인천지방법원 2025타경31517. 부천시 원미구 중동 ‘디아뜨갤러리3’ 비동 10층 1012호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 유지성은 2021.03.02. 거래가 91,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 김지수는 2021.01.16. 임대차계약을 체결하고 2021.02.03. 확정일자를 받은 뒤 2021.03.02. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2022.06.07. 남동세무서장 압류이므로 김지수는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
등기부의 2004.03.25. 농업협동조합중앙회 근저당권은 말소기준보다 앞서 설정됐지만, 2011.10.17. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당권을 낙찰자가 새로 인수하는 구조로 볼 수 없습니다. 현재 권리분석의 중심은 과거 근저당이 아니라 김지수의 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원과 그 임차권에 관한 말소동의 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 소향로 225, 비동 10층 1012호 (중동, 디아뜨갤러리3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 유지성 (2021.03.02. 소유권이전 · 거래가 91,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,400,000원 / 94,400,000원 |
| 유찰 / 현재 최저가율 | 5회 유찰 / 감정가의 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2022.06.07. 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정, 안산세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김지수의 전입·점유는 2021.03.02.로 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 원칙적으로 미회수액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 건물의 전부 / 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2021.03.02. | 2021.02.03. | 2023.04.05. | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 직접 임차인 |
김지수는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일, 확정일자, 전입·점유일이 모두 확인되고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 가압류권자이자 신청채권자로 나타나므로, 김지수의 보증금과 주택도시보증공사의 채권을 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
* 확약은 김지수 임차권에만 적용됩니다. 별도 임차인은 확인되지 않지만, 확약서 원문, 말소 조건, 제출 주체 및 낙찰 후 말소 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
③ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰 · 100%) | 94,400,000원 | 7,699,200원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (80%) | 75,520,000원 | 26,239,360원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 (64%) | 60,416,000원 | 41,071,488원 | 0원* |
확약을 배제하면 낙찰가가 94,400,000원에서 75,520,000원, 60,416,000원으로 내려갈수록 임차보증금 미배당액은 7,699,200원에서 26,239,360원, 41,071,488원으로 커집니다. 따라서 최저가 하락만 보고 취득비가 크게 낮아진다고 판단하면 안 됩니다. 반대로 확약서가 유효하게 집행돼 임차권 인수가 해소되면 각 회차의 실질 부담은 해당 매각가를 중심으로 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,099,200원 |
| 1. 임차인 김지수 보증금 | 100,000,000원 | 92,300,800원 |
| 2. 2004년 농업협동조합중앙회 근저당권 2011.10.17. 말소 | 38,760,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 김지수 보증금 부족분은 7,699,200원이며, 채권 총 미배당은 2,137,760,000원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액과 임차보증금 부족분이 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 같은 최저가 94,400,000원이 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 5회 유찰이라는 이력만으로 싸다고 단정할 수도 없고, 감정가 대비 최저가율 100%만으로 가격 가점을 줄 수도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신중동역 남서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북동측 인근에 지하철 7호선 신중동역이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 1012호이며 사용승인일은 2004.02.03.입니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선 도로와 접하고 북측으로 약 14미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 토지는 업무용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. ㎡당 7,020,000원이며 토지면적은 1,225.4㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 점검. 오피스텔이고 5회 유찰된 이력이 있으므로 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제하지 말고 실제 거래량과 임대수요를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 김지수의 을구 순위 3번 임차권등기 전체인지 확인하세요.
- 말소 조건. 낙찰대금 납부, 배당, 인도 또는 별도 서류 제출 등 말소에 붙은 조건이 있는지 확인하세요.
- 대항력 포기 범위. 등기 말소뿐 아니라 임차인의 대항력과 보증금 잔액 청구까지 해소되는지 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 과거 근저당. 농업협동조합중앙회 근저당권은 2011.10.17. 말소된 사실을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 현재 최저가. 5회 유찰과 최저가율 100%가 함께 기재된 회차이므로 매각공고의 최저매각가격을 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 건물과 신중동역 인근 오피스텔의 최신 실거래·보증금·월세·공실을 조사하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 퇴거 여부와 열쇠 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비를 확인하세요.
맺으며 — 확약이 권리구조를 바꾸지만 가격까지 증명하지는 않는다
확약서를 배제한 원칙적 권리분석에서는 김지수의 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금 100,000,000원이 최저가 94,400,000원보다 큽니다. 배당 후 부족분 7,699,200원이 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 인수형입니다. 이후 회차에서 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘기 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 확약서가 김지수 임차권과 잔존 대항력을 완전히 해소하는 내용으로 유효하게 이행된다면 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 그렇더라도 실거래 자료가 없고 5회 유찰된 오피스텔이므로 가격 경쟁력까지 확인된 것은 아닙니다. 결론은 권리는 확약서 원문 확인 후 조건부 검토, 가격은 최신 시세 조사 전까지 보류입니다.