인천지방법원 2025타경4492. 김포시 마산동 660-4의 토지와 가동 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트 구조 4층으로, 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층은 다가구주택으로 이용됩니다. 등기부상 공유자는 김나희와 김용환으로 각 지분은 2분의 1입니다.
권리분석의 출발점은 2021.02.10. 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 전세권, 임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2026.02.19. 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2021.02.10.로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4492 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 660-4 가동 · 경기도 김포시 김포한강8로148번길 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층~4층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 2층~4층 난방설비 · 승강기설비 |
| 토지 | 대 314.6㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로 한면 접면 |
| 소유자 | 김나희 지분 2분의 1 · 김용환 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,922,580,080원 / 942,064,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명숙 / 180,060,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리보다 먼저 성립한 인수 권리는 확인되지 않습니다. 2023.08.10. 주식회사팡토스의 전세금 300,000,000원 전세권과 2025.03.24. 김명숙의 임차보증금 170,000,000원 임차권등기는 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2023.07.12. 박한순의 임차보증금 230,000,000원 임차권등기는 2023.08.21. 이미 말소됐고, 2024.02.06. 국민건강보험공단 압류도 2024.04.02. 해제됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 모두 기준일 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금·월세 | 확정일자·배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정숙 | 302호 | 2021.02.17 | 보증금 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 0원 |
| 전찬진 | 202호 | 2024.08.12 | 보증금 미상 | 확정일자 미상 · 2025.12.15 배당요구 | 대항력 없음우선변제 미상승계 0원 |
| LI CAIMEI | 점유부분 확인 필요 | 2024.08.16 | 보증금 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 0원 |
| 김지현 | 1층 좌측 일부 호 | 2022.10.06 | 10,000,000원 · 월 700,000원 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 0원 |
| 김용태 | 101호 | 2023.10.04 | 10,000,000원 · 월 800,000원 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 0원 |
| 김명숙 | 301호 · 3층 공동주택부분 79.33㎡ | 2023.03.08 | 170,000,000원 | 2023.03.06 · 2025.03.24 배당요구 | 대항력 없음후순위승계 0원 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고로 중복 집계된 사람은 없으므로 실제 임차인은 6명입니다. 전입일은 가장 빠른 김정숙도 2021.02.17.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 6명 모두 대항력은 없고, 보증금 미배당이 발생하더라도 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 할인율이지 시세 검증이 아니다
현재 최저가는 감정가 1,922,580,080원의 49%인 942,064,000원입니다. 그러나 동일한 혼합용도 건물·토지를 비교할 실거래 기준이 제시되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 이 물건은 1층 근린생활시설과 2층~4층 다가구주택, 314.6㎡ 토지, 제시외 건물을 한꺼번에 평가해야 합니다. 임대수익·공실·점유 현황·제시외 건물의 상태에 따라 가치가 달라지는 구조이므로, 아파트처럼 감정가 대비 할인율만 적용하는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 942,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,820,640원 |
| 1. 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 960,000,000원 | 930,243,360원 |
| 2. 전세권 · 주식회사팡토스 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김명숙 | 180,060,273원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 경인북부수산업협동조합 | 180,060,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 총 미배당 | 1,620,120,546원 | 689,877,186원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 전세권과 경매신청채권에는 배당되지 않는 시나리오입니다. 총 미배당 689,877,186원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 마산동 마산지구대 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·주상복합건물·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설, 2층~4층 다가구주택인 혼합용도 건물입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,485,000원입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 2회 유찰 사실과 근린생활시설·다가구주택·토지의 일괄매각 구조, 다수 점유 현황을 함께 고려해 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차인 확인. 김정숙·전찬진·LI CAIMEI의 계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유부분을 확인해야 합니다.
- 1층 현황 재조사. 감정평가의 공실 기재와 현황조사의 1층 점유자 기록이 일치하지 않으므로 현장 방문과 사업자등록·점유관계 확인이 필요합니다.
- 김명숙 채권 원인 확인. 신청채권자와 임차권등기자의 관계, 임차보증금 170,000,000원과 청구액 180,060,273원의 산정 근거를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·이용상태·보수비용을 매각목록과 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.19. 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 채권액과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 적용과 취득 목적에 따른 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 당해세와 소액임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리 구조는 결론이 명확합니다. 2021.02.10. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인 6명과 전세권·임차권은 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체를 이유로 낙찰가에 보증금을 더할 필요는 없습니다.
그러나 감정가 1,922,580,080원에서 2회 유찰돼 942,064,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 1층 근린생활시설, 2층~4층 다가구주택, 314.6㎡ 토지, 제시외 건물을 함께 취득하는 혼합용도 자산입니다. 실제 임대차와 공실 현황도 완전히 정리되지 않았습니다. 권리분석은 통과지만 가격과 운영성은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
