인천지방법원 2025타경4317. 김포시 구래동 리브타워 3층 306호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2024년 2월 29일 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다. 그 뒤 김포세무서 압류, 경기신용보증재단·서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 실제 임차인은 지지사회적협동조합 1명입니다. 전입일은 2024년 11월 27일로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 650,000원이며 매수인이 승계하는 보증금은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당 단계의 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-16 리브타워 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 지식산업센터 이용 중 · 10층 건물 내 3층 306호 |
| 소유자 | 이연미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 43,698,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 150,986,677원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.29 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2024년 1월 신영부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2024년 2월 29일 이연미 명의로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준이 되며 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리 때문에 매수인이 별도 채무를 떠안을 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지지사회적협동조합 | 2024.11.27 | 5,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 구조 — 감정가 24.01%, 그러나 ‘시세 76% 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 43,698,000원으로 감정가 182,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰로 절대금액이 크게 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 하락폭만으로 실제 시장가보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 지식산업센터이고 위반건축물 표시까지 있어 일반적인 주거용 집합건물과 환금성 구조가 다릅니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 43,698,000원 | 24.01% | 0원 | 182,995,026원 |
| 5회 유찰 시 | 30,588,599원 | 16.81% | 0원 | 195,868,458원 |
| 6회 유찰 시 | 21,412,019원 | 11.76% | 0원 | 204,879,859원 |
유찰이 한 번 더 진행돼도 매수인 인수는 0원으로 유지되지만, 그만큼 하나은행을 비롯한 채권자들의 미배당액은 커집니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락이 매수인의 권리 인수액을 늘리는 구조는 아닙니다. 다만 가격의 적정성은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 이용가치·임대수익·위반건축물 해소비용과 함께 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,186,564원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 42,511,436원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,053,308원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 26,453,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,186,564원을 제외한 42,511,436원이 하나은행 근저당에 배당되고, 경기신용보증재단·서울보증보험 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 225,506,462원 대비 미배당액은 182,995,026원입니다. 김포세무서 압류 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 감정평가상 지식산업센터로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 입지. 김포시 소재 양촌역 남동측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설·공장 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 김포골드라인 양촌역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 본건 동측으로 중로의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지계획. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 속하며, 공시지가는 2,161,000원/㎡입니다.
- 환금성. 4회 유찰된 지식산업센터라는 점과 위반건축물 표시는 향후 재매각·임대 시 가격과 매수자 범위에 영향을 줄 수 있는 핵심 요소입니다.
⑥ 위반건축물 — 이 물건의 실제 승부처
건축물대장에는 2024년경 설치된 무단 중이층이 위반사항으로 등재되어 있습니다. 위치는 지상 3층, 구조는 경량철골, 용도는 공장(지식산업센터), 면적은 14.72㎡이며 시정명령 내용은 원상복구명령입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원상복구. 무단 중이층 14.72㎡의 철거·원상복구 범위와 비용, 이행 여부를 관할 행정기관과 건축물대장 원본에서 확인하세요.
- 임차인 점유. 지지사회적협동조합이 점유 중인 만큼 낙찰 후 인도 일정과 협의 가능성을 확인하세요.
- 최우선변제. 보증금 5,000,000원의 배당 여부는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 국세 압류. 김포세무서장 명의 압류가 있으므로 실제 배당에서 조세채권의 순위와 금액을 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 크지만, 이를 곧바로 시장가 대비 76% 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
- 지식산업센터 이용요건. 실제 사용 목적과 임대·매각 계획이 지식산업센터의 이용 조건에 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2024년 2월 29일 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류는 소멸하며, 실제 임차인 지지사회적협동조합도 후순위 전입이라 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 위반건축물입니다. 감정가 182,000,000원에서 4회 유찰돼 43,698,000원까지 내려왔어도, 지식산업센터에 무단 중이층 14.72㎡와 원상복구명령이 존재합니다. 낮은 최저가가 위험을 없애주는 것은 아닙니다. 이 물건은 권리 인수액보다 위반건축물 해소 후의 실제 이용가치와 환금성을 계산할 수 있어야 접근 가능한 사건입니다.
