인천지방법원 2025타경3598. 김포시 구래동 디원시티 지식산업센터 10층 1016호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 선선관 명의로 소유권이 이전된 2021년 3월 8일 같은 날, 하나은행이 채권최고액 164,400,000원의 근저당권을 설정했고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 토스뱅크 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 김포시와 국가의 압류가 순서대로 들어왔지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
현황조사에서 확인된 점유자는 BATBAATAR BAT ORGIL 1명입니다. 전입일은 2025년 8월 10일로 말소기준일인 2021년 3월 8일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 배당되지 못하더라도 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 원본 서류로 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층 1016호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 선선관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 127,896,637원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 토지 현황 | 준주거지역 · 3필지 일단 · 토지면적 3,405.0㎡ · 공시지가 2,206,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021년 3월 8일 접수된 주식회사하나은행 근저당권 164,400,000원입니다. 2025년 8월 27일 토스뱅크 가압류 29,488,376원과 이후 경매개시결정·김포시 압류·국가 압류는 모두 후순위입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없는 것으로 정리돼 있어, 현재 자료상 낙찰자가 승계할 등기상 권리는 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BATBAATAR BAT ORGIL | 2025.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
점유자의 전입일은 말소기준일보다 4년 이상 늦습니다. 따라서 현재 조사 결과대로라면 낙찰자에게 대항할 수 없고, 보증금 미배당분을 낙찰자가 떠안을 구조도 아닙니다. 다만 보증금 액수와 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당표에는 임차인 관련 최우선변제 가능액이 반영되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%지만 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 58,310,000원으로 감정가 170,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 비교할 수 있는 가격 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 거래시장보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 58,310,000원 | 34.3% | 137,027,956원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,817,000원 | 24.01% | 154,206,082원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28,571,900원 | 16.81% | 166,230,770원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 낮아질수록 하나은행과 토스뱅크가 회수하지 못하는 금액은 증가하지만, 그 금액이 낙찰자에게 전가되지는 않습니다. 다만 이미 3회 유찰됐다는 사실은 이전 가격대에서 응찰 수요가 충분하지 않았다는 신호입니다. 지식산업센터의 최근 거래가·임대료와 실제 사용 가능성을 확인하기 전에는 58,310,000원을 저가라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,449,580원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 164,400,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 29,488,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 193,888,376원 | 137,027,956원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 하나은행에 배당되고, 토스뱅크와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터) 구조이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1016호입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 김포한가람초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 공장형 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔과 아파트가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 김포골드라인 양촌역이 있으며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 도로 조건. 동측 약 24미터, 북측 약 8미터, 남측 약 20미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 3필지 일단의 사다리형 평지로 공장·근린생활시설 부지로 이용 중이며, 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 회차까지 3회 유찰됐고 최근 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 매매가격뿐 아니라 실제 공장 사용수요와 임대수요를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 원본 확인. 감정가 대비 34.3%라는 비율이 아니라 디원시티 지식산업센터의 최근 동일·유사 호실 거래가를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유자 서류 확인. BATBAATAR BAT ORGIL의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사서에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 김포시와 국가의 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 공장 용도 적합성 확인. 현장 내부 상태와 실제 사용 가능 여부, 지식산업센터 입주·사용 조건을 현장과 관련 서류에서 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오 구분. 40,817,000원과 28,571,900원으로 내려가더라도 채권자 미배당만 커질 뿐 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 낮은 가격이 환금성 위험을 자동으로 해소하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 소멸합니다. 점유자의 전입도 말소기준 이후여서 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득액은 현재 최저가 58,310,000원과 같습니다.
그러나 58,310,000원이 시장에서 싼 가격인지는 별도 문제입니다. 이미 3회 유찰됐고, 공장형 지식산업센터이며 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격과 환금성은 검증 대기입니다. 동일 건물의 최근 거래와 임대수요, 실제 사용 가능성을 확인해 가격 여유가 입증될 때에만 현재 할인율이 의미를 갖습니다.