대구지방법원 2026타경100245. 대구 북구 사수동 이편한세상대구금호 104동 23층 2301호, 전용면적 비교기준 84.91㎡의 아파트입니다. 2017년 준공된 602세대 단지로, 등기상 소유자는 여동윤입니다. 소유권이전등기에는 거래가액 269,500,000원이 기록돼 있습니다. 이 아파트에는 우리은행 명의의 근저당권 2건이 설정되어 있으며, 한국맥도날드 유한회사의 신청으로 강제경매가 진행되고 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2017.09.15 접수된 우리은행의 첫 번째 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차인 석성혜의 전입일은 2017.07.18로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 현재 점유관계가 충분히 확인되지 않은 만큼 대항력 가능성 및 미배당 보증금 인수 위험을 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 위험을 구분

말소기준은 2017.09.15 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 두 번째 우리은행 근저당권과 2026.01.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당권 채권최고액은 각각 82,500,000원, 104,500,000원입니다. 채권최고액은 실제 대출잔액과 동일한 금액이라고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입의 불확실성

현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명, 석성혜입니다. 보증기관에 의한 대위·승계 신고가 아니며, 별도로 중복 합산할 보증기관 채권은 확인되지 않습니다.

석성혜의 전입일은 첫 번째 근저당권 설정일보다 앞서므로 대항력 판단에서 중요한 선행 사실입니다. 다만 전입일 하나만으로 임대차의 성립, 점유의 계속, 보증금의 존재·액수 및 현재 대항력을 모두 확정할 수는 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 가능성 역시 미상으로 분류해야 합니다.

따라서 이후의 실거래 비교는 확정된 실질취득금액 비교가 아니라 현재 최저매각가를 기준으로 한 가격 검토입니다. 실제 인수금이 발생하면 가격 경쟁력은 아래 비교보다 나빠질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다

이편한세상대구금호의 전용 84.91~84.92㎡ 수준 실거래 최근 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 279,250,000원이며, 2026년 10월 최신 거래 기준 금액은 280,000,000원입니다. 신건 최저가 282,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다.

실거래 최저는 266,000,000원, 최고는 286,000,000원으로 가격 차이가 있습니다. 특히 본건과 같은 23층의 2026년 7월 거래는 285,000,000원으로 확인됩니다. 다만 개별 세대의 향·내부 상태 등에 따른 차이가 있으므로 동일 층 거래 한 건만으로 적정가격을 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)

현재 회차 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외하고 우리은행 근저당권 2건에 채권최고액 기준으로 배당한 뒤, 한국맥도날드 유한회사의 청구채권에 일부 배당하는 구조입니다.

집행비용 4,748,000원을 포함한 총 배분액은 282,000,000원입니다. 채권자 미배당 합계는 141,882,274원으로 추정됩니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 남는다

유찰이 발생하면 최저매각가격 자체는 낮아집니다. 그러나 본건은 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이므로, 낮아진 낙찰가가 그대로 낮은 실질취득가격으로 연결된다고 단정할 수 없습니다. 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조라면 낙찰가 인하 효과가 일부 또는 전부 상쇄될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 사수동 삼영초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 및 임야 등으로 구성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 간선도로와 대중교통시설이 인근에 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 23층 세대입니다. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 단지. 2017.06.07 준공된 602세대 아파트로, 최근 유사면적 실거래 12건이 확인됩니다. 비교 가능한 거래가 존재한다는 점은 가격 검토에 유리하지만 실제 매도 시점의 환금성을 보장하지는 않습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당하며 상대보호구역 등 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 1,415,000원/㎡입니다.
• 도로. 단지 동측 및 남측에 폭 약 20m 도로, 서측에 폭 약 5m 도로가 접합니다.
• 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 거주인 부재로 내부조사는 외부 관찰과 유사 아파트의 일반적인 상태를 기준으로 수행됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 석성혜의 임차보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 액수, 지급 사실 및 계약 존속 여부를 확인해야 합니다. 이 항목이 실제 인수 위험을 판단하는 핵심입니다.
• 대항력·점유 확인. 2017.07.18 전입 이후의 주민등록 유지 여부, 점유 개시 및 계속 여부를 확인해 실제 대항력이 성립·존속하는지 검토해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부 및 배당 가능금액을 파악하고, 보증금 중 낙찰자에게 남을 수 있는 금액을 따로 계산해야 합니다.
• 실질취득가격 산정. 낙찰예정가에 확인된 임차보증금 인수액과 별도 취득·명도 비용 등을 반영해 최근 12개월 실거래 평균 279,250,000원 및 최신 거래 280,000,000원과 비교해야 합니다.
• 신건 가격 검토. 현재 최저가는 이미 최근 실거래 평균의 101.0%입니다. 인수 위험이 해소되지 않은 상태에서 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.
• 실내상태·명도. 내부 직접조사가 이루어지지 않았으므로 실제 상태와 점유자를 확인하고 필요한 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리비 미납 여부와 공용부분에 관한 승계 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 우리은행의 실제 피담보채권 잔액, 한국맥도날드 유한회사의 청구채권, 당해세 및 임차인의 배당순위를 확인해 추정배당을 보완해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 확인되지 않은 임차보증금이 중요하다”

이편한세상대구금호 104동 2301호의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 우리은행 근저당권 2건이 소멸한다는 점보다, 2017.07.18 전입한 임차인 석성혜의 보증금과 대항력 상태를 아직 확정하지 못했다는 점입니다. 현재 예상배당에서 채권자 미배당액은 141,882,274원이며, 이것이 그대로 낙찰자 인수액을 의미하지는 않습니다. 반면 확인되지 않은 임차보증금은 별도의 인수 위험이 될 수 있습니다.

가격도 적극적인 신건 입찰을 뒷받침하지 못합니다. 최저가 282,000,000원은 최근 12개월 평균 279,250,000원보다 높고, 최신 거래 280,000,000원도 웃돕니다. 이는 임차보증금 인수액을 반영하기 전의 비교입니다. 따라서 선순위 전입 임차인의 실제 권리와 보증금 인수 가능성을 확인하기 전까지는 가격 메리트나 최종 취득원가를 확정해서는 안 됩니다.

결론은 권리 확인 우선, 신건 가격 매력 부족, 입찰 판단 보류입니다. 말소기준권리는 명확하지만 실질취득금액이 미확정이므로, 임차인에 관한 핵심 사실이 확인된 뒤에야 가격과 권리 위험을 함께 평가할 수 있습니다.