54,743,000원
인천지방법원 2025타경3611. 김포시 구래동 디원시티 지식산업센터 10층 1013호로, 집합건축물대장상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 선선관 명의로 2021.03.08 소유권이 이전됐고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 199,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 토스뱅크 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 국 압류가 순서대로 등기됐으며 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 있습니다.
점유자는 최세윤과 주식회사 코드블랙으로 조사됐습니다. 두 점유자의 전입일은 각각 2023.03.27과 2024.11.01로, 말소기준일인 2021.03.08보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 주식회사 코드블랙은 보증금과 차임이 확인되지 않았고, 최세윤 역시 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계와 현재 점유 상태는 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3611 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층 1013호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 127 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 10층 · 사용승인 2020.12.11 |
| 소유자 | 선선관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 54,743,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 156,121,013원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.08 하나은행 근저당권입니다. 이후의 토스뱅크 가압류 29,488,376원, 하나은행 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 하나은행의 채권최고액은 199,200,000원이고 경매 청구액은 156,121,013원입니다. 현재 회차 매각가를 54,743,000원으로 가정하면 하나은행도 청구액 전부를 배당받지 못하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계는 0명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최세윤 | 2023.03.27 | 5,000,000원 / 500,000원 | 2025.09.16 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 코드블랙 | 2024.11.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 24.01%, 그러나 시세 검증은 없다
감정가는 228,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 54,743,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교 자료가 없어 이 비율을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 이미 4회 매각이 성립되지 않았다는 사실은 현재 가격과 수요를 보수적으로 검토해야 한다는 신호입니다. 감정가보다 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 같은 건물과 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,385,374원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 199,200,000원 | 53,357,626원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 29,488,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 228,688,376원 중 예상배당은 53,357,626원이며, 예상 미배당은 175,330,750원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국 압류의 구체 금액과 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 2020.12.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 10층 중 10층 1013호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·스프링클러·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 주변에는 아파트단지, 공장, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 양촌역이 있습니다.
- 도로. 토지는 북측·남측·동측 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 토지로 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 3,405㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,206,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 대비 24.01%만으로 저가 여부를 확정하지 말고 같은 건물과 인근 지식산업센터의 최근 매매가격을 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 최세윤의 확정일자와 주식회사 코드블랙의 보증금·차임·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 대항력 없음과 실제 인도 완료는 별개입니다. 현재 사용 주체와 내부 사용상태를 확인하세요.
- 조세 압류 확인. 2026.01.09 국 압류의 체납액과 법정기일을 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 공장 용도 확인. 집합건축물대장상 공장 용도와 실제 사용상태가 일치하는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리 결론은 명확합니다. 2021.03.08 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준일 이후 전입해 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
그러나 가격 결론은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 54,743,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없고 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 추가 검증이 맞습니다. 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대수요, 현재 점유 및 조세관계를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
