최저가 10,706,000원의 착시 — 실질취득은 약 115,500,000원으로 되돌아온다

인천지방법원 2025타경30545. 부천시 소사구 심곡본동 황토에이스타운 5층 501호, 전용 33.48㎡의 다세대주택입니다. 감정가 130,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가는 10,706,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8.24%에 불과하지만, 이 사건의 가격은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금을 기준으로 봐야 합니다.

임차권자 최지원은 2019년 11월 29일 점유를 시작하고 2019년 12월 2일 전입신고를 했습니다. 2019년 10월 21일 최초 계약의 보증금은 110,000,000원이고, 2021년 11월 29일 계약에는 보증금 115,500,000원이 기재돼 있습니다. 2024년 1월 16일에는 주택임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 선순위 임차권은 남는다

등기부에 등장하는 국민은행 근저당 55,900,000원은 2017년 8월 31일 말소됐고, 정성숙 소유권 취득 당시 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 72,000,000원도 2017년 11월 30일 말소됐습니다. 2008년의 전세권 18,000,000원 역시 같은 해 6월 17일 이미 말소됐습니다.

최지원의 점유·전입은 이들 권리가 말소된 뒤인 2019년에 이루어졌고, 경매개시결정은 2025년 1월 13일입니다. 매각물건명세서가 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시한 이유입니다. 임차권등기 자체는 2024년이지만, 기재된 점유·전입과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 최저가만 납부하고 소유권을 깨끗하게 취득하는 구조가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계형

③ 최저가 착시 — 유찰돼도 실질취득은 거의 고정

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가합니다. 집행비용을 제외해 단순화하면 다음과 같습니다.

즉 최저가가 10,706,000원에서 7,494,199원, 5,245,939원으로 더 내려가더라도 실질취득은 약 115,500,000원으로 유지됩니다. 이 사건에서 추가 유찰은 총 취득부담을 크게 낮추지 못하고, 낙찰대금과 인수액의 비중만 바꿉니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 115,500,000원으로 비교

황토에이스타운(바동)의 최근 거래는 2025년 7월, 전용 27.0㎡ 3층의 113,000,000원 한 건입니다. 대상 물건은 전용 33.48㎡로 면적이 일치하지 않아 직접적인 동일 조건 비교에는 한계가 있습니다.

표면 최저가는 최근 거래의 9.5%에 불과하지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 실질취득 약 115,500,000원은 최신 거래 113,000,000원의 102.2%입니다. 비교 거래가 대상보다 작은 면적이라는 점을 고려하더라도 거래 표본이 한 건뿐이고, 현재 실질취득이 최신 거래보다 높은 만큼 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

⑤ 예상배당 및 실질부담 (매각가 10,706,000원 가정)

집행비용 592,708원이 매각대금에서 먼저 지출된다고 가정하면 임차인에게 돌아갈 재원은 10,113,292원이고, 미배당 잔액 105,386,708원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 집행비용을 제외한 본질적 가격부담은 보증금 115,500,000원 부근이며, 집행비용 누수까지 단순 합산한 부담은 116,092,708원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 선순위 배당 항목에 따라 임차인 배당과 인수액의 배분은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 2003년 5월 15일 사용승인된 철근콘크리트조 5층 다세대주택의 최상층 501호입니다. 외벽은 드라이비트, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 새시창 구조입니다.
• 입지. 부천남초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택과 일부 근린시설이 혼재한 주거지대이며 주거환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 경인로변 버스정류장까지 도보 약 5분 이내입니다. 북서측 근거리에 경인전철 1호선 부천역이 있어 교통 여건은 대체로 무난합니다.
• 도로·토지. 동측 폭 약 6~7미터 포장도로를 통해 간선도로와 연결되며, 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 현장 상태. 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부에서 출입하는 전용테라스가 있고, 공부상 동명은 없으나 외부에는 ‘바동’으로 표시돼 있습니다.
• 공부 관계. 공부와 현황은 부합하고 위반건축물로 평가되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 총 부담으로 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 더해 자금계획을 세워야 합니다. 현재 회차의 예상 인수액은 105,386,708원입니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 순위 9번 임차권등기의 대항력 및 미배당 잔액 인수 문구가 최종 서류에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권자와 신청채권자 관계 검증. 최지원의 임대차계약서, 보증금 송금내역, 전입세대확인서, 확정일자 자료와 강제경매 청구채권의 원인을 서로 대조해야 합니다.
• 점유·명도 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 현재 점유자, 임차권자의 퇴거 여부, 임차권등기 후 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 내부와 전용테라스 확인. 최상층·전용테라스의 누수, 방수, 균열과 내부 수리비를 별도로 반영해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 선순위 배당 항목은 임차인 배당을 줄이고 매수인 인수액을 늘릴 수 있습니다.
• 환금성 보수적 평가. 12세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰이 7회이므로, 재매각 기간과 매수층을 넉넉하게 잡아야 합니다.

맺으며 — “감정가의 8.24%”가 아니라 “시세의 102.2%”

이 물건의 표면 가격은 10,706,000원이지만, 실제 판단가격은 그 숫자가 아닙니다. 선순위 대항 임차권의 보증금 115,500,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 더 내려가도 총 부담은 약 115,500,000원 부근에 머뭅니다.

그 실질취득액은 최근 거래 113,000,000원의 102.2%입니다. 비교 거래와 면적이 달라 정확한 동일 조건 시세로 단정할 수는 없지만, 적어도 최저가가 낮다는 이유로 시세보다 싸다고 평가할 수 없는 사건입니다. 여기에 7회 유찰, 12세대 다세대, 단지 경매 매각률 0%, 임차권자와 신청채권자의 동일인 구조까지 겹칩니다.

가격 착시는 크고, 권리 검증 부담과 환금성 부담도 높습니다. 매각물건명세서의 인수 문구가 해소되거나 임차보증금의 변제·권리관계가 원본으로 명확히 정리되지 않는 한, 현재 최저가만 보고 접근할 물건은 아닙니다.