인천지방법원 2025타경4263. 부천시 오정구 고강동 형제빌라 에이동 지층2호, 전용 35.64㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이미령이고, 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 59,000,000원입니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2025.07.03 김석만의 45,000,000원 가압류입니다. 문제는 이보다 앞선 2023년에 배수득 씨가 점유·전입·확정일자를 갖췄다는 점입니다. 따라서 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 그보다 앞서 성립한 대항력은 보증금을 전부 돌려받지 못하면 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있습니다.
현재 회차의 최저매각가는 13,446,000원이지만, 예상배당에서는 집행비용 642,028원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 12,803,972원이 배당됩니다. 보증금 40,000,000원 중 남는 27,196,028원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 이 사건은 “1,344만원에 사는 물건”이 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4263 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 357-5 형제빌라 에이동 지층2호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.64㎡ · 제지층 제2호 |
| 소유자 | 이미령 (2022.05.23 소유권이전 · 거래가액 59,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 13,446,000원 (5회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 김석만 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택 · 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 소멸해도 대항력은 남는다
말소기준은 2025.07.03 김석만 가압류입니다. 이후 2025.11.04 강제경매개시결정과 2025.12.05 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차인 배수득 씨는 2023.09.05 점유개시, 2023.09.25 주민등록 및 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기상 임차권이 지워지는 것과 별개로, 미회수 보증금에 관한 대항력은 매수인에게 영향을 줍니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배수득 건물 전부 · 주거 | 점유 2023.09.05 전입 2023.09.25 확정 2023.09.25 | 40,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 2025.12.05 | 승계 27,196,028원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
형제빌라A/B동은 12세대, 준공일 1987.03.23이고 대상 면적은 35.64㎡입니다. 거래 표본은 4건이며, 최근 12개월 거래는 2026.03의 87,000,000원 1건입니다. 과거 전체 평균 72,750,000원보다 최신 거래가 높고, 최근 구간과 이전 거래의 추세도 27.9%로 상승 방향입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이므로 최신 거래 하나를 대상 지층 가치에 그대로 대입해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 35.64㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2024.10 | 35.64㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.05 | 35.64㎡ | -1 | 59,000,000원 |
| 2021.12 | 35.64㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.64㎡ | 4건 | 72,750,000원 |
이 사건에서 최저가 13,446,000원을 87,000,000원과 직접 비교하면 가격을 잘못 읽게 됩니다. 현재 회차에서는 최저가 13,446,000원에 임차보증금 미배당 27,196,028원이 붙는 구조라 실질취득은 보증금 40,000,000원 수준입니다. 그 기준으로 보면 2022.05 동일면적 지층 거래 59,000,000원과 2026.03 최신 1층 거래 87,000,000원보다는 낮습니다. 다만 대상은 지층이고 거래 표본이 적어, 최신 1층 거래를 그대로 현재 가치로 보는 것은 무리가 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 13,446,000원 | 27,196,028원 | 보증금 40,000,000원 수준 |
| 6회 유찰 시 | 9,412,200원 | 31,157,220원 | 낙찰가↓ · 인수액↑ |
| 7회 유찰 시 | 6,588,540원 | 33,930,054원 | 보증금 수준 유지 |
③ 예상배당표 (매각가 13,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 642,028원 |
| 1. 임차인 배수득 보증금 | 40,000,000원 | 12,803,972원 |
| 2. 가압류 · 김석만 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김석만 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 김석만의 45,000,000원 청구는 예상배당 0원이고, 임차인 보증금 미배당 27,196,028원은 대항력에 따라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 북동측 인근이며 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존주택지입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물의 지층2호입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 등, 창호는 샷시이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 장방형 토지이며 동측·서측으로 폭 약 4~6미터의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,035,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 나지구(소음대책지역 제3종구역), 항공표면, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 감정자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 형제빌라A/B동은 12세대이고 준공일은 1987.03.23입니다. 동일면적 거래는 확인되지만 표본이 4건으로 적고, 대상이 지층이라는 점은 1층·2층 거래가격을 그대로 적용하기 어렵게 만드는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 13,446,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 27,196,028원을 함께 반영해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 배수득 보증금 40,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 최종 배당·매각조건을 확인해야 합니다.
- 대항력과 임차권등기 구분. 임차권등기가 매각으로 소멸한다고 해서 선순위 대항력까지 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다.
- 회차가 내려가도 총비용 재계산. 6회·7회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 인수액이 각각 31,157,220원·33,930,054원으로 늘어납니다.
- 지층 가치 별도 확인. 최신 87,000,000원 거래는 1층입니다. 대상과 같은 -1층 거래 59,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,344만원짜리”가 아니라 “보증금 수준의 인수형”
이 사건의 핵심은 높은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 감정가 80,000,000원이 5회 유찰되어 최저가 13,446,000원까지 내려왔지만, 현재 예상배당을 적용하면 배수득 씨의 보증금 중 27,196,028원이 남습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 보증금 40,000,000원 수준의 실질취득 구조입니다.
그 실질취득 기준은 2022.05 동일면적 지층 거래 59,000,000원과 2026.03 최신 1층 거래 87,000,000원보다 낮습니다. 동시에 1987.03.23 준공, 지층, 12세대 소규모 다세대, 현재 5회 유찰이라는 조건도 존재합니다. 결국 이 사건은 단순한 “저가 경매”가 아니라 임차보증금 승계 구조를 정확히 계산한 뒤 지층의 환금성과 거래표본을 함께 판단해야 하는 물건입니다.
