인천지방법원 2025타경30804. 부천시 소사구 송내동 강남쎈스빌 5층 501호, 전용 38.21㎡의 주거용 다세대주택입니다. 현 소유자는 백상훈이고 2019.04.09 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 115,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실 자체보다, 그보다 앞선 시기에 성립한 박석현의 주택임차권을 어떻게 처리하느냐에 있습니다.
박석현은 2021.01.08 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.23입니다. 보증금은 120,000,000원으로, 2023.01.30 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 권리분석상 이 임차권은 2023.04.14 압류보다 선순위여서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 실제 현재 최저가 88,200,000원 가정 배당표에서도 박석현에게 86,212,400원이 배당되고 33,787,600원이 남습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 5번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 박석현 임차권에 한해서는 배당 부족액 33,787,600원이 계산되더라도 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경30804 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡로46번길 40-7, 5층 501호 (송내동, 강남쎈스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용(다세대주택) · 전용 38.21㎡ · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 백상훈 · 2019.04.09 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기상 과거 우리은행 근저당권 2건은 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.04.14 부평세무서장의 압류이며, 이후 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 박석현의 전입·점유와 주택임차권은 이 압류보다 앞섭니다.
② 임차인 확인 — 실제 점유·대항력 분리
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박석현 5층 501호 38.21㎡ | 2021.01.08 확정 2020.11.23 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2023.01.30 | 확약 제출 실질 0원 |
| 문동주 | 2023.08.16 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 인수 대상 아님 |
문동주는 2023.08.16 전입으로 말소기준권리인 2023.04.14 압류보다 늦습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 박석현과 달리 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 배당 — 부족액은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 임차인 박석현 보증금 | 120,000,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 88,200,000원 가정. 집행비용 1,987,600원 차감 후 박석현에게 86,212,400원이 배당되고, 보증금 기준 부족액은 33,787,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 박석현 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 압류·세금 리스크
등기에는 2023.04.14 부평세무서장 압류, 2023.08.23 부천시 압류, 2025.02.04 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하지만, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 그 경우 박석현 임차보증금의 실제 배당액은 현재 계산보다 줄 수 있습니다.
다만 박석현 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 배당액 변동으로 박석현의 미배당액이 커지더라도 그 임차권 자체의 실질 인수액은 확약 적용을 전제로 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 2012.12.24 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 주변환경. 각급학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공시지가. 1,747,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박석현 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 전제로 합니다. 실제 매각물건명세서와 확약서 문구를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 문동주 점유 확인. 2023.08.16 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 126,000,000원의 70%까지 내려왔지만 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 메리트는 별도 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “미배당액과 실제 인수액은 다르다”
이 사건의 숫자만 보면 박석현의 보증금 120,000,000원 가운데 현재 회차에서 33,787,600원이 배당되지 않기 때문에, 원칙적인 대항력 구조에서는 낙찰자가 그 부족분을 떠안는 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
따라서 현재 회차의 권리 기준 실질취득액은 88,200,000원입니다. 다만 이는 “감정가의 70%이니 싸다”는 뜻이 아닙니다. 이 물건은 비교할 실거래 자료가 없어 현재 시세 대비 가격 수준을 검증할 수 없습니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다.