창원지방법원 2024타경2895. 경남 창녕군 영산면 성내리 620 소재 토지와 주택 일괄매각 물건입니다. 감정가는 141,900,100원인데 6회 유찰되어 현재 최저가는 16,694,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 싸 보이지만, 이 물건은 전형적인 “가격보다 조건이 어려운” 유형입니다. 공부상 지목은 답이나 현황은 대로 이용 중이고, 단독주택은 폐가상태로 조사됐습니다. 여기에 전입일이 말소기준보다 빠른 점유자가 있어 보증금 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
말소기준은 2010.12.28 무안농업협동조합 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 현황조사·매각물건명세서에 나타난 최만식은 2008.03.04 전입으로 표시되어 있어, 단순히 “낙찰 후 권리 정리”로 끝나는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2895 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 영산면 성내리 620 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택(현: 공가) · 토지 793.0㎡ |
| 소유자 | 김석문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 141,900,100원 / 16,694,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 무안농업협동조합 / 51,889,998원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소권리는 보이지만, 선순위 점유가 핵심
등기 흐름만 보면 2010.12.28 무안농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 경매개시결정은 모두 후순위입니다. 그러나 최만식의 전입일은 2008.03.04로 나타나며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 권리분석은 “후순위 권리 소멸”이 아니라 선순위 점유자의 보증금이 얼마인지에 달려 있습니다.
② 임차인·점유자 확인 — 실제 임차인 1명, 승계신고 아님
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최만식 | 미상 | 2008.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 보이는 항목은 없습니다. 실제 점유자로 확인해야 할 사람은 최만식 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않고 보증금도 미상이라, 입찰 전 원본 명세서·현황조사·전입세대 열람으로 보증금과 점유 관계를 반드시 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,694,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 4.2% 추정) | - | 700,492원 |
| 을구 1번 근저당권 · 영산농업협동조합 | 40,000,000원 | 15,993,508원 |
| 을구 3번 근저당권 · 무안농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 무안농업협동조합 | 520,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 무안농업협동조합 | 324,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 944,000,000원 중 예상 배당은 15,993,508원에 그치고, 미배당은 928,006,492원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 최만식의 보증금은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영산지구대 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택·소규모 연립주택·농경지 등이 소재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 단독주택 1동호·2동호가 소재하나 폐가상태입니다. 공부상 지붕은 시멘트기와지붕이나 현황은 스레트지붕으로 표시됩니다.
- 토지. 토지면적은 793.0㎡, 공부상 지목은 답이나 현황은 대로 이용 중입니다. 자연녹지지역이며 공시지가는 94,700원/㎡입니다.
- 출입. 지적도상 북동측으로 노폭 약 1m 내외 도로와 접하나 현황 폐도로이고, 인접 토지를 경유해 출입 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 제한. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최만식 보증금 확인. 전입일이 2008.03.04로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 농지취득자격증명. 공부상 지목이 농지인 답으로 표시되어 농지취득자격증명이 요구됩니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 주무관서 확인이 필수입니다.
- 현황 대지 이용. 공부상 지목은 답이나 현황 대로 이용 중입니다. 취득 목적에 따라 영농 실현가능성 검토가 필요하다는 회신이 있으므로 발급 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 출입로 리스크. 북동측 접도는 현황 폐도로이고 인접 토지를 경유해 출입 가능한 구조입니다. 통행 확보 여부가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 폐가 상태. 단독주택 1동호·2동호는 폐가상태입니다. 수리비·철거비·안전 문제를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 전입세대 열람을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유가 있는 물건”
이 사건은 감정가 141,900,100원짜리가 최저 16,694,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 그 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 전입일이 빠른 점유자 최만식의 보증금이 미상이고, 농지취득자격증명, 폐가상태, 현황 폐도로, 인접 토지 경유 출입이라는 조건이 겹쳐 있습니다. 가격은 낮지만, 실질취득가와 활용 가능성은 아직 열려 있는 상태입니다. 권리·현장·인허가를 모두 확인한 뒤에도 리스크를 감당할 수 있는 사람에게만 검토 가능한 고난도 물건입니다.
