인천지방법원 2025타경4348. 김포시 통진읍 마송리 핵심프라자3 제8층 제801호입니다. 경매 용도 표기는 대지이며, 감정평가 당시에는 상호 ‘위너핏 멀티 풋살’의 근린생활시설·체육시설로 이용 중이었습니다. 사용승인일은 2023.06.08이고, 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 8층에 위치합니다. 내부는 폐문·부재로 확인하지 못한 상태입니다.
권리 구조는 비교적 분명합니다. 소유자 정성수가 2023.06.30 거래가 1,065,000,000원에 소유권을 취득하면서 국민은행에 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 부평제일새마을금고 근저당과 안영준의 가등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 제8층 제801호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 통진읍 마송1로84번길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(상호 ‘위너핏 멀티 풋살’) · 체육시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 중 8층 · 사용승인 2023.06.08 |
| 소유자 | 정성수 (단독소유 · 2023.06.30 거래가 1,065,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 902,000,000원 / 441,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 516,461,585원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.30 국민은행 근저당권입니다. 2024.10.14 설정된 부평제일새마을금고 근저당권, 2025.06.13 안영준의 소유권이전청구권 가등기, 2025.10.23 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한충식 | 체육시설 | 2025.07.24 | 5,000,000원 / 300,000원 | 2025.11.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
한충식의 전입일은 2025.07.24로 말소기준일인 2023.06.30보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원이 매수인에게 승계되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없으며, 배당표에도 임차인 배당액은 반영되어 있지 않습니다.
③ 가격과 유찰 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 441,980,000원으로 감정가 902,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자상 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설·체육시설로 이용되는 상업용 집합건물입니다. 동일 용도와 면적, 임대수익, 공실률을 반영한 최근 거래 비교 없이 감정가 대비 비율만 보고 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 441,980,000원 | 435,160,200원 | 2,985,839,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 309,386,000원 | 304,254,596원 | 3,116,745,404원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 216,570,200원 | 212,738,217원 | 3,208,261,783원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 권리와 임차보증금이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서 신청채권자 국민은행의 청구액 516,461,585원 중 예상배당은 435,160,200원으로 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당은 채권자와 채무자 사이의 문제이며 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 441,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,819,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 435,160,200원 |
| 2. 근저당 · 부평제일새마을금고 | 2,821,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.5% 수준으로 추정한 6,819,800원이며, 채권자 총 미배당액은 2,985,839,800원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 통진읍 마송리 소재로 마송중앙공원 북동측 인근입니다. 주변은 새롭게 조성된 상업지대의 상업시설과 아파트단지가 혼재하고, 김포대로 건너편에는 구시가지가 위치합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 상호 ‘위너핏 멀티 풋살’의 근린생활시설로 이용 중이었으며, 폐문·부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 제1·2종 근린생활시설, 노유자시설, 운동시설의 건부지로 이용 중이며 토지면적은 711.4㎡입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 15미터의 왕복 2차선 차도를 포함한 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,058,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 갑구 4번 가등기의 법적 성격과 매각으로 소멸한다는 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 부평제일새마을금고 근저당의 최초 채권최고액과 변경 후 채권최고액이 다르므로 최신 등기와 채권계산서를 대조하세요.
- 임차인 배당요건. 한충식은 대항력이 없지만 보증금 5,000,000원과 배당요구가 있으므로 사업자등록·점유·확정일자와 우선변제 요건을 확인하세요.
- 현장 점유·명도. 체육시설 영업 여부와 실제 점유자를 현장에서 확인하고, 인도 협의와 시설물 처리 조건을 점검하세요.
- 상업시설 가치. 동일 건물과 인근 근린생활시설의 최근 매매가, 임대료, 공실률, 관리비를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 인테리어·설비 상태와 원상복구 비용을 현장조사로 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 기재된 허가구역의 대상과 용도를 관계 부서에 확인해 해당 물건에 미치는 영향을 검토하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 물건은 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 한충식도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로, 낙찰자의 실질취득금액은 현재 최저가인 441,980,000원이며 별도 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가의 49%까지 내려왔어도 이용상태가 풋살 체육시설인 근린생활시설이고, 두 차례 유찰됐으며, 동일 조건의 거래·임대수익 비교가 확인되지 않았습니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 환금성은 추가 검증. 가등기 성격과 후순위 근저당 변경 내역, 현장 점유와 상업시설 수익성을 원본과 현장에서 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
