대구지방법원 2026타경100298. 영천시 고경면 단포리 소재 아름드리 101동 204호입니다. 전용면적은 73.085㎡이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층에 위치한 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 소유자는 박해균으로, 2018년 4월 4일 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원입니다.
하지만 권리분석은 단순하지 않습니다. 2014년 11월 19일 접수된 김춘수 명의 가등기가 2025년 10월 27일 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 이 가등기는 소유권이전청구권과 관련된 내용으로 기재되어 있으며, 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 정확한 성격을 확인해야 합니다. 매각으로 소멸하지 않는 권리라면 매수인의 소유권 확보에 중대한 장애가 될 수 있습니다.
또한 김숙혜와 김종만의 전입신고가 확인됩니다. 두 사람 모두 말소기준보다 전입일이 앞서지만, 전입신고 사실만으로 임차인 지위와 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 등을 확인해야 합니다. 따라서 배당표상 인수액이 0원으로 추정되어 있더라도, 이를 매수인의 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 고경면 단포리 407-91 아름드리 제101동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 고경면 방천길 62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립주택) |
| 전용면적 / 층수 | 73.085㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 |
| 소유자 | 박해균 (2018.04.04. 거래가 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 달구벌신용협동조합 / 83,259,274원 |
| 말소기준 | 2025.10.27. 갑구 6번 북포항새마을금고 가압류 |
| 선순위 가등기 | 2014.11.19. 갑구 2번 김춘수 · 권리 성격 및 인수 여부 확인 필요 |
| 점유·임차관계 | 김숙혜 · 김종만 전입 확인, 보증금 및 대항력 미확정 |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심 위험
기존 을구 1번 달구벌신용협동조합 근저당권은 채권최고액 108,000,000원으로 2014.09.05. 설정됐으나, 등기상 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 을구 2번 근저당권 115,000,000원 역시 말소된 상태입니다.
그런데 이번 경매는 달구벌신용협동조합의 임의경매로 기재되어 있어, 종전 근저당권의 말소 상태와 경매신청 담보권의 관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 말소기준으로 표시된 북포항새마을금고 가압류와 실제 배당순위가 어떤 관계인지도 원본 서류 대조가 필요합니다.
임차인 및 점유관계 — 전입자 2명, 인수 가능성 미확정
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 김숙혜 | 2018.05.03. | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 확인 |
| 김종만 | 2023.08.21. | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 확인 |
현황조사·매각물건명세서에 기재된 확인 대상 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으나, 각각 독립적인 임차인인지 또는 동일 세대의 전입자인지는 확정되지 않았습니다.
특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 상황이 발생할 수 있습니다. 현재는 두 사람의 보증금 자체가 알려지지 않았으므로 그러한 구조에 해당하는지 판단할 수 없습니다. 최저가만으로 실제 취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 21.2% 높은 신건
아름드리는 2014년 준공된 24세대 규모의 단지입니다. 동일 면적대(전용 약 73.09㎡) 실거래를 보면 전체 10건 평균은 108,000,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 99,000,000원이 현재 가격을 판단하는 데 더 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 73.09㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 73.09㎡ | 1 | 88,500,000원 |
| 2025.08 | 73.09㎡ | 1 | 88,500,000원 |
| 2024.06 | 73.09㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2023.12 | 73.09㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2023.10 | 73.09㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2023.03 | 73.09㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 73.09㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 2022.03 | 73.09㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2021.12 | 73.09㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.09㎡ | 3건 | 99,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.09㎡ | 10건 | 108,000,000원 |
최근 12개월 실거래 3건 평균은 99,000,000원입니다. 신건 최저가 120,000,000원은 이 평균보다 21,000,000원 높고, 비율로는 121.2%입니다. 전체 평균 108,000,000원과 비교해도 111.1%로 더 비쌉니다.
가장 최근 거래인 2025년 10월의 120,000,000원과는 같은 금액입니다. 하지만 같은 기간의 다른 거래는 각각 88,500,000원으로, 최신 거래 한 건이 높다고 전체 최근 시세까지 그 수준이라고 볼 수는 없습니다. 더욱이 최근 거래 구간은 과거 대비 -11.5% 하락 추세입니다. 따라서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
다음은 최저매각가에 매각된다고 가정한 단순 배당 추정입니다. 선순위 가등기와 임차인 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 특히 경매신청 담보권과 종전 근저당권의 관계도 확인이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 가압류 · 북포항새마을금고 | 188,579,582원 | 117,520,000원 |
| 가압류 채권 미배당 | — | 71,059,582원 미배당 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,480,000원을 차감하고 북포항새마을금고에 117,520,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 가압류 미배당 71,059,582원은 그 자체로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 임차인의 우선변제·최우선변제, 당해세, 선순위 가등기 및 실제 배당순위는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 부족 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 71,059,582원 |
| 1회 유찰(80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 94,707,582원 |
| 2회 유찰(64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 113,561,982원 |
매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 이 미배당 채권액을 그대로 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 문제는 별도로 존속할 수 있는 가등기 권리와 임차인의 미배당 보증금입니다. 따라서 회차별 최저가 인하만으로 실질취득비용 감소를 보장할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 고경면 단포리 소재 단포초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트·연립주택·농가주택·농경지 등이 혼재합니다. 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 남서측 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층입니다. 화강석 치장 및 페인트 외벽, 벽지·타일 내부 마감이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북서측과 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접합니다. 토지는 대체로 평탄하며 단지형 연립주택 부지로 사용되고 있습니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역에 해당하며, 하천 및 하천구역 저촉 사항, 소로 관련 제한, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 관련 이용 제한은 관할 기관 확인이 필요합니다.
- 공시지가·공부. 공시지가 160,500원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 단지로, 동일 면적대 실거래 10건의 가격 차이가 큽니다. 최근 12개월 평균은 99,000,000원이고 거래 추세는 -11.5%로, 높은 매도가격을 기대하기보다 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 종류 확인이 최우선. 갑구 2번 김춘수 가등기의 원인과 담보가등기 여부, 소유권이전청구권 보전 여부, 본등기 가능성, 매각 후 말소 여부를 등기원본·매각물건명세서로 확인해야 합니다. 존속 가능성이 해소되지 않으면 입찰 보류가 합리적입니다.
- 임차인 2명 조사. 김숙혜·김종만의 실제 임대차계약, 점유 상태, 전입 및 확정일자, 각 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 두 사람이 별도 임차인인지 동일 세대 전입자인지도 조사해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력 있는 임차인의 보증금이 미배당으로 남는다면 그 금액이 인수될 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 최저가가 낮아져도 총 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
- 경매신청 담보권 확인. 달구벌신용협동조합의 종전 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 임의경매 신청의 기초가 된 담보권과 말소기준권리의 관계, 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 108,000,000원보다 최근 12개월 평균 99,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 신건 120,000,000원에 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -11.5%를 감안해 높은 과거 거래가를 기준으로 낙찰가를 결정하지 않아야 합니다. 매도 시 유동성 위험도 함께 고려해야 합니다.
- 명도·관리비. 점유자 관계가 불확실해 명도 난도가 높아질 수 있습니다. 현장 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 하천구역 저촉, 지구단위계획, 도로 관련 제한 사항을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래가 원본을 대조하고 권리 변동 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 인수 위험도 닫히지 않았다”
이 물건에서 가장 먼저 해결해야 할 문제는 가격이 아니라 소유권과 임차관계의 안전성입니다. 2014년 가등기가 2025년 말소기준보다 앞서고, 전입자 2명에 대해서도 대항력과 보증금 인수 여부를 확정하지 못했습니다. 여기에 임의경매 신청 담보권과 기존 근저당권 말소 상태를 검증해야 합니다.
가격 역시 불리합니다. 신건 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 99,000,000원의 121.2%이며, 최신 거래와 같은 금액입니다. 최근 거래 추세는 -11.5%로 하락 중이고, 24세대 소규모 단지라는 환금성 부담도 있습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 단순히 1회 또는 2회 유찰되어 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 매력이 확보되는 물건이 아닙니다. 가등기 말소·인수 여부와 실제 임차인 보증금 및 대항력 문제가 먼저 해결되어야 합니다. 그 이후에야 총 실질취득비용을 산정하고 최근 시세와 비교할 수 있습니다. 현재 단계에서는 무리한 신건 응찰보다 권리관계 확인을 우선하는 판단이 적절합니다.
