83,790,000원
인천지방법원 2025타경4218. 김포시 양촌읍 양곡리 오르지오아파트 제1동 5층 501호, 전용면적 84.9㎡ 아파트입니다. 소유자 장수경은 2015년 7월 31일 거래가 117,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 카드사·보증기관 가압류 6건과 임의경매개시결정은 낙찰로 모두 소멸합니다.
권리구조는 단순하지만 가격과 환금성은 분리해서 봐야 합니다. 감정가 171,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 83,790,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 152,500,000원 대비 54.9% 수준이지만, 단지 전체가 28세대이고 확인되는 실거래 표본은 3건입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 점유 상태까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 475-85 오르지오아파트 제1동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9㎡ · 철근콘크리트조 8층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2004.02.11 · 28세대 |
| 소유자 | 장수경 (2015.07.31. 거래가 117,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 69,949,089원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기부 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡로 524 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 전부 소멸
현재 소유권과 말소기준권리는 모두 2015년 7월 31일 설정됐습니다. 하나은행 근저당권 이후 삼성카드·롯데카드·서울신용보증재단·현대카드·우리카드·신용보증기금의 가압류가 차례로 등기됐지만 모두 후순위입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 54.9%
오르지오아파트 동일 면적대에서 확인되는 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 152,333,333원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 152,500,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선했습니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 차이는 0.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 84.9㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 84.02㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2023.05 | 84.02㎡ | 5 | 152,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 152,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 152,333,333원 |
현재 최저가 83,790,000원은 최근 12개월 평균 152,500,000원의 54.9%입니다. 최신 거래 140,000,000원보다도 낮아, 권리상 인수액이 추가되지 않는다는 전제에서는 최저가 기준 가격 여유가 있습니다. 다만 거래 표본이 3건에 불과하므로 층·내부 상태·점유 상태를 반영한 개별 가격 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,220원 |
| 근저당 · 주식회사 하나은행 | 96,000,000원 | 81,881,780원 |
| 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,110,034원 | 0원 |
| 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,000,993원 | 0원 |
| 가압류 · 서울신용보증재단 | 37,896,000원 | 0원 |
| 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,032,577원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 우리카드 | 23,039,576원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 8,719,631원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 193,798,811원 중 예상 배당액은 81,881,780원이고, 미배당액은 111,917,031원입니다. 하나은행 배당액은 채권최고액 기준 시뮬레이션이며 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 83,790,000원 | 81,881,780원 | 111,917,031원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 136,601,565원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,057,100원 | 39,918,072원 | 153,880,739원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 건물 내 5층 501호입니다.
- 입지. 양곡초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·업무시설·근린생활시설·종교시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 남측으로 폭 12m 내외 도로, 동측으로 폭 4m 내외 현황도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 부정형 평지이며, 아파트와 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 정비구역·성장관리권역·상대보호구역·하수처리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 외벽에는 ‘양곡로 522-3’으로 표기돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 주소 대조. 등기부 도로명주소는 양곡로 524이고 외벽 표기는 양곡로 522-3입니다. 현관·건축물대장·등기부를 대조하세요.
- 소규모 단지 환금성. 28세대 단지이며 확인되는 실거래는 3건입니다. 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 152,500,000원, 최신 거래 140,000,000원과 개별 호수의 상태를 함께 비교하세요.
- 배당표 해석. 후순위 채권의 미배당액은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 정비구역과 토지거래계약에 관한 허가구역의 적용 범위와 입찰자별 요건을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 환금성이다
이 물건의 말소기준권리는 2015년 7월 31일 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 6건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 83,790,000원은 최근 12개월 실거래 평균 152,500,000원의 54.9%로 가격 지표도 유리합니다.
다만 28세대 소규모 단지이고 실거래 표본이 3건에 불과하며, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 외벽 주소 표기도 등기부 주소와 다릅니다. 따라서 결론은 권리와 가격은 긍정적이지만, 점유·주소·환금성 확인을 마친 뒤 접근할 물건입니다.
