* 현재 매각가를 가정한 배당표 기준입니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으나, 대항력 포기 또는 보증금 미배당액 면제까지 확인된 것은 아닙니다. 확약의 정확한 범위에 따라 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

인천지방법원 2025타경30972. 김포시 하성면에 있는 에이원아파트 9층 901호입니다. 집합건축물대장상 아파트이며, 2018년 준공된 36세대 공동주택입니다. 이 물건의 핵심은 감정가와 최저가가 모두 205,000,000원이라는 숫자보다 보증금 203,000,000원의 선순위 임차권에 있습니다. 이승연의 임차권등기는 2023.11.03. 접수됐으며, 말소기준권리인 2024.03.28. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.

임차인의 주민등록일은 2021.06.11., 확정일자는 2021.05.14.입니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 정리되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 매각대금에서 집행비용을 공제하면 보증금 전액을 배당하기 어려워 미배당 보증금의 매수인 승계 여부가 실질취득가를 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권부터 확인

말소기준은 2024.03.28. 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 김포시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2018년에 설정된 계양신용협동조합의 채권최고액 3,900,000,000원 근저당권은 2021.06.01. 이미 말소되어 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.

문제는 말소기준보다 앞선 2023.11.03. 을구 3번 주택임차권등기입니다. 이승연의 보증금은 203,000,000원이고, 전입과 점유 개시도 말소기준보다 앞섭니다. 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 가압류 채권자이자 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 세지 않습니다. 실제 임차인은 이승연 1명이며, 보증금 203,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 각 청구금액 사이에 채권 중복 여부가 있는지도 배당표 원본으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격과 하락 추세가 핵심

에이원아파트의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 전체 거래 평균은 207,948,000원이지만, 여기에는 2021년의 280,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균만 보고 최저가 205,000,000원이 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 최근 기준 평균 179,870,000원과 최신 거래 188,240,000원을 우선 비교해야 합니다.

최근 평균 산출값은 2건 기준으로 제시되어 있으나, 확인된 개별 거래의 가장 최신 시점은 2025.05.입니다. 최근 12개월 표본의 정확한 산정 기간과 거래 누락 여부는 원본 대조가 필요합니다. 대상 면적 47.26㎡와 비교 거래 면적 48.3~49.93㎡ 사이에도 차이가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

매각대금 205,000,000원에서 집행비용 3,670,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 201,330,000원입니다. 임차보증금 203,000,000원에는 미치지 못하므로 1,670,000원의 미배당액이 발생합니다.

별도 채권자 집계상 청구 합계는 223,000,000원, 배당액은 0원, 부족액은 223,000,000원입니다. 신청채권과 임차보증금 사이의 중복 관계 및 실제 채권 귀속은 확인이 필요합니다. 본 배당은 집행비용 추정치에 기초하며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당 후 남은 보증금이 매수인에게 승계되는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 취득가격이 저렴해졌다고 판단할 수 없습니다.

실질취득가 = 낙찰가 + 예상 인수액. 각 회차의 인수액은 해당 회차별 배당 시나리오를 적용했습니다. 실제 매각조건이 아닌 가정이며, 확약의 효력과 배당 결과에 따라 달라집니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 하성면 마곡리 하성초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다. 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2018.12.05. 준공된 36세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조 12층 건물의 9층 901호이며, 위생·급배수·승강기·난방·소화전·화재탐지설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적 615.0㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 개별공시지가는 677,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 관계 부서에서 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 해당 없음으로 정리되어 있습니다. 실내 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 36세대 규모로 확인된 실거래는 5건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.3회이며, 최근 실거래 추세는 -20.6%입니다. 표본 수가 적고 최근 가격이 하락한 만큼 과거 고가 거래를 기준으로 매각 가능 가격을 판단하지 않도록 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 및 보증금 승계. 이승연의 선순위 임차권과 보증금 203,000,000원을 기준으로 배당 후 미배당액이 매수인에게 승계되는지 확인해야 합니다.
• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의가 대항력 포기와 미배당 보증금 청구권 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다. 말소동의만 확인된 상태에서는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
• 채권 중복 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 20,000,000원과 경매 신청채권 203,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 임차보증금과 신청채권을 서로 독립적인 추가 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 매각조건 확인. 3회 유찰로 표시되지만 최저가가 감정가 100%입니다. 재진행·변경 여부와 실제 최저매각가격을 확인해야 합니다. 2026.08.26. 매각 결과 및 현재 사건 진행 상태도 확인 대상입니다.
• 소재지 확인. 월곶면과 하성면으로 서로 다르게 기재된 주소를 등기부·감정평가서·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 실질취득가 기준 가격 비교. 최저가만이 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산한 비용을 최근 평균 179,870,000원 및 최신 거래 188,240,000원과 비교해야 합니다.
• 시세 표본 확인. 전체 평균에는 과거 280,000,000원 거래가 포함됩니다. 최근 평균의 산정 기간과 거래 건수, 비교 면적 차이, -20.6%의 하락 추세를 함께 검토해야 합니다.
• 명도 및 점유. 임차권등기 사실과 실제 점유 상태는 구별해야 합니다. 현 점유자를 확인하고 인도 및 명도 절차에 필요한 사항을 점검해야 합니다.
• 세금·관리비. 김포시 압류와 관련된 체납 내역, 당해세의 배당 영향, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문, 배당 관련 서류, 최신 실거래 및 매각공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 보증금은 남는다”

이 물건은 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정보다, 말소기준권리 이전에 성립한 임차인의 권리가 중요합니다. 보증금 203,000,000원 중 예상 배당액은 201,330,000원이며, 현재 회차에서는 1,670,000원의 미배당액이 발생합니다.

주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었지만, 보증금 잔액 인수까지 해소됐는지는 별도 확인이 필요합니다. 인수가 유지되면 현재 실질취득가는 206,670,000원이고, 추가 유찰로 낙찰가가 하락하더라도 미배당 보증금이 증가해 총취득비용은 203,000,000원 수준 아래로 쉽게 내려가지 않습니다.

가격 측면에서도 현재 최저가 205,000,000원은 최근 평균 179,870,000원의 114.0%입니다. 최신 거래보다도 높고, 최근 거래 추세는 -20.6%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균이나 낮아 보이는 유찰 후 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

결론적으로 확인할 것은 확약의 효력, 실질취득가, 실제 매각조건입니다. 임차권 말소와 대항력 포기의 범위를 확정하지 않은 상태에서는 보증금 인수 위험을 남겨 두어야 하며, 인수가 완전히 해소되는 경우에도 최근 시세 대비 높은 현재 가격과 소규모 단지의 제한된 거래 표본을 별도로 검토해야 합니다.