대구지방법원 2026타경100322. 대구광역시 북구 태전동 한일아파트 105동 6층 604호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 1998년 사용승인을 받은 680세대 단지이며, 대상 동은 지상 20층 규모입니다. 소유자 황영태는 2020년 3월 4일 매매로 소유권을 취득했고, 등기된 거래가액은 159,000,000원입니다.

이후 삼성화재해상보험주식회사 명의로 설정된 근저당권의 채권이 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 청구액은 103,203,686원입니다. 매각으로 정리될 담보권을 중심으로 보면 인수 부담은 크지 않아 보이지만, 근저당권의 이전 기록과 말소기준을 정확하게 대조하는 과정이 필요합니다.

가격 측면에서는 더 명확합니다. 최저매각가는 135,000,000원으로, 최근 12개월 평균 126,000,000원과 최신 거래 130,000,000원 모두를 웃돕니다. 최근 거래 추세가 이전 기간보다 2.4% 상승한 점은 긍정적이지만, 신건 가격이 최근 시세 이상이라는 사실은 달라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 승계와 말소기준 확인

이 사건은 2020년 3월 4일 설정된 삼성화재해상보험 근저당권과 2025년 9월 5일 한국자산관리공사로의 근저당권 이전이 핵심입니다. 근저당권 이전은 기존 담보권이 다른 권리자에게 승계된 것이므로 새로운 순위의 담보권이 설정된 것과 구별해야 합니다.

과거 우리은행 명의 근저당권은 2020년 3월 4일 해지로 말소됐습니다. 토스뱅크의 52,638,678원 가압류 역시 2025년 10월 20일 해제를 원인으로 말소됐습니다. 과거 설정됐던 전세권도 2005년 8월 26일 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 107.1%

한일아파트 동일 평형인 전용 59.76㎡ 및 59.84㎡ 거래를 비교했습니다. 확인되는 최근 실거래는 총 12건으로, 전체 평균은 125,250,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 더 최근 시장을 반영한 최근 12개월 9건 평균 126,000,000원을 우선 적용합니다.

실거래 12건의 범위는 115,000,000원~148,000,000원입니다. 같은 평형 안에서도 층과 시점에 따라 가격 차이가 큽니다. 특히 대상 물건과 같은 6층에서 2025년 12월 거래된 가격은 115,000,000원이고, 가장 최근인 2026년 9월 7층 거래가는 130,000,000원입니다.

신건 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.1%이며, 최신 거래가보다도 높은 수준입니다. 전체 12건 평균을 적용하면 최저가 비율은 107.8%입니다. 어떤 평균을 적용하더라도 현재 최저가는 비교 시세보다 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

예상 매각대금은 135,000,000원이며, 집행비용 추정액은 2,690,000원입니다. 그러나 현재 배당 추정에는 중요한 문제가 있습니다. 한국자산관리공사의 청구액이 존재함에도 채권자에 대한 배당액이 산정되지 않았고, 집행비용 차감 후 금액 전부가 소유자 교부액으로 표시돼 있습니다.

132,310,000원은 집행비용만 차감한 채권 미반영 잔액입니다. 채권자 배당 이후 소유자가 실제 수령할 금액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세, 다른 우선채권, 최우선변제 및 집행비용 확정액도 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필수

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 135,000,000원입니다. 유찰에 따른 가격 변화를 비교하면 다음과 같습니다.

매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 추정되지만, 이는 확인되지 않은 선순위 임차권이나 기타 인수 권리가 없다는 전제입니다. 인수금이 없는 일반적인 매각이라면 실질취득금액은 낙찰대금에 취득 부대비용을 더한 금액이므로, 유찰로 최저가가 내려가면 가격 경쟁력이 개선될 수 있습니다.

다만 108,000,000원이나 86,400,000원은 유찰 시나리오상의 최저가격입니다. 실제 해당 가격에 낙찰된다는 뜻은 아니며, 유찰 이후 시장가격과 점유 상태도 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 태전동 태전교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 간선도로와의 접근성을 비롯한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 1998.02.24 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 아파트입니다. 외벽은 페인트, 내부는 벽지 및 타일 등으로 마감돼 있으며, 하이섀시 이중창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·도시가스 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 북서측과 남동측은 약 10m, 북동측은 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역 및 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,496,000원/㎡이며, 가축사육제한구역과 도로 관련 도시계획 사항이 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 680세대 규모로 동일 평형 거래 사례는 확인되지만, 거래가가 115,000,000원부터 148,000,000원까지 분포합니다. 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 충분히 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2020.03.04 삼성화재해상보험 근저당권과 2025.09.05 한국자산관리공사 이전 등기를 대조해 말소기준일과 권리 존속 여부를 확정하세요.
• 배당표 재산정. 한국자산관리공사 청구액 103,203,686원 및 근저당권 채권최고액 122,762,500원을 확인하고, 채권 미반영 소유자 잔여액을 실제 예상배당으로 사용하지 마세요.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 126,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 비교하고, 대상 6층의 상태를 반영해 입찰가를 결정하세요.
• 전입·점유 조사. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 미신고 임차인의 대항력 가능성, 인도명령 및 명도 부담을 점검하세요.
• 관리비 체납 확인. 공동주택 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 비용 여부를 확인하세요.
• 현장 상태 점검. 사용승인 이후 경과한 기간을 고려해 누수·배관·승강기·난방설비·내부 수선 필요성을 확인하세요.
• 유찰 시 재평가. 유찰 시 최저가는 108,000,000원 또는 86,400,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 실제 경매 진행 및 최신 거래가격을 다시 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 대조한 후 최종 응찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “인수액 0원이어도 신건이 싼 것은 아니다”

대구 태전동 한일아파트 604호는 현재 확인되는 권리관계상 매수인 인수액이 0원으로 예상되는 아파트입니다. 과거 전세권과 가압류는 이미 정리됐으며, 현재 담보권 역시 경매 매각으로 소멸하는 구조라면 권리 인수 측면의 위험은 제한적입니다.

그러나 2020년 근저당권과 2025년 채권 승계의 관계를 정확히 확인해야 하며, 채권자 배당액이 누락된 배당 추정은 반드시 수정돼야 합니다. 신고된 임차인이 없더라도 실제 점유자와 임대관계는 아직 확인할 사항으로 남습니다.

가격 측면의 판단은 더욱 분명합니다. 최근 12개월 평균은 126,000,000원, 최신 거래가는 130,000,000원인 반면 신건 최저가는 135,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 2.4% 상승했음에도 현재 최저가는 최근 시세보다 높습니다.

결론은 권리 인수는 비교적 단순할 가능성이 있지만 확인 절차가 남아 있고, 가격은 보류가 적절하다는 것입니다. 신건 입찰보다는 권리·점유·배당 관계를 먼저 검증하고, 유찰 여부와 실거래 수준에 맞춰 응찰가를 판단하는 접근이 합리적입니다.