인천지방법원 2025타경3598. 김포 구래동 디원시티 지식산업센터 10층 1016호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 감정가 170,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 28,572,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2021.03.08. 하나은행 근저당권이며, 그 뒤의 토스뱅크 가압류, 경매개시결정, 김포시 압류, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 현황조사에는 BATBAATAR BAT ORGIL의 전입이 2025.08.10.로 확인됩니다. 이 전입일은 말소기준권리보다 훨씬 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3598 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층 1016호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 10층 1016호 |
| 소유자 | 선선관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 28,572,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 127,896,637원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.03.08. 주식회사하나은행 근저당권 164,400,000원입니다. 이후 2025.08.27. 토스뱅크 가압류 29,488,376원, 2025.09.05. 임의경매개시결정, 2025.12.30. 김포시 압류, 2026.01.09. 국 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BATBAATAR BAT ORGIL | 2025.08.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고일 2025.08.10.은 말소기준권리인 2021.03.08.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 미배당분을 매수인이 대항력에 의해 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 최우선변제 해당 여부와 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 1.70억에서 2,857만원까지 내려온 상태
현재 최저매각가는 28,572,000원으로 감정가 170,000,000원의 16.81% 수준입니다. 이미 5회 유찰된 회차이며, 다음 시나리오는 6회 유찰 시 20,000,400원, 7회 유찰 시 14,000,280원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요, 실사용 가능성, 공실과 재매각 여건을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,572,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 914,296원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 164,400,000원 | 27,657,704원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 29,488,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계 193,888,376원 중 예상 배당은 27,657,704원, 미배당은 166,230,672원입니다. 하나은행 신청채권 127,896,637원도 전액 회수되지 않습니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포한가람초등학교 남서측 인근으로, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 양촌역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 10층 1016호이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 24m, 북측 약 8m, 남측 약 20m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당하며, 토지는 3필지 일단의 사다리형 평지입니다.
- 공시지가. 2,206,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. BATBAATAR BAT ORGIL의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 확인하세요.
- 대항력 판단. 전입일은 2025.08.10.으로 말소기준 2021.03.08.보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 실거래 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 공장(지식산업센터)의 실제 임대수요와 공실, 사용 가능성, 재매각 여건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.08. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 전입자도 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 170,000,000원에서 최저가 28,572,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고 이미 5회 유찰됐으며, 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 권리는 통과, 가격·환금성은 추가 검증이 맞습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 전입자의 배당관계와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
