5,246,000원
인천지방법원 2025타경30545. 부천시 소사구 심곡본동 황토에이스타운 5층 501호 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 130,000,000원에서 최저가 5,246,000원까지 떨어진 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 법원 최저가가 아니라 선순위 임차권을 포함한 실질취득비용으로 판단해야 합니다. 임차권자 최지원은 2019.11.29. 점유를 시작하고 2019.12.02. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자도 2019.10.21. 확보했습니다. 반면 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.01.13.이므로 임차인의 대항력이 앞섭니다.
등기상 주택임차권에는 최초 110,000,000원, 이후 115,500,000원의 임차보증금이 기재돼 있고, 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 따라서 최저가가 추가로 내려가도 싸지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 임차보증금이 커져 총 부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경30545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로274번길 38, 5층 501호 (심곡본동, 황토에이스타운) |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 사용승인 | 2003.05.15. |
| 소유자 | 정성숙 · 2017.07.21. 매매 · 거래가액 119,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 5,246,000원 (9회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 최지원 / 115,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 국민은행 근저당권과 전세권, 한국스탠다드차타드은행 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.01.13. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2019년부터 최지원이 주민등록·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.01.16.에는 주택임차권등기까지 마쳤다는 점입니다. 이 임차권은 매각으로 깨끗하게 없어지는 후순위 권리가 아니라 미배당 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2019.11.29. 전입 2019.12.02. | 2019.10.21. 2023.11.09. | 110,000,000원 → 115,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
황토에이스타운(바동)은 12세대이고, 최근 12개월 확인 거래는 2025.07. 1건입니다. 거래면적 27.0㎡, 3층, 거래가는 113,000,000원입니다. 비교 대상 면적 33.48㎡와 거래면적이 일치하지 않으므로 이 한 건을 정밀 시세라고 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 실질취득비용이 최근 거래보다 높다는 점은 가격 판단에서 무시하기 어렵습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.07. 실거래 | 27.0㎡ | 3층 | 113,000,000원 |
| 대상 비교면적 | 33.48㎡ | 5층 | — |
| 감정가 | — | 5층 | 130,000,000원 |
| 실질취득 기준 | — | 5층 | ≈ 115,500,000원 |
법원 최저가는 최근 거래 113,000,000원의 4.6%에 불과하지만, 이 수치는 투자 매력을 보여주는 지표가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문입니다. 실질취득 기준 약 115,500,000원은 최근 거래 113,000,000원의 약 102.2%로, 오히려 최근 거래보다 높은 수준입니다. 최저가 5,246,000원만 근거로 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 최지원 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 5,246,000원 | 4,751,572원 | 110,748,428원 |
| 10회 유찰 시 | 3,672,199원 | 3,206,099원 | 112,293,901원 |
| 11회 유찰 시 | 2,570,539원 | 2,124,269원 | 113,375,731원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 줄지만 미배당 임차보증금은 늘어납니다. 따라서 이 사건의 경제적 총부담은 낙찰가가 아니라 등기상 임차보증금 115,500,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,246,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 494,428원 |
| 2. 경매개시결정 · 최지원 | 115,500,000원 | 4,751,572원 |
| 미배당 | - | 110,748,428원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 494,428원, 최지원 배당 4,751,572원, 미배당 110,748,428원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서상 임차보증금 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택과 일부 근린시설이 혼재한 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 경인로변 시내버스정류장까지 도보 약 5분 이내. 북서측 근거리에 경인전철 1호선 부천역이 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 6~7미터 포장도로를 통해 간선도로와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,877,000원/㎡입니다.
- 건물. 2003.05.15. 사용승인된 5층 다세대주택으로, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 특이사항. 내부에서 출입하는 전용테라스가 있고, 공부상 동명은 없으나 건물 외부에는 ‘바동’으로 표기돼 있습니다.
- 환금성. 총 12세대이며 최근 12개월 확인 거래가 1건뿐입니다. 그 거래의 면적 27.0㎡도 대상 비교면적 33.48㎡와 달라 시세 표본의 신뢰도가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 5,246,000원만 보고 수익률을 계산하지 말고, 미배당 임차보증금까지 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 최지원의 임대차계약일 2019.10.21.·2021.11.29., 점유 2019.11.29., 전입 2019.12.02., 확정일자 2019.10.21.·2023.11.09. 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 보증금 지급 증빙. 임차권자와 경매채권자가 모두 최지원으로 나타나므로 실제 계약관계와 보증금 지급내역을 반드시 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 시뮬레이션의 미배당액은 110,748,428원이지만 실제 배당은 세금·집행비용 등으로 변동될 수 있으므로 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 건축물대장 현황도면·현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 테라스·동 표기. 전용테라스와 외부 ‘바동’ 표기가 평가에 반영돼 있으므로 현황과 공부의 일치 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·임대차계약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,246,000원에 낙찰받는 물건”이 아니다
이 사건은 최저가가 감정가의 4.04%까지 내려왔다는 숫자 때문에 매우 싸 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 최지원의 대항력 있는 주택임차권이 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 회차에서 115,500,000원 청구 중 4,751,572원만 배당되고 110,748,428원이 남습니다.
따라서 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가해 경제적 총부담은 약 115,500,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 최근 확인 거래 113,000,000원보다도 높은 수준이고, 거래 표본은 1건뿐이며 면적도 불일치합니다. 여기에 9회 유찰과 12세대 다세대의 환금성까지 감안하면 “최저가가 싸다”는 이유만으로 접근할 사건은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금 인수액입니다.
