인천지방법원 2025타경30200. 부천시 오정구 고강동 네모하우스 3층 301호, 전용 71.19㎡ 아파트입니다. 감정가는 422,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 295,400,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020년 6월 18일 경인북부수산업협동조합 근저당권이며, 이후의 압류, 경매개시결정과 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 2022년 10월 28일 등기된 황인욱 씨의 주택임차권입니다. 보증금은 359,000,000원이지만 전입일과 점유개시일이 2020년 10월 16일로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권등기가 인수권리로 명시돼 있어 원문만 보면 매수인 승계 위험을 확인해야 합니다. 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 실질 인수액은 0원*으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경30200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 역곡로472번길 157, 3층 301호 (고강동, 네모하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 71.19㎡ · 지하 1층~지상 7층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 소유자 | 남택신 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 295,400,000원 (2회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 규모 / 사용승인 | 17세대 / 2020.05.28 |
① 권리 흐름 — 확약 이행 여부가 마지막 관문
말소기준인 2020년 6월 18일 근저당권 이후 부산광역시 서구, 부천시, 부산광역시 중구, 청양군, 부산광역시 영도구의 압류 5건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 295,400,000원을 전제로 하면 집행비용을 뺀 매각대금 전부가 선순위 경인북부수산업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 신청채권자에게는 배당될 금액이 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황인욱 | 제3층 제301호 71.19㎡ 주거·임차권등기 | 359,000,000원 | 2020.10.16 2020.10.05 | 배당요구 있음 2022.10.28 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원* |
황인욱 씨의 전입신고와 점유개시는 2020년 10월 16일로, 말소기준권리인 2020년 6월 18일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 자체에 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 임차인은 아닙니다. 확정일자는 2020년 10월 5일이고 배당요구도 확인되지만, 선순위 근저당권보다 뒤에 있어 현재 매각가에서는 실제 배당이 어렵습니다.
* 확약이 없거나 말소가 이행되지 않는 경우 다시 검토해야 할 명세서상 보증금은 359,000,000원입니다. 확약의 효력은 황인욱 씨의 해당 임차권에 한정되며, 현장 점유자나 별도 임대차가 추가로 확인되는 경우 그 위험까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 74.7% 할인처럼 보이지만 표본 시점이 오래됐다
네모하우스는 17세대 규모이며, 확인되는 실거래는 2022년 7월부터 2023년 5월까지 4건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 395,250,000원이고, 최신 거래는 2023년 5월 389,000,000원입니다. 현재 실질취득액 295,400,000원은 평균의 74.7%, 최신 거래의 약 75.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 66.25㎡ | 6 | 389,000,000원 |
| 2022.08 | 71.19㎡ | 2 | 399,000,000원 |
| 2022.08 | 65.01㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.07 | 71.19㎡ | 5 | 409,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 395,250,000원 |
수치만 보면 실질취득액이 실거래 평균보다 99,850,000원 낮고, 최신 거래보다 93,600,000원 낮습니다. 그러나 최신 표본이 2023년 5월이어서 2026년 매각기일의 현재 시세를 직접 보여주는 거래라고 보기는 어렵습니다. 거래 표본도 4건뿐이고 전용면적이 65.01㎡·66.25㎡·71.19㎡로 섞여 있습니다. 따라서 가격 여유는 확인되지만 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정할 단계는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,935,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 2,990,000,000원 | 290,464,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,520,800,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 290,464,400원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 을구 2번 근저당권과 주택도시보증공사에는 배당되지 않습니다. 총 미배당액은 4,579,335,600원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 실질 인수액은 말소동의 확약 이행을 전제로 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강본동 행정복지센터 남측 인근으로, 주위는 공동주택과 상가점포 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 7층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 도로와 남측 약 8~10m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 소음대책지역 제3종구역 다지구와 항공표면 진입표면구역에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 토지로 공시지가는 2,204,000원/㎡이며, 공동주택 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 하자 확인. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인의 협조가 없어 내부구조를 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 기재된 대상 임차권, 조건, 말소 시점과 이행 절차를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 확약은 황인욱 씨의 을구 4번 임차권에만 적용됩니다. 잔금 납부와 말소가 연동되는지 확인해야 합니다.
- 현장 점유 재확인. 감정평가 당시 임대관계와 내부구조가 확인되지 않았으므로 현재 점유자, 출입 가능 여부와 실제 사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 교부청구 확인. 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당 순서와 말소 조건을 점검해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 비교 거래의 최신 시점이 2023년 5월입니다. 2026년 매물 호가가 아니라 실제 계약 가능 가격을 중심으로 다시 조사해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 17세대로 거래 표본이 제한적입니다. 매도 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 내부 수리비. 내부 미확인 물건이므로 누수·결로·설비·마감 상태에 따른 수리비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·교부청구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인보다 ‘확약의 완결성’이 먼저다
이 물건의 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 422,000,000원에서 2회 유찰돼 295,400,000원까지 내려왔고, 제공된 실거래 평균 395,250,000원의 74.7%입니다. 보증금 359,000,000원의 임차권등기도 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질취득액은 295,400,000원, 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
다만 이 결론은 확약서가 정확한 임차권을 대상으로 하고 실제 말소까지 이행된다는 전제 위에 있습니다. 또한 실거래 표본이 오래됐고 17세대 소규모 단지이며, 2회 유찰, 세금 압류 5건, 내부 미확인 요소가 남아 있습니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 가격은 현장 재검증입니다. 과거 실거래 대비 할인율보다 확약의 완결성과 현재 환금가격을 먼저 확인해야 합니다.
