인천지방법원 2025타경30446. 김포시 대곶면 대명리 일대의 토지·건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 일반건축물대장상 목록2는 소매점(가동), 목록3은 사무소(나동), 감정 이용상태 중 기호5는 제조업소로 기재되어 있습니다. 따라서 단순 주거형 물건이 아니라 용도가 섞인 기타 + 토지 일괄매각으로 봐야 합니다.
등기상 말소기준은 2022.07.08 검단농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 4,030,000,000원입니다. 이후 국세·김포시·김포시맑은물사업소 압류, 중소벤처기업진흥공단·신용보증기금 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 후순위 채권이 아니라 말소기준 전 전입 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경30446 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 473-16 |
| 등기 부동산 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 473-16, 473-18 가동 · 경기도 김포시 대곶면 대명항1로 40-2 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 소매점(가동) · 사무소(나동) · 제조업소 |
| 소유자 | 김태경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,249,823,000원 / 2,082,413,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.08.11 |
| 청구금액 | 3,422,894,682원 |
| 말소기준 | 2022.07.08 검단농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,030,000,000원 |
| 토지 | 1,020㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 공시지가 | 897,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준 근저당 뒤에 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.06 검단농업협동조합의 임의경매개시결정은 2024.12.17 취하되어 2024.12.23 등기가 말소됐고, 이후 2025.01.09 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 2025.09.30에는 말소기준 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 알려진 인수 61,000,000원
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인·점유자는 9명입니다. 이 가운데 엄두식·전순희·정민제·박영심은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되어, 현재 배당계산상 합계 61,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 유인목·정민우는 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유인목 | 2021.10.28 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정민우 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 엄두식 | 2020.08.26 | 5,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 전순희 | 2020.09.10 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 김명구 | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민제 | 2021.10.25 | 1,000,000원 | 300,000원 | 있음 | 없음 | 1,000,000원 |
| 주식회사 윤진테크 | 2023.09.27 | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영심 | 2022.03.29 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 파코 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 2,082,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,224,130원 |
| 인수 · 엄두식 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 전순희 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정민제 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박영심 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 검단농업협동조합 | 4,030,000,000원 | 2,059,188,870원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 144,579,217원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 61,625,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,236,204,217원 중 예상 배당은 2,059,188,870원이며, 미배당은 2,177,015,347원입니다. 알려진 임차보증금 61,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 대곶면 대명리 소재 대명포구 북동측 근거리에 위치하며 주변은 노변상가·공장·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,020㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·광대로한면입니다. 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 건물 이용. 목록2는 소매점(가동), 목록3은 사무소(나동), 기호5는 제조업소로 기재되어 있습니다.
- 현황 차이. 목록2는 건축물대장상 1층이나 현황은 2개층으로 이용 중입니다.
- 화재. 기호6·7 건물은 현황 멸실됐고, 화재로 전소된 잔해가 토지상에 남아 있습니다.
- 제외 물건. 목록1 지상 컨테이너 1동은 이동이 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 추가 비용. 목록4 지상에 산업쓰레기와 건축자재 등이 있어 추가 비용 부담 가능성이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 재확인. 유인목·정민우는 말소기준 전 전입이나 보증금이 미상입니다. 실제 인수액이 61,000,000원을 넘을 수 있습니다.
- 파코 점유관계 확인. 전입일·보증금 모두 불명확하여 대항력과 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
- 실질취득액 기준. 현재 확인 가능한 하한만 2,143,413,000원입니다. 최저매각가만으로 손익을 계산하면 안 됩니다.
- 농취증. 목록10 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환이 되지 않는 조건을 확인해야 합니다.
- 화재 잔해. 기호6·7 전소 잔해의 철거·처리 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 산업쓰레기·건축자재. 목록4 지상 적치물로 추가 비용 가능성이 명시되어 있습니다.
- 현황 2개층 이용. 목록2는 대장상 1층이지만 현황 2개층 이용 중인 점을 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당과 미배당 변동을 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 인수와 현황이다
이 사건은 감정가 4,249,823,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 2,082,413,000원까지 내려왔습니다. 그러나 알려진 임차인 인수액 61,000,000원을 반영하면 실질취득 하한은 이미 2,143,413,000원이고, 말소기준 전 전입한 유인목·정민우의 보증금은 아직 금액 자체가 불명확합니다.
여기에 농지취득자격증명 조건, 화재로 전소된 건물 잔해, 산업쓰레기·건축자재, 대장상 1층과 현황 2개층 이용 차이, 복수 용도의 일괄매각까지 겹칩니다. 따라서 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없는 물건입니다. 등기 후순위 권리는 비교적 정리되는 반면, 실제 입찰 성패는 임차인별 보증금과 점유관계, 농취증 발급 가능성, 잔해·적치물 처리비를 어디까지 확정하느냐에 달려 있습니다.
