대구지방법원 2026타경100270. 대구 남구 이천동 강변타운 101동 505호, 전용 52.23㎡ 아파트입니다. 소유자 김인호가 2018년 12월 21일 거래가액 170,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 삼성화재해상보험주식회사 명의로 근저당권이 순차적으로 설정됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2019년 9월 25일 설정된 삼성화재해상보험 근저당권입니다.

그 이후 설정된 같은 채권자의 근저당권 3건과 우리금융캐피탈·롯데캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸할 권리들입니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리 부담은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.

이 사건에서 더 크게 주목할 부분은 가격과 하락 추세입니다. 전체 12건 실거래 평균은 161,208,333원으로 감정가보다 높지만, 이 평균에는 2024년의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균으로 기준을 바꾸면 현재 최저가는 오히려 시세보다 높은 수준으로 평가됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 4건·가압류 2건 모두 소멸

권리분석에서 가장 중요한 등기는 을구 11번 삼성화재해상보험 근저당권입니다. 2019년 9월 25일 접수된 채권최고액 46,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 이 권리 자체도 매각으로 소멸합니다.

이후 같은 채권자가 2020년과 2022년에 설정한 추가 근저당권 3건도 모두 후순위입니다. 2026년에 설정된 우리금융캐피탈 가압류 6,686,341원과 롯데캐피탈 가압류 13,765,717원 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 146,611,111원이 기준

강변타운 동일 전용면적 52.23㎡의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 161,208,333원이지만 최근 12개월 평균은 146,611,111원입니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.

전체 평균만 보면 최저가 153,000,000원은 시세의 94.9%입니다. 하지만 이는 과거 고가 거래가 포함된 평균입니다. 실제 최근 12개월 평균 146,611,111원을 기준으로 하면 최저가는 104.4%로 오히려 최근 시세보다 비쌉니다.

최신 거래는 2026년 7월 154,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 조금 낮지만, 최근 12개월 평균을 웃도는 만큼 충분한 가격 할인이라고 보기 어렵습니다. 특히 2026년 6월 같은 5층 거래가 148,000,000원이었다는 점도 함께 살펴봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 공제하고 근저당권 및 가압류 채권에 배당하는 추정 구조입니다. 삼성화재해상보험의 근저당권 4건은 등기순위에 따라 배당되며, 후순위 일부 채권은 미배당이 발생합니다.

집행비용 2,942,000원은 추정치입니다. 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 단순 배분했으며 실제 채권잔액·이자·집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 인수는 0원

이 물건은 확인된 권리관계상 매수인이 승계할 임차보증금이나 근저당권 부담이 없으므로, 회차별 가정에서도 실질취득금액은 낙찰가와 동일합니다. 배당 부족액은 유찰에 따라 증가하지만 매수인에게 전가되지 않습니다.

다만 매수인의 실제 총지출에는 취득 관련 세금, 명도비용, 수리비, 미납 관리비 중 승계 대상 등이 추가될 수 있습니다. 따라서 낙찰가 자체와 최종 취득비용은 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 이천동 소재 대봉교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 주택, 관련 상가 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 감정평가상 아파트로서의 전반적인 교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 아파트단지 서측·남측·동측으로 폭 약 8~10m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 5층 세대입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 공급 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지이용. 제2종·제3종일반주거지역 관련 사항과 시가지경관지구, 상대보호구역, 도로 및 광로 관련 저촉 사항 등이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 단지·환금성. 480세대, 1994년 준공 단지입니다. 동일 전용면적의 최근 12개월 거래 9건이 확인되지만, 거래가격의 편차와 최근 하락 추세를 감안하면 재매각 가격은 보수적으로 평가해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 최우선 기준으로. 최근 12개월 평균 146,611,111원, 최신 거래 154,000,000원, 최근 하락 추세 -28.5%를 함께 검토하세요. 전체 평균 161,208,333원만으로 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 신건 입찰가 검토. 최저가 153,000,000원이 최근 시세의 104.4%입니다. 현재 최저가에 응찰하면 최근 평균보다 높은 가격에 매수하는 구조라는 점을 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 을구 11번 근저당권이 기준이며, 을구 12~14번 근저당권과 갑구 3번·5번 가압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 누구인지, 별도 임대차관계가 있는지, 인도명령 및 명도 절차가 필요한지 검토하세요.
• 관리비·수리비 확인. 장기 미납 관리비 중 공용부분 승계 대상이 있는지 확인하고, 준공 시기와 실제 내부 상태를 고려해 수리비를 별도로 산정하세요.
• 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 가정가 122,400,000원, 2회 유찰 가정가 97,920,000원을 기준으로 권리와 가격을 재평가하세요. 다만 유찰 자체는 보장되지 않습니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 추정 미배당 57,154,058원은 매수인의 인수 채무가 아닙니다. 실제 배당과 말소 여부를 구분해 검토하세요.
• 매각기일·원본 확인. 2026.10.30 매각기일을 확인하고, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 대조하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 장점, 가격은 보류”

대구 강변타운 101동 505호는 권리관계와 가격 평가를 명확히 구분해야 하는 경매물건입니다. 삼성화재해상보험 근저당권 4건과 후순위 가압류 2건은 매각으로 소멸하며, 확인된 권리관계상 매수인 인수금액도 0원입니다. 채권자의 미배당이 상당하지만 그 미배당이 매수인의 채무로 넘어오는 구조는 아닙니다.

문제는 가격입니다. 감정가와 최저가가 동일한 153,000,000원으로 신건에 나왔지만, 최근 12개월 실거래 평균은 146,611,111원입니다. 신건 가격은 최근 평균의 104.4%이고, 가격 추세도 -28.5%입니다. 전체 평균을 기준으로 싸게 보이는 착시를 경계해야 합니다.

따라서 이 물건은 등기상 인수 부담이 낮다는 이유만으로 신건에서 적극 응찰할 대상은 아닙니다. 실제 점유관계를 확인하고, 최근 거래가격에 비해 충분한 가격 여유가 확보되는지를 우선 판단하는 편이 합리적입니다. 결론은 권리는 대체로 양호, 가격은 보류 — 최근 시세와 하락 추세를 기준으로 신중하게 접근입니다.