인천지방법원 2025타경5310. 김포 양촌 일반산업단지 안의 메카존 나동 5층 538호로, 감정평가상 이용상태는 지식산업센터(아파트형공장)입니다. 감정가 601,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 420,700,000원입니다. 소유자는 주식회사이릭스이고, 2015.09.15. 거래가액 555,000,000원으로 소유권을 취득한 날 수산업협동조합중앙회 명의의 채권최고액 606,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 유연희와 김세환의 전입신고도 각각 2025.04.25., 2019.10.31.로 2015.09.15.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액까지 단정할 수 없고, 특히 김세환은 별도로 유익비 35,000,000원에 관한 유치권을 신고했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5310 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 5층 538호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지식산업센터(아파트형공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상8층 · 제나동 제5층 제538호 · 2009.03.10. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사이릭스 · 2015.09.15. 거래가액 555,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 601,000,000원 / 420,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 525,083,412원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.09.15. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 606,000,000원입니다. 이후 김포시·국 명의 압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 김포시와 국민건강보험공단의 일부 압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 유치권 신고가 있다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유연희 | 2025.04.25 | 미상 | 2026.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세환 | 2019.10.31 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 유연희는 2025.04.25. 전입 후 2026.02.24. 배당요구를 했고, 김세환은 2019.10.31. 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 전입일 모두 말소기준인 2015.09.15. 이후이므로 주택임대차 대항력에 기초한 보증금 인수는 없습니다.
③ 가격·배당 — 현재 420,700,000원에서 근저당 미배당 191,907,000원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,607,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 606,000,000원 | 414,093,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 420,700,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 6,607,000원을 제외한 414,093,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 191,907,000원이 미배당됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변수가 될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 420,700,000원 | 414,093,000원 | 191,907,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 294,490,000원 | 289,567,140원 | 316,432,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 206,143,000원 | 202,456,998원 | 403,543,002원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 하지만 이는 유치권 신고의 성립 여부와 별개의 계산입니다. 따라서 낙찰가 하락만을 근거로 안전성이 높아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 지식산업센터(아파트형공장)로 이용 중이며, 제시외 건물인 사무실 및 다용도실도 평가와 매각에 포함됩니다.
- 입지. 학운초등학교 남서측 인근의 김포 양촌 일반산업단지 안에 위치하며, 주변에는 중·소규모 공장과 오피스텔 등 업무시설·근린시설이 형성되어 있습니다.
- 산업단지 연계. 학운 2·3·3-1·4·4-1 일반산업단지 및 인천검단 일반산업단지와 연계된 공장지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인접 간선도로변 인근에 관내 순환버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 토지는 북서측 약 30m, 북동측 약 20m, 남서측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·일반산업단지·성장관리권역이며, 군사기지 및 군사시설 보호구역과 제한보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 공시지가 775,100원/㎡입니다.
- 건물. 기본 위생설비·급배수시설·옥내외소화전·승객용 및 화물용 승강기 등 아파트형공장에 필요한 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 김세환의 35,000,000원 유익비상환채권과 관련해 공사계약·세금계산서·지급내역·점유 개시 및 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 유연희와 김세환 모두 대항력은 없지만 실제 사용·점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 자료를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 존재하면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 부분 확인. 사무실 및 다용도실이 평가와 매각에 포함되므로 현황·면적·사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 420,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정하지 말고 지식산업센터 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 유치권 관련 문건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원보다 유치권 확인이 먼저”
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.09.15. 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 유연희와 김세환의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력 임차보증금 인수는 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 사건은 그 숫자 하나만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 김세환이 35,000,000원의 유익비상환채권을 근거로 유치권을 신고했고 그 성립 여부가 불분명하기 때문입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 보증금 미상의 점유자 2명이 있고, 물건도 일반 주거용이 아닌 지식산업센터(아파트형공장)입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실보다 유치권의 실체·점유관계·시장가격을 먼저 확인하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
