인천지방법원 2025타경30545. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 황토에이스타운 5층 501호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 1억 3,000만원이지만 10회 유찰 끝에 최저매각가가 367만 2,000원까지 하락했습니다. 표면적인 할인 폭이 크지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰자가 추가로 인수해야 할 임차보증금입니다.
등기부에는 최지원 명의 주택임차권등기가 있습니다. 전입일은 2019.12.02, 점유개시일은 2019.11.29이고, 임차권등기는 2024.01.16에 이루어졌습니다. 반면 강제경매개시결정은 2025.01.13입니다. 기존 근저당권은 이미 말소된 상태여서 강제경매개시결정이 말소기준권리로 분석됩니다. 따라서 임차권이 경매로 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경30545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로274번길 38, 5층 501호 (심곡본동, 황토에이스타운) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.48㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 · 2003.05.15 사용승인 |
| 소유자 | 정성숙 (2017.08.30 소유권이전 · 거래가 119,000,000원) |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,672,000원 (감정가의 약 2.82% · 10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최지원 / 115,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 임차권등기 | 최지원 · 을구 순위 9번 · 2024.01.16 |
| 특이사항 | 내부에서 출입하는 전용테라스 · 외부에 '바동' 표기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
이 사건에서 말소기준권리는 2025.01.13 강제경매개시결정으로 분석됩니다. 과거 국민은행과 한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었으며, 기존의 압류와 전세권도 말소된 이력이 있습니다.
반면 최지원의 임차권등기는 경매개시결정 이전에 접수되었고, 전입·점유 역시 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기를 후순위 소멸권리로 처리할 수 없습니다. 명세서에 적힌 보증금 미변제액 인수 조건이 이 물건의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최지원 건물 전부 · 주거용 · 임차권등기 |
2019.12.02 확정일자 2019.10.21 / 2023.11.09 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 있음 |
보증기관 승계 아님 미배당 보증금 인수 |
| 최초 임대차계약 | 2019.10.21 · 보증금 110,000,000원 |
|---|---|
| 후속 임대차계약 | 2021.11.29 · 보증금 115,500,000원 |
| 점유개시일 | 2019.11.29 |
| 전입신고일 | 2019.12.02 |
| 확정일자 | 2019.10.21 / 2023.11.09 |
| 임차권등기 | 2024.01.16 · 을구 순위 9번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 인수 위험 | 배당 후 보증금 미변제 잔액 |
등기부에는 최초 보증금 110,000,000원과 후속 보증금 115,500,000원이 순차적으로 기재되어 있습니다. 이는 별개의 임차인 보증금을 합산할 사안이 아닙니다. 실제 임차인은 최지원 1명이며, 현재 인수 위험을 계산할 때는 후속 계약의 보증금 115,500,000원을 기준으로 검토합니다.
③ 실질취득 계산 — 367만원이 아니라 약 1억 1,597만원
현재 최저매각가 3,672,000원을 매각가로 가정한 배당 계산에서는 집행비용 466,096원을 제외한 3,205,904원이 채권자에게 배당됩니다. 신청채권 115,500,000원을 임차보증금채권과 동일한 것으로 보고 이 배당이 보증금 변제에 충당된다는 가정에서는 다음과 같습니다.
매각가: 3,672,000원
임차보증금: 115,500,000원
보증금 배당 충당 가정액: 3,205,904원
추정 인수액: 112,294,096원
④ 시세 비교 — 최저가 3.2%가 가격 메리트를 뜻하지 않는다
황토에이스타운(바동)의 확인 가능한 실거래 표본은 2025년 7월 거래 1건, 113,000,000원입니다. 그러나 거래된 세대의 전용면적은 27.0㎡로, 경매 대상 전용면적 33.48㎡와 다릅니다. 따라서 이 실거래를 대상 세대의 직접적인 적정시세로 간주하기에는 한계가 있습니다.
| 구분 | 거래시점 | 전용면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2025.07 | 27.0㎡ · 3층 | 113,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 1건 기준 | 27.0㎡ | 113,000,000원 |
| 경매 대상 감정가 | 감정평가 | 33.48㎡ · 5층 | 130,000,000원 |
| 경매 대상 최저가 | 10회 유찰 | 33.48㎡ · 5층 | 3,672,000원 |
| 실질취득 추정 | 현 회차 가정 | 33.48㎡ · 5층 | 115,966,096원 |
최저매각가만 비교하면 확인된 거래가의 3.2%에 불과합니다. 하지만 선순위 보증금 인수를 고려한 실질취득 추정액은 115,966,096원으로, 확인된 거래가 113,000,000원보다 2,966,096원 높은 약 102.6%에 해당합니다.
더 중요한 점은 거래 면적이 다르다는 사실입니다. 전용 27.0㎡ 거래 1건만으로 전용 33.48㎡인 대상 세대의 가격이 확실히 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 그 차이를 근거 없이 대상 물건의 가격 메리트로 인정할 수도 없습니다. 동일 면적·유사 층과 상태의 거래 근거가 확보되기 전에는 가격상 저렴하다는 결론을 보류하는 것이 합리적입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 466,096원 |
| 1. 경매신청채권 · 최지원 | 115,500,000원 | 3,205,904원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 미배당 채권액 | — | 112,294,096원 |
집행비용은 매각가의 약 12.7%로 추정한 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액과 법적으로 확정될 임차보증금 인수액은 채권의 동일성 및 실제 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총부담은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (10회 유찰) | 3,672,000원 | 3,205,904원 | 112,294,096원 |
| 11회 유찰 시 | 2,570,400원 | 2,124,133원 | 113,375,867원 |
| 12회 유찰 시 | 1,799,280원 | 1,366,893원 | 114,133,107원 |
가정된 추가 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 내려갈수록 채권자 배당금이 감소하고, 그 결과 미배당액은 증가합니다. 임차보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 유지된다면, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용은 약 1억 1,500만원대에 머뭅니다.
따라서 이 물건에서 추가 유찰은 일반적인 무인수 경매처럼 곧바로 할인 기회가 되지 않습니다. 입찰가격을 낮추는 전략보다 인수권리의 실체와 정확한 보증금 잔액을 확인하는 일이 먼저입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다. 주거환경은 대체로 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며, 북측 경인로변 시내버스정류장까지 도보 약 5분 이내입니다. 북서측 근거리에 경인전철 1호선 부천역이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 2003.05.15 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었고 위생·급배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 6~7m 포장도로를 통해 간선도로로 연결됩니다. 토지는 완만한 경사지대에 있으나 자체 지면은 대체로 평탄합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지이용 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있으므로 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 특이구조. 실내에서 출입하는 전용테라스가 있으며 감정평가에 반영되었습니다. 공부상 동명 표기가 없으나 외부에는 '바동'으로 표시되어 있습니다.
- 실내 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 이루어지지 않았습니다. 건축물대장 현황도면과 외부관찰 및 탐문을 바탕으로 조사되어 내부 하자나 수리비는 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대주택이며 거래 표본이 매우 제한적입니다. 단지 경매물건 평균 9.0회 유찰 및 현재 10회 유찰 이력을 고려하면 재매각 유동성에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 원문 확인. 매각물건명세서의 을구 순위 9번 임차권등기와 보증금 미변제액 인수 문구를 최신 원본으로 다시 확인하세요.
- 보증금 115,500,000원 검증. 최초 110,000,000원에서 후속 계약 115,500,000원으로 변경된 내역 및 실제 보증금 지급·반환 내역을 확인하세요.
- 채권자·임차인 관계 확인. 최지원이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 표시됩니다. 동일 채권인지, 별도 채권인지와 배당금이 보증금 변제에 충당되는지를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 적용. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수할 미변제 보증금, 집행 외 추가 비용을 합산하여 입찰 타당성을 판단하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력 있는 임차권이 존재하지만 현장 내부확인은 이루어지지 않았습니다. 현재 점유자, 임차권자의 실제 거주·퇴거 여부와 인도 가능 조건을 확인하세요.
- 내부·테라스 점검. 폐문부재로 확인되지 않은 내부 상태와 전용테라스의 관리·방수 상태, 수리비 부담을 검토하세요.
- 실거래 재검증. 확인된 거래는 전용 27.0㎡ 1건으로 대상 전용 33.48㎡와 다릅니다. 유사 면적의 비교 사례 없이는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 공용관리비와 당해세 등 실제 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 관리주체 및 관련 서류로 확인하세요.
- 매각조건 확인. 입찰보증금 요건, 매각기일, 변경·취하·정지 여부와 최신 등기 상태를 법원 공고에서 확인하세요.
- 전문가 검토. 임차권 인수액이 낙찰가보다 훨씬 큰 사건이므로 명세서, 배당관계 및 임차인의 법적 권리를 전문적으로 검토한 후 판단하세요.
맺으며 — “낙찰가 367만원 ≠ 취득비용 367만원”
이 물건의 최저매각가는 3,672,000원입니다. 감정가 130,000,000원과 나란히 놓으면 대단히 저렴해 보입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 함께 보면 전혀 다른 결론에 도달합니다.
최지원의 선순위 임차권등기와 115,500,000원의 보증금, 그리고 미변제 보증금에 대한 명시적 인수 조건이 존재합니다. 현 회차 배당 추정액을 보증금 변제에 충당할 경우 매수인의 실질취득 부담은 약 115,966,096원입니다. 이는 확인된 다른 면적 실거래액보다 높지만, 그 비교 사례만으로 대상 세대의 확정 시세를 판단할 수는 없습니다.
여기에 10회 유찰, 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본, 내부 미확인 및 임차권자와 경매신청채권자의 관계 검증 문제까지 겹칩니다. 추가 유찰되더라도 보증금 인수 구조가 유지되는 한 실질취득액이 크게 낮아지지 않는다는 점이 결정적입니다.
결론은 입찰 보류와 권리관계의 정밀 확인입니다. 이 사건은 최저매각가가 낮다는 사실 자체에 가치를 부여할 물건이 아닙니다. 매수인이 인수할 보증금 잔액, 배당 충당관계, 실제 점유 및 동일 면적 시세가 확인되기 전에는 가격 메리트가 검증되지 않은 고위험 경매물건으로 평가하는 것이 타당합니다.
