인천지방법원 2025타경30972. 김포시 애기봉로 866-7 에이원아파트 9층 901호, 전용 47.26㎡ 아파트입니다. 감정가 205,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 100,450,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가만으로 할인 여부를 판단하면 안 됩니다. 임차인 이승연은 보증금 203,000,000원으로 건물 전부를 점유했고, 2021.05.14 확정일자, 2021.06.09 점유개시, 2021.06.11 주민등록, 2023.11.03 주택임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.
특히 등기부상 2018.12.11 설정된 계양신용협동조합 근저당권은 2021.06.01 해지로 말소됐습니다. 이후 임차인의 전입·점유가 이뤄졌고, 매각물건명세서에도 을구 3번 주택임차권등기의 미변제액 인수 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인을 단순한 후순위 소멸 임차인으로 처리해서는 안 되며, 입찰 판단은 대항력 인수형을 전제로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경30972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 애기봉로 866-7, 9층 901호 (에이원아파트) |
| 등기·감정 표시 | 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 에이원아파트 · 애기봉로 866-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.26㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 9층 |
| 규모 / 준공 | 36세대 · 2018.12.05 준공 |
| 소유자 | 허민영 (2021.07.16 소유권이전, 원인 2018.11.28 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권 인수가 핵심
2018.12.11 계양신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,900,000,000원이지만 공동담보 형태이고, 이 호실의 해당 근저당권 설정등기는 2021.06.01 해지로 말소됐습니다. 임차인은 그 후인 2021.06.09 점유를 시작하고 2021.06.11 전입했으며, 2023.11.03 보증금 203,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
주택도시보증공사의 2024.03.28 가압류 20,000,000원, 김포시의 2024.08.05 압류, 2025.01.13 강제경매개시결정은 임차인의 전입·점유 및 임차권등기보다 뒤에 있습니다. 매각물건명세서도 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 해당 임차권을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 실제 임차인은 이승연 1명이며, 보증기관 승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승연 | 건물의 전부 · 주거 점유개시 2021.06.09 전입 2021.06.11 | 203,000,000원 | 인수형 판단 선행 근저당 2021.06.01 말소 | 배당요구 확정일자 2021.05.14 배당요구 2023.11.03 | 미배당액 승계 명세서 명시 조건 |
② 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 203,000,000원
에이원아파트는 36세대 규모이며, 비교 가능한 전용면적대 실거래는 5건입니다. 전체 평균 207,948,000원에는 2021.06의 280,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 179,870,000원, 최신 거래 188,240,000원과 최근·과거 거래 추세 -20.6%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.93㎡ | 9 | 188,240,000원 |
| 2024.10 | 48.3㎡ | 2 | 171,500,000원 |
| 2023.10 | 49.2㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 49.2㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 49.93㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 179,870,000원 |
표면 최저가 100,450,000원은 최근 12개월 평균의 55.8%로 보입니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 승계를 제외한 숫자입니다. 낙찰가와 미배당 보증금 승계액을 합한 실질취득원가 약 203,000,000원은 최근 12개월 평균 179,870,000원과 최신 거래 188,240,000원을 모두 웃돕니다. 최근 가격 흐름도 과거 대비 -20.6%이므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
회차별 최저가 착시
| 회차 | 표면 최저가 | 실질취득 판단 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 100,450,000원 | 약 203,000,000원 | 미배당 승계 포함 |
| 3회 유찰 시 | 70,315,000원 | 약 203,000,000원 | 낙찰가 하락분만큼 승계액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 49,220,500원 | 약 203,000,000원 | 표면가와 경제적 원가 분리 |
경매비용·세금·실제 배당순위에 따라 최종 정산액은 달라질 수 있으나, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 승계액이 증가해 총액이 보증금 수준에 수렴하는 구조는 동일합니다.
③ 예상배당표 (최저가 100,450,000원 기준 산출)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계양신용협동조합 | 3,900,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 203,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 최저가를 기준으로 한 채권배당 산출입니다. 다만 을구 1번 근저당권은 2021.06.01 해지로 말소됐고, 매각물건명세서는 을구 3번 주택임차권의 보증금 미변제액 인수를 명시합니다. 입찰자는 단순 배당 산출의 인수액 표시보다 말소등기와 매각물건명세서 원문을 우선해 실제 배당순위와 승계액을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 아파트이며, 철근콘크리트구조 일반지붕 12층 건물의 9층 901호입니다.
- 입지. 김포시 하성면 마곡리 하성초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규모. 36세대 소규모 단지이며 2018.12.05 준공됐습니다. 거래 표본은 5건으로 많지 않아 가격 변동과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 179,870,000원, 최신 거래 188,240,000원이며 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -20.6%입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성에 높은 점수를 주기 어렵습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 677,000원/㎡입니다. 성장관리권역·하수처리구역·상대보호구역·군사시설 제한보호구역·토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 승강기·난방·소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득원가로 상한 설정. 최저가 100,450,000원이 아니라 임차보증금 승계를 포함한 약 203,000,000원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 인수 문구 확인. 을구 3번 주택임차권등기는 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 미변제액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.
- 말소 근저당 원본 대조. 2018.12.11 계양신용협동조합 근저당권과 2021.06.01 해지·말소등기의 효력을 등기부 원본과 공동담보목록에서 확인해야 합니다.
- 배당 가능액 확인. 이승연의 실제 배당액이 확정돼야 매수인이 승계할 잔존 보증금을 계산할 수 있습니다.
- 주소 표시 대조. 도로명 소재지의 행정구역 표기와 등기·감정서의 하성면 마곡리 표시가 일치하는 물건인지 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 진행상태 확인. 기재 매각기일은 2026.07.15이므로 매각 결과, 변경·연기·재매각 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 명도와 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 이사 및 명도 조건을 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 군사시설 보호구역과 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세, 최우선변제 대상과 집행비용은 최종 취득비용에 별도로 반영해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “203,000,000원 인수형”
이 물건의 핵심은 두 차례 유찰이나 100,450,000원의 최저가가 아닙니다. 임차인 이승연의 보증금은 203,000,000원이고, 매각물건명세서는 전액을 변제받지 못할 경우 미변제액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 승계액이 늘어나므로 경제적 취득원가는 약 203,000,000원 수준으로 고정됩니다.
최근 12개월 평균은 179,870,000원, 최신 거래는 188,240,000원이며 가격 추세도 -20.6%입니다. 실질취득원가는 최근 시세보다 높고, 단지는 36세대에 불과하며 거래 표본과 경매 환금성도 제한적입니다. 여기에 말소된 공동담보 근저당과 임차권 배당순위를 원본에서 다시 맞춰야 하는 복잡성까지 있습니다. 표면 가격은 저가처럼 보이지만 실질 가격은 시세 이상, 권리는 인수형입니다. 결론은 가격·권리 모두 보수적 접근이 필요한 D등급입니다.