확약으로 350,000,000원 임차권은 정리되지만, 남는 인수와 고가가 문제 — 부천 효성팰리스 703호

인천지방법원 2025타경31005. 부천역 남동측 인근 효성팰리스 14층 건물 중 7층 703호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김원희는 2021.10.12. 매매를 원인으로 2021.10.29. 거래가액 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.12.13. 조성학 명의 근저당권 100,000,000원입니다.

문제는 말소기준권리보다 앞선 권리와 임차인입니다. 2018.02.13. 설정된 구리새마을금고 근저당권 10,000,000원은 선순위 인수 권리로 분류되어 있고, 2018.11.23. 전입한 허선엽은 보증금 20,000,000원, 월차임 2,500,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 우선변제권이 확인되지 않아 보증금은 매수인 인수 가능성이 큽니다.

조주연은 임차보증금 350,000,000원, 전입일 2021.10.18., 확정일자 2021.08.06.으로 말소기준권리보다 앞서며 배당요구도 했습니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다. 이 확약은 조주연에게만 적용되므로 허선엽의 보증금과 선순위 근저당까지 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 밖 인수권리가 남는다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산할 사안은 없습니다. 실제 임차인은 허선엽·조주연·김종원 3명입니다. 김종원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 반면 허선엽은 전입일이 앞서고 보증금 20,000,000원이 확인되어, 조주연 확약과 별개로 인수 위험이 남습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 82,000,000원 높다

효성팰리스는 2017.02.03. 사용승인된 24세대 규모입니다. 실거래 비교면적은 77.93㎡이며, 확인되는 거래는 4건입니다. 전체 평균은 301,000,000원이지만 과거 350,000,000원 거래가 포함되어 있어, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

최신 거래이자 최근 12개월 평균은 278,000,000원입니다. 현재 최저가 360,000,000원은 이보다 82,000,000원 높고, 최근 시세의 129.5%입니다. 전체 실거래 평균 301,000,000원과 비교해도 119.6%이며, 확인된 최고 거래 350,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다.

최근 거래는 과거 거래보다 -9.9% 낮아진 하락 추세입니다. 최근 12개월 표본이 1건이라는 한계가 있지만, 최신 거래·최근 평균·전체 평균·최고 거래 모두 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 7회 유찰이라는 횟수만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 5,840,000원과 조주연 보증금 350,000,000원, 구리새마을금고 4,160,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 후순위 채권자 총 미배당액은 1,713,840,000원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 허선엽 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 밖 부담은 남는다

8회·9회 유찰 시 표면상 인수액이 86,832,000원과 143,625,600원으로 증가하는 것은 매각대금이 줄면서 대항력 임차보증금 미배당분이 커지기 때문입니다. 다만 조주연에 대한 말소동의 확약서를 적용하면 그 임차인의 미배당 인수분은 실질 0원*으로 조정됩니다. 그래도 허선엽 보증금 20,000,000원과 선순위 근저당 위험은 그대로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지 현황 기준)

• 입지. 부천역 남동측 인근으로 경인로 주변 상업·업무시설, 공동주택, 공원, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 7층이며 위생·급배수·난방·승강기· 화재탐지·주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 위치하며 철도보호지구와 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 토지. 5필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 남측 경인로와 접하며, 토지면적은 226.6㎡, 공시지가는 3,655,000원/㎡입니다.
• 환금성. 24세대 소규모 오피스텔이고 확인되는 실거래가 4건에 그칩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.8회, 매각률은 0.0%로 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 조주연 임차권등기 전체인지, 조건과 효력 발생 시점을 원문으로 확인하세요.
• 허선엽 보증금. 대항력 있는 보증금 20,000,000원은 확약 대상이 아니므로 입찰가에 별도로 반영해야 합니다.
• 선순위 근저당. 구리새마을금고 채권최고액 10,000,000원의 현재 채무잔액, 4,160,000원 배당 후 말소 가능 여부와 매수인 부담 범위를 확인하세요.
• 가격 상한. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 278,000,000원이고 최근 추세는 -9.9%입니다. 최저가 360,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유관계. 실제 임차인 3명의 현재 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 오피스텔 비용. 관리비 체납액, 주거용 사용에 따른 세금·대출 조건, 주차 이용 조건을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
• 매각조건 재확인. 7회 유찰 표기와 최저가 100%가 함께 제시되어 있으므로 매각물건명세서, 최저매각가격, 확약서와 등기부 원본을 다시 대조하세요.

맺으며 — 확약이 해결하는 것은 조주연 한 사람뿐이다

이 물건의 가장 큰 350,000,000원 임차보증금은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 조주연 임차권에 한해 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 그러나 이것만 보고 권리가 깨끗해졌다고 결론 내리면 안 됩니다. 허선엽의 대항력 있는 보증금 20,000,000원과 말소기준권리보다 앞선 구리새마을금고 근저당이 별도로 남습니다.

가격은 더 불리합니다. 최저가 360,000,000원은 최신 거래 278,000,000원의 129.5%이고, 전체 평균 301,000,000원과 최고 거래 350,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -9.9%이며, 확인 가능한 실질투입액 하한은 허선엽 보증금을 더한 380,000,000원입니다. 권리 인수와 최근 시세 이상의 가격, 반복 유찰과 낮은 환금성이 동시에 겹치는 고위험 구조입니다. 확약서 원문과 선순위 근저당 말소 조건이 명확히 확인되고 입찰가격이 최근 거래 수준을 충분히 반영하지 않는 한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 조주연 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 한 판단입니다. 확약은 허선엽 보증금과 구리새마을금고 선순위 근저당에는 적용되지 않습니다.