인천지방법원 2025타경30804. 부천시 소사구 송내동 강남쎈스빌 5층 501호, 전용 38.21㎡의 주거용 다세대주택입니다. 권리분석상 말소기준은 2012.12.31. 우리은행 근저당권 312,000,000원입니다. 박석현의 전입일은 2021.01.08., 문동주의 전입일은 2023.08.16.로 모두 말소기준일보다 늦어 두 사람 모두 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.
가장 중요한 쟁점은 을구 5번 주택임차권등기입니다. 박석현의 임차보증금은 120,000,000원이고 매각물건명세서에는 인수 대상 권리로 명시되어 있지만, 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 예정대로 이행되어 해당 임차권등기가 말소된다는 전제에서는 낙찰자가 승계할 금액은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경30804 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡로46번길 40-7, 5층 501호 (송내동, 강남쎈스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.21㎡ · 5층 중 5층 |
| 건물 구조 / 이용 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 주거용(다세대주택) |
| 사용승인일 | 2012.12.24 |
| 소유자 | 백상훈 (2019.04.09. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 위반건축물 / 공부 차이 | 위반사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 확약 전제 인수 0원
말소기준 이후 등기된 국·부천시·국민건강보험공단의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 박석현의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박석현의 임차권은 명세서상 인수 권리로 표시되어 있으므로, 말소동의 확약의 대상·조건·효력과 말소서류 제출 방식을 입찰 전에 확인해야 실질 인수 0원을 확정할 수 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 문동주 | 2023.08.16 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준일 이후 전입. 보증금과 확정일자는 확인 필요. |
| 박석현 | 2021.01.08 / 2020.11.23 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원* 배당요구 2023.01.30. 임차권등기 말소동의 확약서 제출. |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 실제 임차인은 문동주·박석현 2명입니다. 문동주는 말소기준보다 늦게 전입해 보증금이 확인되지 않더라도 대항력에 따른 보증금 승계는 발생하지 않는 것으로 정리됩니다. 다만 현재 점유 여부와 임대차계약 내용은 명도 비용 및 인도 시기에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
본건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 표본과 최근 거래금액이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가와 최저가가 126,000,000원이라는 사실만으로는 시장가격 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 현재 회차가 감정가의 100%이고 이미 1회 유찰로 표시되어 있다는 점도, 가격 매력도를 높여 주는 근거로 사용할 수 없습니다.
참고로 소유자 백상훈의 등기상 취득 거래가액은 2019년 115,000,000원입니다. 그러나 취득 시점과 매각기일 사이의 기간, 건물 상태, 층·향, 내부 수리 상태가 다르므로 이 금액만으로 현재 시세를 판단해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 312,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 85,800,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 517,800,000원 중 채권자 예상배당은 123,436,000원, 미배당은 394,364,000원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 각 회차의 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 전용 38.21㎡의 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 주변 환경. 심곡로46번길 일대로 각급학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 건물 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 270.5㎡이며 공시지가는 1㎡당 1,747,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 5번 박석현 임차권등기 전부인지, 별도 조건이나 낙찰자 제출서류가 있는지 확인하세요.
- 근저당 존속 범위 대조. 을구 1·2번 근저당과 이후 말소등기의 관계, 공동담보목록 제2012-529호 및 실제 채권잔액을 원본으로 확인하세요.
- 문동주 점유 확인. 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·계약내용과 실제 점유 상태가 명도 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 박석현 점유 상태 확인. 임차권등기 후 이사 여부가 명시되지 않았으므로 현장 점유자와 인도 대상자를 직접 확인하세요.
- 당해세 확인. 국·부천시·국민건강보험공단 압류와 관련된 체납액 및 매각대금 우선공제 가능성을 집행법원과 관계기관에 확인하세요.
- 실거래 조사. 동일 용도·유사 면적의 최근 거래, 매도호가, 내부 상태를 확인하기 전에는 126,000,000원을 가격 상한으로 삼지 마세요.
- 최상층 상태. 5층 건물의 5층이므로 누수·결로·옥상 방수와 외벽 드라이비트 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 정리되지만 가격은 검증되지 않았다
이 사건의 핵심은 보증금 120,000,000원의 임차권등기입니다. 문서상 인수 권리로 표시되어 있지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 확약 이행을 전제로 한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 문동주 역시 말소기준 이후 전입해 보증금 승계 위험은 없는 것으로 정리됩니다.
그러나 권리 인수 0원이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 126,000,000원이고, 동일 면적의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시세 대비 고가인지 저가인지 판단할 수 없습니다. 여기에 근저당 말소기록 대조, 압류 3건의 당해세 가능성, 실제 점유 상태까지 확인해야 합니다. 결론은 “확약 원본 확인 후 권리는 조건부 통과, 가격은 비교 거래 확인 전 보류”입니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 을구 5번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실을 반영한 판단입니다. 확약의 효력, 적용 범위 및 실제 말소 절차는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.