인천지방법원 2025타경31517. 부천 원미구 중동 디아뜨갤러리3 비동 10층 1012호 오피스텔입니다. 감정가는 94,400,000원인데 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,256,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가 절반 수준이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
임차인 김지수는 임대차계약일 2021.01.16, 확정일자 2021.02.03, 전입·점유개시 2021.03.02이고 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준은 2022.06.07 남동세무서장의 압류이므로 전입이 그보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 소향로 225, 비동 10층 1012호 (중동, 디아뜨갤러리3) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건 내 10층 1012호 · 사용승인일 2004.02.03 |
| 소유자 | 유지성 (2021.03.02 소유권이전 · 거래가액 91,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,400,000원 / 46,256,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 임차인의 전입이 핵심
현재 말소기준은 2022.06.07 갑구 6번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정, 안산세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2004.03.25 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 38,760,000원은 2011.10.17 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2021.03.02 / 2021.02.03 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 | 54,976,608원 |
김지수는 배당요구를 했고, 현재 매각가 46,256,000원 가정에서는 집행비용 1,232,608원을 먼저 제외한 45,023,392원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 100,000,000원 중 남는 54,976,608원은 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 가격 구조 — 4,625만원 낙찰가가 4,625만원짜리 취득이 아니다
현재 회차의 매각가는 46,256,000원이지만 매수인 인수액이 54,976,608원이므로 실질취득은 101,232,608원입니다. 이는 감정가 94,400,000원보다도 높은 총부담입니다. 따라서 7회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 49% | 46,256,000원 | 54,976,608원 | 낙찰가 하락분을 임차인 미배당 인수가 상당 부분 상쇄 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 39% | 37,004,800원 | 64,061,286원 | 낙찰가가 내려가면서 인수액 증가 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 31% | 29,603,840원 | 71,329,029원 | 총부담은 보증금 100,000,000원 부근에 머무는 구조 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건 역시 8회·9회 유찰 시 매각가는 계속 낮아지지만 인수액은 64,061,286원, 71,329,029원으로 증가합니다. 즉 최저가가 더 내려간다고 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,232,608원 |
| 1. 임차인 김지수 보증금 | 100,000,000원 | 45,023,392원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정상 김지수 보증금 미배당분은 54,976,608원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있고, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 중동 소재 신중동역 남서측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북동측 인근에 신중동역(지하철 7호선)이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 오피스텔로 이용중이며, 기본적인 위생·급배수시설과 E/V설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 왕복4차선 도로, 북측 약14미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며, 공시지가는 7,020,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 유찰 이력. 현재 7회 유찰 상태입니다. 오피스텔이라는 용도와 반복 유찰을 함께 감안해 낙찰 이후 재매각 가능성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 46,256,000원이 아니라 인수 54,976,608원을 더한 101,232,608원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다. 이 범위에 따라 인수 위험이 크게 달라질 수 있습니다.
- 임차인 배당. 김지수의 전입·확정일자·배당요구와 실제 배당액을 매각기일 직전 다시 대조해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 당해세가 먼저 빠지면 임차인 미배당액이 늘어날 수 있습니다.
- 7회 유찰 착시. 8회 유찰 시 매각가 37,004,800원, 9회 유찰 시 29,603,840원으로 내려가도 매수인 인수액은 각각 64,061,286원, 71,329,029원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 세금 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 내려가지 않는다”
이 물건은 7회 유찰돼 최저가가 46,256,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 김지수의 보증금 100,000,000원이 가격 구조를 지배합니다. 현재 배당가정에서는 54,976,608원을 매수인이 인수해 실질취득액이 101,232,608원이 됩니다. 8회·9회 유찰에서도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당 인수가 커지므로 ‘낙찰가가 싸졌다’는 이유만으로 투자성이 좋아지는 구조가 아닙니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인해야 할 중요한 변수입니다. 그러나 확인된 문구만으로 대항력 포기까지 단정하지 않고 보수적으로 보면, 이 사건의 핵심은 여전히 대항력 임차인·54,976,608원 인수 가능성·7회 유찰입니다. 따라서 권리와 확약 범위를 원문으로 확정하기 전에는 최저가 49%라는 숫자를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
