와 가격 재검토가 우선입니다.