인천지방법원 2025타경31005. 부천시 소사구 심곡본동 효성팰리스 7층 703호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 360,000,000원이지만 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 176,400,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 2명 있고, 그중 조주연은 보증금 350,000,000원의 주택임차권등기까지 마친 상태여서 원래 계산대로라면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.
실제로 현재 최저가 176,400,000원 가정 배당에서는 집행비용 3,269,600원을 제외한 173,130,400원이 조주연에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 176,869,600원이 남습니다. 여기에 허선엽의 보증금 20,000,000원까지 더하면 데이터상 매수인 인수액은 196,869,600원, 총부담은 373,269,600원이 됩니다. 대항력 있는 고액 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 ‘최저가가 내려가도 총부담이 크게 줄지 않는’ 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로 275, 7층 703호 (심곡본동, 효성팰리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 중 7층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 면적 참고 | 77.93㎡ |
| 소유자 | 김원희 (2021.10.12. 매매, 거래가액 350,000,000원 · 2021.10.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 176,400,000원 (9회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.13. 을구 3번 근저당권 · 조성학 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2021.12.13. 조성학 근저당권 100,000,000원입니다. 그 이후 설정된 백보람·김혜현·이갑희·소방영 근저당권, 부천시 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 현재 강제경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 반대로 허선엽은 2018.11.23., 조주연은 2021.10.18. 전입으로 말소기준보다 앞서 있어 대항력 판단이 완전히 다릅니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허선엽 | 2018.11.23 / 확정일자 미상 | 20,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 20,000,000원 인수 |
| 조주연 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.18 / 2021.08.06 | 350,000,000원 / - | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 · 실질 0원* |
| 김종원 | 2024.01.11 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 / - | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
* 조주연은 배당 계산만 보면 미배당 보증금 176,869,600원이 매수인 인수로 산출됩니다. 그러나 을구 8번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수액에서는 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 허선엽에게 확대 적용하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 196,400,000원으로 비교
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 196,400,000원입니다. 가격 판단은 감정가 대비 49%라는 할인율이나 전체 거래 평균 301,000,000원보다, 최근 12개월 평균 278,000,000원, 최신 확인 거래 278,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 가격 추세 -9.9%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 71.85㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2022.06 | 71.85㎡ | 8 | 288,000,000원 |
| 2022.05 | 71.85㎡ | 8 | 288,000,000원 |
| 2021.10 | 77.93㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 301,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 278,000,000원 |
확약 반영 실질취득 196,400,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 확인 거래 278,000,000원의 약 70.6%입니다. 따라서 확약의 효력이 확실하다는 전제에서는 가격상 여유가 존재합니다. 다만 전체 평균 301,000,000원에는 2021.10 거래 350,000,000원이 섞여 있으므로 이를 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 더 중요한 것은 최근 가격 흐름이 과거 대비 -9.9%라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 1. 임차인 조주연 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 173,130,400원 |
| 인수. 임차인 허선엽 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 조성학 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 백보람 | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김혜현 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이갑희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 소방영 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주택도시보증공사 | 750,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 조주연 보증금 부족분 176,869,600원과 허선엽 20,000,000원을 합한 196,869,600원이 매수인 인수로 산출됩니다. 다만 조주연 임차권은 말소동의 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 조정하므로, 본 리포트의 실질 인수는 허선엽 20,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 심곡본동 소재 부천역 남동측 인근으로, 경인로 주변에 상업·업무시설, 공동주택·공원·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 남측으로 경인로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 7층 703호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차설비가 설치되어 있습니다.
- 용도·규제. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당합니다. 토지 관련 자료에는 과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항도 표시되어 있습니다.
- 토지. 관련 토지는 226.6㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 공시지가는 3,655,000원/㎡입니다.
- 환금성. 효성팰리스는 24세대이고 확인된 거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 7.7회, 낙찰률 0.0%이며 본건도 9회 유찰됐기 때문에 매입가와 별개로 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 을구 8번 조주연 주택임차권등기의 말소동의 대상·조건·효력 범위를 반드시 확인해야 합니다. 이 확인이 무너지면 총부담 계산 자체가 달라집니다.
- 허선엽 보증금 20,000,000원. 2018.11.23. 전입으로 말소기준보다 빠르고 대항력이 있습니다. 조주연 확약과 별개이므로 매수인 인수액에 반드시 포함해야 합니다.
- 허선엽 우선변제 여부. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 원본 명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 김종원 점유. 2024.01.11. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 점유·명도 상황을 확인해야 합니다.
- 부천시 압류·배당. 등기자료상 압류는 매각으로 소멸하지만 당해세와 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 가격 지표는 과거 대비 -9.9%입니다. 실질취득 196,400,000원이 278,000,000원보다 낮더라도 과거 전체 평균 301,000,000원을 근거로 가격 기대치를 높여서는 안 됩니다.
- 9회 유찰의 의미. 현재 가격은 낮아졌지만 단지 경매 평균 유찰도 7.7회이고 낙찰률 0.0%입니다. 매수 후 재매각 가능성까지 포함해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·말소동의 확약서와 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘9회 유찰’이 아니라 ‘확약의 유효성’이 승부처다
표면만 보면 감정가 360,000,000원짜리 오피스텔이 176,400,000원까지 내려온 9회 유찰 물건입니다. 하지만 조주연의 보증금 350,000,000원과 허선엽의 보증금 20,000,000원을 그대로 적용하면 매수인 인수는 196,869,600원이고 총부담은 373,269,600원에 이릅니다. 최저가 176,400,000원만 보고 판단하면 안 되는 이유입니다.
결론을 바꾸는 자료가 바로 조주연의 을구 8번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 정확히 적용하면 조주연의 실질 인수는 0원이 되고, 확약 밖 허선엽 20,000,000원만 남아 현재 실질취득은 196,400,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 및 최신 확인 거래 278,000,000원의 약 70.6%로 가격상 완충이 있습니다.
다만 가격 흐름은 -9.9%, 세대수는 24세대, 경매 평균 유찰은 7.7회, 본건은 이미 9회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건을 ‘감정가의 절반이라 싸다’고 평가하는 것도, 반대로 ‘대항력 임차인 보증금 때문에 무조건 위험하다’고 평가하는 것도 정확하지 않습니다. 확약이 유효하면 가격 여유는 생기지만, 20,000,000원 인수와 환금성 위험은 남는 구조입니다. 권리의 핵심 문서인 확약서를 원본으로 확인할 수 있을 때만 현재 가격 비교가 의미를 갖습니다.
