인천지방법원 2025타경4478. 김포시 구래동 한강비즈나인지식산업센터 7층 733호로, 집합건축물대장상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 천종석 명의의 소유권이 2023년 11월 30일 이전됐고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 219,600,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025년 11월 3일 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리순서는 짧고 명확합니다. 기존 한국투자부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유권과 하나은행 근저당, 경매개시결정으로 이어집니다. 별도의 압류는 없으며, 배당계산상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 감정요항표는 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, 등기상 권리와 별개로 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후는 매각으로 소멸

2023년 10월 24일 한국투자부동산신탁 명의로 보존된 신탁등기는 2023년 11월 30일 신탁재산 처분을 원인으로 말소되고 천종석에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하나은행의 신청채권액은 185,626,040원이고 근저당 채권최고액은 219,600,000원입니다.

② 가격 구조 — 66% 할인됐지만 시세 판단은 별개

감정가는 255,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 87,465,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 34.3%입니다. 할인폭만 보면 크지만, 동일 건물이나 유사 지식산업센터의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

유찰이 이어질수록 낙찰대금은 낮아지지만, 그 차액은 하나은행의 미배당으로 남습니다. 현재 회차에서도 채권최고액 219,600,000원 중 예상배당은 85,490,630원에 그쳐 134,109,370원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 금액이 아니므로, 매수인의 실질취득비용에 더해서 계산할 항목은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,465,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 하나은행은 현재 회차에서 신청채권액 185,626,040원을 전액 회수하지 못하며, 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세와 최우선변제 항목은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 15층 철근콘크리트 건물 내 7층 733호입니다.
• 주위환경. 김포시 구래동 호수초등학교 동측 인근으로, 지식산업센터·아파트·근린생활시설·학교·공원이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 김포골드라인 구래역이 있습니다.
• 설비. 공동위생설비, 승용·화물용 승강기, 소화전, 화재탐지설비와 스프링클러가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 김포한강4로420번길 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역·도시지역·제1종지구단위계획구역·김포신도시 택지개발지구이며, 공시지가는 2,095,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상이므로, 실제 사업장 운영자·점유자·사용승낙 관계를 현장에서 확인하세요.
• 실거래 대조. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신 동일 건물·동일 층급·유사 면적 지식산업센터의 최근 매매와 임대사례를 기준으로 입찰가를 정하세요.
• 공실·임대료. 현재 공실 여부, 보증금과 월세, 관리비, 관리비 체납 여부를 관리사무소와 현장 관계자에게 확인하세요.
• 업종 적합성. 공장으로 등재된 물건이므로 입주 예정 업종과 지식산업센터 입주 자격·사용 제한을 확인하세요.
• 세금·비용. 취득 관련 세금, 부가가치세 처리 여부, 명도비용과 내부 시설 복구비용을 입찰가에 반영하세요.
• 근저당 미배당. 하나은행의 미배당은 매수인 인수가 아니지만, 신청채권자가 전액 회수되지 않는 구조임을 배당표 원본으로 대조하세요.
• 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 끝나지 않았다

이 물건의 등기상 결론은 비교적 선명합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 감정가 255,000,000원에서 3회 유찰돼 87,465,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 동시에 시장이 앞선 회차에서 응찰하지 않았다는 결과입니다.

특히 이 물건은 주거용이 아니라 공장으로 등재된 지식산업센터입니다. 임대관계가 미상이고, 실제 거래시세 자료 없이 감정가 할인율만 확인할 수 있으므로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 검증 필요입니다. 현장 점유, 공실·임대료·관리비, 입주 가능 업종과 동일 건물 거래사례가 확인될 때 비로소 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.