대구지방법원 2026타경100284. 대구 동구 신천동 동대구유성푸르나임 15층 1531호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 비교 대상으로 확인되는 전용면적은 29.54㎡입니다. 소유자는 신태진이며, 신청채권자 주택도시보증공사가 105,244,296원의 청구금액으로 강제경매를 진행하고 있습니다.

처음 등기부를 살펴보면 긴장할 만한 권리가 보입니다. 2025년 1월 2일 등기된 이종원 명의 주택임차권입니다. 보증금은 100,000,000원으로 감정가보다 높고, 전입·점유·확정일자는 모두 2022년 12월 22일입니다. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 단순히 경매에서 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다.

하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 주택임차권자 이종원의 양수인으로서 2026년 7월 22일과 8월 11일 대항력 포기 관련 확약서를 제출했습니다. 우선변제권만 행사하고, 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기말소에 동의한다는 내용입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

기존에 설정됐던 대구은행 근저당권(채권최고액 55,200,000원)과 대구축산업협동조합 근저당권(채권최고액 76,800,000원)은 각각 2016년 8월 16일과 2018년 5월 28일 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당의 채권최고액을 현재 인수액이나 배당채권으로 다시 합산해서는 안 됩니다.

현재 권리정리 기준으로 표시된 것은 2026년 2월 2일 강제경매개시결정입니다. 강제경매개시결정 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 이보다 앞서 성립한 이종원의 임차권은 별도 검토가 필요합니다. 특히 임대차계약·전입·점유·확정일자가 모두 2022년 12월 22일이어서 본래는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권으로 분석됩니다.

임차인 권리분석 (실제 임차인 1명)

보증기관과 실제 임차인을 구별해야 합니다. 실제 임차인은 이종원 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 이종원의 보증금 채권 양수인으로 기재돼 있습니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 계산하거나, 이종원의 보증금 100,000,000원과 보증기관 관련 청구금액을 별개의 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

또한 이 확약의 적용 범위는 이종원 관련 임차권과 그 양수 관계입니다. 이종원 이외의 실제 임차인은 확인되지 않지만, 별도의 점유자나 확약 대상이 아닌 독립적인 임차권이 확인된다면 그 권리는 별도로 대항력과 인수 가능성을 판단해야 합니다. 특정 임차권에 대한 포기가 다른 임차인의 권리까지 소멸시키는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 높다

동대구유성푸르나임은 149세대, 2014년 11월 19일 준공된 건물입니다. 비교 대상은 전용면적 27.36~29.54㎡의 유사 면적 실거래입니다. 전체 확인 거래는 12건이고, 이 가운데 최근 12개월 기준 거래는 8건입니다.

가격 판단에서 주목할 기준은 과거 거래 전체 평균 86,583,333원보다 최근 12개월 평균 84,437,500원과 2026년 5월 최신 거래 83,500,000원입니다. 특히 최근 거래 가격 추세가 과거 대비 7.1% 하락한 것으로 나타나, 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균을 기준으로 현재 가격의 매력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2% 수준을 반영한 추정액입니다. 우선변제 보증금 100,000,000원 중 예상배당액은 92,890,000원, 미배당액은 7,110,000원입니다. 이 미배당액은 확약이 없었다면 매수인 인수 가능액이지만, 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기 확약을 적용하면 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 구별해야 한다

이 사건에서 반드시 구분할 것은 확약이 없는 경우의 법률상 인수 구조와 확약이 유효한 경우의 실질취득 구조입니다. 대항력이 유지되고 보증금이 전액 배당되지 않는 상황에서는 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액이 증가합니다. 그러므로 최저매각가만 내려간다고 실질 취득비용이 같은 폭으로 줄어드는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오는 가정된 매각가와 예상 미배당 인수액입니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락에 따라 인수액이 증가해 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 100,000,000원 안팎에 머뭅니다. 집행비용 추정치 때문에 정확히 동일한 금액으로 고정되지는 않습니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 이종원 관련 인수액이 0원이므로 매수인의 실질 취득가격은 각 회차 낙찰가에 가까워집니다. 취득세, 명도비용, 미납 관리비 등 부대비용은 제외한 금액입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 신천동, 동대구역 남서측 인근에 있습니다. 주변에는 업무시설, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주거용 아파트 단지보다는 상업·업무기능이 혼재된 오피스텔 입지로 이해해야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로와 교통시설이 인근에 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 지상 24층 건물의 15층 1531호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등의 마감이고, 위생·급배수·소방·승강기·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지 및 도로. 대체로 평탄한 부정형 토지이며 오피스텔과 공동주택 건부지로 이용됩니다. 동측 약 20m, 서측 약 8m 도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다. 공시지가는 ㎡당 3,555,000원입니다.
• 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 사건상 용도 표기와 실제 오피스텔 이용상태를 구분하고, 구체적인 공부상 용도 및 사용 가능 범위는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 거주인 부재로 실내를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 설비와 마감 상태는 외부관찰, 탐문 및 유사 평가사례 등을 바탕으로 상정됐으므로 실제 상태에 따른 추가 비용 가능성이 있습니다.
• 환금성. 비교 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 8건입니다. 최근 거래 최저 65,000,000원과 최고 116,000,000원의 가격 편차가 크고, 최근 가격 추세는 -7.1%입니다. 소형 오피스텔 특성과 평균 3.9회 유찰 이력을 고려하면 매도 시점과 희망 가격에 따라 처분 기간이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원문 확인. 2026.07.22 및 2026.08.11 제출된 주택도시보증공사의 확약서 원문을 확인하세요. 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기말소 동의의 적용 범위가 최종 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 점검해야 합니다.
• 임차권등기말소 절차. 을구 5번 이종원 임차권등기의 말소 동의와 실제 말소에 필요한 절차를 확인하세요. 확약서 제출과 등기부상 말소 완료는 서로 다른 단계입니다.
• 실제 점유자 확인. 이종원 외 실제 임차인은 확인되지 않지만, 감정평가 당시 실내 확인이 이뤄지지 않았습니다. 현재 점유자가 누구인지, 별도의 임대차 관계가 존재하는지, 인도 및 명도 과정에 추가 장애가 있는지 확인해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 별도 임차인의 권리는 독립적으로 판단해야 합니다.
• 보증기관 승계 관계 확인. 주택도시보증공사는 이종원 보증금 채권의 양수인이자 강제경매 신청채권자입니다. 신청채권 105,244,296원을 별도 임차인의 보증금으로 중복 계산하지 말고, 실제 양수 범위와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 기준으로 응찰가 산정. 최근 12개월 평균은 84,437,500원, 최신 거래는 83,500,000원입니다. 신건 최저가 95,000,000원은 모두를 초과합니다. 과거 전체 평균이나 최고 거래가보다는 최근 거래 수준과 하락 추세를 우선 반영하세요.
• 유찰 후 가격과 인수액을 함께 검토. 확약이 없다면 유찰 후에도 보증금 부족분 인수가 증가해 실질취득이 보증금 100,000,000원 안팎에 묶일 수 있습니다. 이번 사건은 확약의 유효성이 실질취득비용을 좌우하므로 매각가와 인수 가능액을 반드시 구분해야 합니다.
• 관리비 및 취득 부대비용. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 취득 관련 세금, 명도 및 내부 수리비를 별도로 확인하세요. 실질 인수 0원은 모든 부대비용이 없다는 뜻이 아닙니다.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원문을 직접 대조하세요. 2026.10.30 매각기일까지 변경되는 공고 및 매각조건도 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 선순위 임차보증금 100,000,000원이 존재한다는 점과, 그 권리의 양수인인 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출했다는 점입니다. 확약이 없다면 신건 예상 미배당액 7,110,000원을 매수인이 인수할 수 있고, 유찰되더라도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 실질취득 비용이 보증금 수준에 머물게 됩니다.

하지만 제출된 확약서가 명세서 기재대로 유효하게 적용되면 이종원 관련 잔존 보증금 반환청구권은 매수인에게 행사되지 않으며, 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 따라서 이번 사건의 실질취득가격은 확약이 유지되는 조건에서 낙찰가에 가까워지고, 현재 신건에서는 95,000,000원입니다.

문제는 바로 그 가격입니다. 최근 12개월 실거래 평균 84,437,500원, 최신 거래 83,500,000원을 모두 웃도는 데다 최근 시세는 7.1% 하락 추세입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다. 확약으로 주요 인수위험이 완화된 점은 분명 긍정적이지만, 그것만으로 현재 감정가격에 응찰할 이유가 생기는 것은 아닙니다.

결론은 권리 조건부 통과, 신건 가격은 보류입니다. 확약서 원문과 임차권등기말소 절차를 확인하는 것이 먼저이며, 투자 매력은 최근 거래 수준을 반영한 실제 취득가격에서 판단해야 합니다. 대항력 포기로 사라진 위험을 가격 할인으로 착각하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.