대구지방법원 2026타경100272. 경북 경산시 진량읍 보국웰리치경산 102동 701호, 전용 84.49㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물이며 대상 호실은 7층에 위치합니다. 소유자는 조윤호 씨로, 2017년 1월 17일 소유권이전등기가 이루어졌고 당시 거래가액은 180,000,000원입니다.

이후 삼성생명보험주식회사 명의로 채권최고액 180,000,000원의 근저당권이 설정된 이력이 있습니다. 2023년에는 한국자산관리공사 앞으로 근저당권이전등기가 이루어졌으며, 2026년 1월 29일 한국자산관리공사가 신청한 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 다만 기존 근저당권의 말소 여부와 이전등기의 관계를 정확히 대조해야 하므로 현재 권리관계를 단순히 모두 소멸하는 안전형이라고 확정하기는 어렵습니다.

가격도 신중히 접근해야 합니다. 감정가 201,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 188,214,285원보다 높고, 가장 최근인 2026년 8월 거래가 185,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세까지 하락하는 상황이므로 신건 가격 그대로 입찰할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 승계 확인

현재 등기상 소유자는 조윤호 씨입니다. 2017년 1월 17일 삼성생명보험주식회사 근저당권이 설정되었고, 해당 근저당권에 관해 2023년 8월 24일 한국자산관리공사 앞으로 이전등기가 이루어졌습니다. 현재 경매의 채권자도 한국자산관리공사입니다.

2020년과 2021년 삼성생명보험주식회사 신청으로 임의경매개시결정이 등기된 이력이 있으나, 두 경매 모두 취하 후 등기가 말소되었습니다. 국민건강보험공단의 과거 압류 역시 해제 및 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석 대상은 2026년 임의경매이며, 이전의 취하된 경매와 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래보다 높은 신건 가격

보국웰리치 동일 면적 84.49㎡의 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 표본의 평균은 191,875,000원이지만, 가격 메리트 판단에서 더 중요한 최근 12개월 7건 평균은 188,214,285원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 낮아지는 흐름이 나타나므로 전체 평균만 기준으로 가격을 평가하면 시세를 높게 판단할 수 있습니다.

실거래는 165,000,000원~210,000,000원 사이에 분포합니다. 신건 최저매각가 201,000,000원은 전체 평균 대비 104.8%이지만, 최근 12개월 평균 기준으로는 106.8%입니다. 가장 최근인 2026년 8월 실거래 185,000,000원보다도 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

아래 배분은 매각대금에서 추정 집행비용을 차감한 계산 결과입니다. 한국자산관리공사의 청구금액과 경산시 압류 관련 채권은 배당 계산에 반영되지 않았으므로, 실제 채권자 배당표로 사용할 수 없습니다. 특히 소유자 잔여금은 최종 교부 예상액으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치이며, 197,386,000원은 채권자 배당을 계산하기 전의 산술상 잔여금입니다. 실제 소유자 교부액은 아닙니다. 당해세, 우선배당채권, 임차관계 및 채권자별 배당순위를 추가 확인해야 합니다.

유찰 시 가격 시나리오

1회 유찰 시나리오의 최저매각가 160,800,000원은 현재 확인된 최근 실거래 평균과 최신 거래가격보다 낮습니다. 2회 유찰 시나리오는 128,640,000원입니다. 그러나 이는 실제 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 보장하는 것은 아닙니다. 또한 표의 인수액 0원은 현재 계산상 추정치로, 미확인 임차관계가 밝혀지면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경산시 진량읍 신상리 소재 진량읍 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 북측 약 15m, 동측·남서측·북서측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 20층 건물의 7층 단위세대로, 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역에 위치하며, 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가 자료는 847,300원/㎡입니다.
• 공부·건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 파손이나 구조변경 여부를 확인하지 못한 상태에서 평가되었습니다.
• 환금성. 534세대 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격이 165,000,000원에서 210,000,000원까지 차이가 납니다. 최근 가격 하락 추세와 개별 호실 상태를 고려한 매도가격 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2022년 경산시 압류와 2017년 삼성생명보험주식회사 근저당권, 2023년 한국자산관리공사 근저당권이전의 관계를 원본 등기부에서 대조하세요.
• 실제 점유 및 임대관계 확인. 감정 당시 폐문으로 점유관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대, 확정일자, 현황조사와 매각물건명세서를 확인하여 대항력 및 인수 여부를 판단해야 합니다.
• 배당관계 확인. 신청채권 156,831,992원이 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 경산시 압류채권과 조세채권, 근저당권의 피담보채권을 포함해 배당순위를 재검토하세요.
• 신건 가격 경계. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 106.8%이며 최근 거래 추세가 -4.5%입니다. 과거 고가 거래나 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원의 가격 시나리오를 참고하되, 실제 매각조건과 당시 시세를 다시 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 내부 파손 및 구조변경 여부가 확인되지 않았으므로 수리비와 설비 상태를 검토해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납이 있는 경우 매수인에게 부담이 발생할 수 있으므로 관리주체에 미납 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래가를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 확인이 먼저, 가격 매력은 아직 부족”

경산 보국웰리치 102동 701호는 확인된 임차인 신고가 없고 매수인 예상 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 임대관계와 실제 점유 상태가 미상이며, 기존 근저당권의 말소 표기와 한국자산관리공사로의 이전등기 사이에는 재확인할 사항이 남아 있습니다.

가격 측면에서는 결론이 더욱 분명합니다. 감정가이자 최저매각가인 201,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 188,214,285원의 106.8%입니다. 최신 거래가 185,000,000원보다도 높고, 최근 거래 추세는 -4.5%로 하락하고 있습니다.

결론은 권리 재검증, 신건 가격 보류입니다. 말소기준권리와 실제 점유관계를 먼저 확인한 뒤, 향후 가격이 최근 시세보다 유리한 수준으로 조정되는지를 살펴보는 것이 이 사건의 핵심입니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 저렴한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.