대구지방법원 2026타경100193. 대구광역시 남구 봉덕동 대덕맨션 206동 10층 1002호, 전용면적 약 134.71㎡의 아파트입니다. 등기상 소유자는 류희영으로, 2016년 2월 24일 거래가액 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행의 근저당권이 설정됐고, 이후 채권이 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 한국자산관리공사이며 청구액은 194,204,098원입니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 지점은 2016년 2월 24일 설정된 을구 8번 근저당권입니다. 이후 설정된 국세 압류와 지방자치단체 압류, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 압류등기가 말소된다는 사실과 미납 조세의 배당 우선순위는 별개의 문제이므로 세금채권의 내용은 최종 확인해야 합니다.

가격은 훨씬 명확한 경고 신호를 보입니다. 감정가 3.15억 원은 동일 면적 최근 12개월 거래 평균을 크게 웃돕니다. 특히 2026년 9월 최신 거래가격은 2.32억 원입니다. 감정평가액이 곧 현재 시장에서 통용되는 가격이라고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 매각으로 소멸

현재 소유자 류희영은 2016년 2월 24일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 하나은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2019년 한국주택금융공사로 이전됐으며, 2025년에는 한국자산관리공사로 다시 이전됐습니다. 따라서 현재 채권자와 최초 근저당권자의 명칭이 다르더라도 동일한 근저당권의 권리승계 흐름으로 봐야 합니다.

2019년 이후 삼성카드·신한카드·롯데카드·하나카드·KB국민카드 등의 가압류, 기존 경매개시결정, 여러 근저당권 및 관련 질권이 등기된 이력이 있으나 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 과거 경매개시결정도 취하에 따라 말소된 이력이 있으므로, 현재 진행 중인 2026타경100193 사건과 혼동해서는 안 됩니다.

현재 등기상 남아 있는 국세 압류(2025년 9월 10일)와 대구광역시 남구 압류(2026년 7월 21일)는 모두 말소기준권리 이후에 발생했습니다. 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정이지만, 당해세 등 조세채권이 실제 배당에 미치는 영향은 별도 검토가 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 24.2% 높다

비교 대상은 대덕2차 아파트, 전용 134.71㎡ 동일 면적의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 261,541,666원이지만, 최근의 시장 변화를 반영하려면 최근 12개월 9건 평균 253,722,222원을 우선해야 합니다.

전체 12건 평균은 약 2.62억 원이지만 최근 12개월 평균은 약 2.54억 원으로 더 낮습니다. 최근과 이전 거래를 비교한 가격 추세 역시 -11.0%입니다. 즉, 과거의 높은 거래가를 섞어 평균을 올려 잡기보다는 현재의 하락 추세를 감안해 보수적으로 가격을 평가해야 합니다.

과거 2025년 5월에는 같은 면적의 15층이 315,000,000원에 거래됐습니다. 그러나 이 가격은 전체 표본의 최고가이며, 최근 2026년 거래는 230,000,000원부터 290,000,000원 사이입니다. 과거 최고가 한 건을 근거로 신건 가격이 적정하다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

다음 표는 최초 근저당 채권최고액 270,000,000원을 적용한 참고 배당 시뮬레이션입니다. 실제 등기상 채권최고액은 2021년 240,000,000원으로 변경됐으므로 아래 금액을 확정 배당예상액으로 사용해서는 안 됩니다.

참고 시뮬레이션은 최초 채권최고액 270,000,000원을 사용하며, 현재 변경된 채권최고액 240,000,000원 및 실제 채권잔액을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 당해세와 기타 우선배당채권에 따라 배당액 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

현재 회차는 감정가 그대로 진행되는 신건입니다. 아래 회차별 금액은 유찰을 가정한 시뮬레이션으로, 실제 다음 매각기일이나 최저매각가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

참고 미배당 금액은 최초 근저당 채권최고액 270,000,000원을 적용한 시뮬레이션 수치입니다. 실제 변경 채권최고액과 채권잔액에 따라 달라집니다. 미배당 채권액이 매수인에게 그대로 승계된다는 의미는 아닙니다.

1회 유찰을 가정한 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 253,722,222원과 근접합니다. 그러나 최신 거래가 232,000,000원보다 여전히 높고, 시장 가격의 최근 추세도 -11.0%입니다. 따라서 1회 유찰만으로 충분한 안전마진이 확보된다고 단정할 수 없습니다.

2회 유찰 가정가인 201,600,000원은 최근 평균 및 최신 거래가보다 낮습니다. 다만 실제 매수 비용과 점유·명도, 수리 상태, 매각물건명세서 등을 확인해야 최종 입찰가를 판단할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (단지·토지정보 기준)

• 단지 규모. 대덕2차는 550세대의 아파트 단지이며 준공일은 1991.11.20입니다. 오래된 단지인 만큼 실제 내부 상태와 수리 필요성을 확인해야 합니다.
• 면적. 대상 물건의 전용면적은 134.705㎡이고 실거래 비교 면적은 134.71㎡입니다. 같은 면적 거래끼리 비교할 수 있다는 점은 장점이지만, 층·향·내부 상태에 따른 차이는 남습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 토지면적은 35,385㎡입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 중로각지로 표시됩니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역에 포함되며, 상대보호구역과 시가지경관지구(일반)에 저촉됩니다. 대로1류(폭 35m~40m)에는 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,832,000원/㎡입니다. 이는 토지 가격 판단을 위한 지표로서 아파트 실거래가격과 직접 동일시할 수 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 표본은 12건이고 거래가격은 230,000,000원~315,000,000원으로 차이가 큽니다. 최근 평균과 최신 거래가가 모두 감정가보다 낮으며, 최근 거래 추세도 -11.0%여서 매도 시 희망가격을 보수적으로 설정할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 경계. 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 253,722,222원의 124.2%입니다. 감정가를 시장가격으로 그대로 받아들이지 마세요.
• 최신 거래 확인. 2026년 9월 동일 면적 4층 거래가 232,000,000원입니다. 대상 물건은 10층이므로 층 차이와 내부 상태 등을 확인하되, 이를 근거 없이 큰 가격 차이로 환산해서는 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -11.0%입니다. 과거 최고 거래가 315,000,000원보다 최근 거래가격에 높은 판단 비중을 두세요.
• 말소기준 확인. 2016.02.24 설정된 을구 8번 근저당권을 기준으로 권리의 선후를 재확인하세요.
• 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 270,000,000원이 2021.12.31에 240,000,000원으로 변경됐습니다. 현재 등기와 채권계산서를 대조하세요.
• 채권승계 확인. 하나은행에서 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사로 이어지는 근저당권 이전 경위를 확인하고, 신청채권과 담보채권을 중복 계산하지 마세요.
• 국세·지방세 압류. 남대구세무서장 관련 압류와 대구광역시 남구 압류가 존재합니다. 매각으로 등기가 소멸하더라도 당해세 등의 배당순위를 확인하세요.
• 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다. 소유자 점유 여부와 인도 절차를 점검하세요.
• 관리비·건물 상태. 미납 공용관리비와 수리 필요성, 노후 설비 등을 확인하고 낙찰가 외 지출을 별도로 검토하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각공고 및 최신 실거래를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리돼도, 가격은 정당화되지 않는다”

대구 대덕맨션 206동 1002호는 확인된 임차인 인수액이 0원이고 말소기준 근저당권 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권의 변경등기, 채권승계 관계 및 국세·지방세 압류의 배당 영향을 확인해야 하므로 권리 검토를 생략할 수는 없습니다.

더 중요한 문제는 가격입니다. 신건 최저가가 315,000,000원인 반면, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 253,722,222원, 최신 거래가는 232,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -11.0%로 하락하고 있습니다. 현재 최저가가 최근 평균의 124.2%에 해당하는 만큼 신건 입찰을 가격상 유리한 선택으로 보기 어렵습니다.

1회 유찰 가정가격인 252,000,000원도 최신 거래가보다 높아 추가 검토가 필요합니다. 반면 2회 유찰 가정가격 201,600,000원은 최근 거래수준보다 낮아지지만, 실제 유찰 여부와 매각조건이 확정된 것은 아닙니다.

결론은 ‘권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류’입니다. 이 물건의 투자 판단을 좌우하는 것은 최저가가 얼마나 낮아 보이는지가 아니라, 최근 하락한 시세와 실제 취득비용을 비교했을 때 충분한 가격 여유가 남는지입니다.