인천지방법원 2025타경3802. 김포시 운양동 라비드퐁네프 블루동 1층 115호가 포함된 경매입니다. 감정평가상 이 사건의 2개 호수는 일체로 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중이고, 매각도 일괄매각입니다. 감정가는 837,000,000원, 현재 최저매각가는 200,964,000원으로 이미 4회 유찰됐습니다.
권리 흐름의 기준점은 2019년 4월 26일 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 288,000,000원 근저당권입니다. 이후 서울보증보험·신한은행·국민은행의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 임석환의 전입신고일도 2023년 3월 30일로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3802 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1340-4 라비드퐁네프 블루동 1층115호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 2개 호수 일체 근린생활시설(일반음식점) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 중 1층 · 사용승인 2018.10.30 |
| 소유자 | 노안수 |
| 감정가 / 최저가 | 837,000,000원 / 200,964,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 461,612,773원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 2개 호수 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2018년 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2019년 4월 26일 노안수 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2024년의 가압류 3건과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 4,000만원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임석환 | 2023.03.30 | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임석환의 전입신고는 말소기준권리인 2019.04.26. 신한은행 근저당보다 뒤인 2023.03.30.입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 보증금 40,000,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 예상배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 실제 배당관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가 200,964,000원은 감정가 837,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,964,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,613,496원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 288,000,000원 | 197,350,504원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 733,696,317원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사신한은행 | 304,478,689원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 511,731,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 200,964,000원을 가정하면 집행비용 3,613,496원을 제외한 197,350,504원이 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,837,906,138원 대비 미배당액은 1,640,555,634원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2개 호수를 일체로 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 김포한강1로 일대이며 각급학교, 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 운양역이 소재합니다.
- 건물. 2018년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물의 1층입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 속하고, 공시지가는 4,031,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 이 사건은 2개 호수를 일체로 매각합니다. 115호 한 호수만을 기준으로 가치를 판단하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
- 임차인 관계. 임석환의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 점유·인도 상태와 우선변제 관련 서류는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 현재 영업 상태. 2개 호수가 일반음식점으로 일체 이용 중이므로 실제 점유·영업 현황과 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 1,640,555,634원이며, 추가 유찰 시 미배당은 더 커집니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2019년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 임석환도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 837,000,000원에서 4회 유찰돼 200,964,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고 2개 호수를 일괄매각하며 일반음식점으로 일체 이용 중입니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 실제 근린생활시설 시장가, 일괄매각 대상 전체의 가치, 현재 점유·영업 상태를 확인하는 것이 핵심입니다.
