대구지방법원 2026타경100142. 경북 영천시 북안면 임포리에 위치한 공장·기숙사 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철골조 판넬지붕 2층으로, 감정평가상 1층은 공장·사무실·화장실, 2층은 기숙사로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이영철이며, 2023년 소유권보존등기 이후 대구은행 명의 근저당권 4건, 태성지류 명의 근저당권 1건, 가압류와 세금 관련 압류가 차례로 설정됐습니다.
경매는 대구은행에서 상호가 변경된 아이엠뱅크가 신청했습니다. 은행 명의 근저당 4건의 채권최고액 합계는 870,000,000원으로, 사건에 표시된 청구금액과 같습니다. 다만 채권최고액은 실제 확정채권액과 다르고, 여러 근저당에 공동담보목록이 연결되어 있어 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 이 물건에서는 채권액이 크다는 사실보다 매수인이 어떤 부동산을 어떤 조건으로 취득하는지가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100142 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 북안면 임포리 485-20 건물 등기상 임포리 485-21, 485-20 · 임포역길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 건물 및 토지 · 1층 공장·사무실·화장실, 2층 기숙사 |
| 건물 구조 | 철골조 판넬지붕 2층 · 주기둥 H-BEAM · 내외벽 판넬마감 |
| 토지 현황 | 공부상 답 · 확인된 토지면적 927.0㎡ · 계획관리지역 |
| 소유자 | 이영철 (2023.04.28 소유권보존등기) |
| 감정가 / 최저가 | 739,536,240원 / 739,536,240원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 상호: 주식회사 대구은행) / 870,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.09 을구 1번 · 대구은행 근저당권 162,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3 농지취득자격증명 관련 특별조건 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.09 접수된 을구 1번 대구은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 나머지 대구은행 근저당권 3건, 이후 설정된 태성지류 근저당권, 신용보증기관 가압류 2건, 국가·영천시 압류 및 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 말소기준권리 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
또한 등기에 표시된 각 대구은행 근저당권에는 서로 다른 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 공동담보 부동산의 범위, 채권의 실제 잔액, 다른 담보에서의 회수 여부에 따라 배당결과가 달라질 수 있으므로 배당액은 확정채무가 아닌 추정치로 보아야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 그대로인 신건, 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 739,536,240원으로 감정가의 100%입니다. 등기상 인수액 0원을 전제로 한 현재 회차의 실질취득금액도 취득세·명도비·보수비 등 부대비용을 제외하면 739,536,240원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 이 금액을 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 추정 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 739,536,240원 | 461,739,122원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 591,628,992원 | 608,167,298원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 473,303,193원 | 725,309,839원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 80%·64%를 적용한 계산상 가정이며 실제 다음 매각조건의 확정값은 아닙니다. 미배당액은 채권최고액·청구금액과 추정 집행비용을 기준으로 한 값입니다.
회차별 매각가가 하락하면 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 461,739,122원 → 608,167,298원 → 725,309,839원으로 증가합니다. 하지만 등기상 소멸하는 일반 채권의 미배당 증가가 매수인의 직접 인수로 바뀌는 구조는 아닙니다. 입찰자가 실제로 부담하는 핵심은 낙찰대금과 취득·운영 비용, 그리고 별도로 확인해야 할 법적·행정적 위험입니다.
③ 예상배당표 (매각가 739,536,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,795,362원 |
| 1. 대구은행 · 을구 1번 근저당 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 2. 대구은행 · 을구 2번 근저당 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 대구은행 · 을구 3번 근저당 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 대구은행 · 을구 4번 근저당 | 420,000,000원 | 279,740,878원 |
| 5. 태성지류 · 을구 5번 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 · 가압류 | 85,000,000원 | 0원 |
| 7. 경북 신용보증재단 · 가압류 | 86,480,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,191,480,000원 | 729,740,878원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 실제 피담보채권액, 공동담보 회수, 당해세·조세채권 우선순위, 집행비용 및 점유관계에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다.
현재 회차의 가정 매각대금에서 추정 집행비용 9,795,362원을 공제하면 채권자에게 배당할 금액은 729,740,878원입니다. 계산상 대구은행의 앞선 근저당 3건은 각 채권최고액까지 배당되고, 을구 4번 근저당에는 279,740,878원이 배당됩니다. 이후 태성지류 근저당과 가압류 채권자에 대한 예상배당은 0원입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 북안면 임포리 소재 영안중학교 북동측 인근입니다. 지방도 주변 농경지, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 출입이 용이하고 인근 지방도에 시내버스가 운행됩니다. 감정평가에서는 전반적인 교통 여건을 보통으로 판단했습니다.
- 건물 구조. 철골조 판넬지붕 2층으로, 주기둥은 H-BEAM입니다. 바닥은 하드너 및 타일 등으로 마감됐고 급배수·위생설비가 설치되어 있습니다. 2층에는 난방설비가 있습니다.
- 실제 이용. 1층은 공장·사무실·화장실 등, 2층은 기숙사로 사용됩니다. 2층은 일반건축물관리대장상 사무실로 표시되어 실제 이용과 차이가 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 답, 면적 927.0㎡, 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 39,800원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 하천 관련 제한이 확인됩니다. 각 토지 목록별 적용 범위는 구별해야 합니다.
- 하천 저촉. 감정평가에서 일련번호 1 토지는 일부, 일련번호 4 토지는 전체가 하천에 저촉된다고 명시했습니다. 해당 제한의 정도를 감정평가에 반영한 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 공장·기숙사와 농지 관련 토지를 함께 취득해야 하는 복합 물건으로, 용도 및 행정조건에 맞는 매수자를 찾는 과정이 일반 주거용 부동산보다 제한적일 수 있습니다. 실제 환금성은 인근 공장·토지의 거래사례 확인이 필요합니다.
하천 저촉과 농지 관련 조건은 부동산 자체에 영향을 미치는 사항으로, 근저당권처럼 낙찰과 동시에 사라지는 문제가 아닙니다. 권리가 소멸한다는 사실과 토지를 원하는 방식으로 활용할 수 있다는 사실은 별개입니다. 공장 가동, 증축, 기숙사 운영 또는 향후 처분을 계획한다면 실제 허용되는 이용범위를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록 3에 적용되는 제출조건과 미제출 시 매수보증금 미반환 위험을 입찰 전에 확인하세요. 발급 가능하다는 사전 판단 없이 입찰하는 것은 피해야 합니다.
- 일괄매각 목록 확정. 건물·토지·제시외 건물의 포함 범위와 목록별 면적, 등기상 지번 및 현황을 대조하세요. 제시외 건물이 포함된 만큼 현황과 평가 범위를 확인해야 합니다.
- 하천 저촉의 실제 범위. 일련번호 1 토지의 일부 및 일련번호 4 토지 전체에 대한 하천 관련 제한의 구체적 내용과 공장 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 2층 용도 문제. 공부상 사무실과 실제 기숙사 사용의 차이에 대해 용도변경 필요 여부, 적법성 및 후속 행정절차를 점검하세요.
- 실제 점유관계. 확인된 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 1층 공장 운영자와 2층 기숙사 사용자의 점유 근거, 임대차 및 보증금 관계를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보·채권 확인. 대구은행 근저당권 4건과 태성지류 근저당권의 공동담보목록, 실제 채권 잔액 및 배당 요구관계를 확인하세요.
- 세금·집행비용 확인. 국가와 영천시의 압류가 존재하므로 조세채권의 우선순위 및 배당 영향을 확인하고, 예상배당을 확정값으로 취급하지 마세요.
- 공장 시설·운영비. 철골·판넬 건물의 실제 상태, 설비의 사용 가능성, 유지보수 필요성, 점유 및 운영 관련 비용을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 공장·토지의 비교거래, 하천 저촉에 따른 제한, 건물의 실제 이용 가능성 및 추가 비용을 반영해 응찰가를 결정하세요.
- 매각기일·원본 대조. 2026.10.30 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 취득”
영천 북안면 공장·토지 사건은 말소기준권리가 명확하고 등기상 근저당권·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 0명이며, 현재 계산상 매수인이 인수할 채무도 0원입니다. 채권자에게 추정 461,739,122원이 미배당되더라도 그 부족액 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
그러나 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 위험이 있습니다. 일부 토지는 하천에 저촉되고, 2층은 공부상 사무실과 실제 기숙사 사용이 다르며, 임대관계 역시 확인이 필요합니다. 이 위험들은 단순히 등기상 담보권이 소멸한다고 해결되지 않습니다.
감정가와 동일한 739,536,240원이 현재 최저가이지만, 실거래 시세와의 비교가 검증되지 않은 이상 저렴한 매물로 평가하기는 어렵습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 입찰 적격성과 이용가치 검증은 필수. 특히 농취증 발급 가능성, 하천 저촉 범위, 2층 용도의 적법성, 실제 점유관계를 해결하기 전에는 신건 가격으로 무리하게 응찰할 이유가 부족합니다.
