확약이 유효하면 인수 0원*, 그러나 6회 유찰이 말하는 환금성 — 부천 삼성아이파크 401호

인천지방법원 2025타경31975. 부천시 원미구 도당동 삼성아이파크 4층 401호, 전용 30.6㎡ 다세대주택입니다. 소유자 백상훈은 2021년 5월 거래가 130,000,000원에 취득했고, 한국주택금융공사가 청구액 146,078,963원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2023.04.14. 부평세무서의 압류입니다.

권리관계의 핵심은 압류가 아니라 하은주 임차권입니다. 임차인은 2020.11.13. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서고, 보증금은 130,000,000원입니다. 확정일자도 2020.09.01.로 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 배당 시 보증금 중 68,408,740원이 배당되고, 원칙상 부족분 61,591,260원은 매수인 인수 대상이 됩니다.

다만 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기에 대해 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 대항력 포기와 말소를 유효하게 담보한다면 하은주 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약은 하은주 임차권에만 적용되며, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 별도 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처

2013년 국민은행 근저당 744,000,000원은 2013.10.01. 일부포기를 원인으로 등기말소됐고, 우리은행 근저당 74,800,000원도 2020.01.10. 해지로 말소됐습니다. 따라서 두 근저당은 현재 매수인이 승계할 존속 권리가 아닙니다. 이후 2023.04.14. 국세 압류가 말소기준이 되며 부천시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

* 실질 인수 0원은 말소동의 확약서의 원본, 제출 주체, 효력 범위와 이행 조건이 모두 확인된다는 전제입니다. 확인 전에는 룰상 미배당액 61,591,260원을 보수적인 인수 가능액으로 반영해야 합니다.

② 시세 비교 — 68.0%지만 동일 면적 비교가 아니다

삼성I파크는 2013.08.08. 준공된 20세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 4건이며, 대상 전용면적은 30.6㎡인 반면 비교 거래는 23.18~23.58㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 거래 103,000,000원과의 단순 비율은 참고치일 뿐, 동일 면적의 직접 시세로 단정하기 어렵습니다.

확약 적용 시 실질취득 70,070,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 103,000,000원의 68.0%입니다. 표면적으로는 낮은 가격이지만, 전체 평균 114,500,000원은 2022년 175,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다.

더 중요한 신호는 최근 거래가 과거 거래보다 13.0% 하락했다는 점입니다. 여기에 비교면적 불일치, 단지 경매 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 즉시 가격 메리트를 확정하기보다, 대상 호수의 면적·내부상태와 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)

매각대금은 집행비용을 제외하고 하은주 임차인의 우선변제에 모두 사용됩니다. 배당만 놓고 보면 보증금 부족분은 61,591,260원입니다. 국민은행·우리은행 근저당은 등기상 이미 말소 기재돼 있으며 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 늘어 총 부담이 거의 줄지 않습니다. 반대로 확약의 효력이 확정되면 인수액은 각 회차에서 실질 0원이므로 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득 감소로 연결됩니다. 즉 이 사건의 가격 구조는 확약 확인 전과 후가 완전히 다릅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도당중학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 30m 내외 포장도로와 접하며, 토지의 도로접면은 광대로한면입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층으로, 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
• 토지. 토지면적 354.5㎡, 공시지가 2,785,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 소규모 다세대주택이며 최근 거래 표본이 1건에 불과하고, 확인된 단지 경매 낙찰률도 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 하은주 임차권 전체에 적용되는지, 대항력 포기·말소 시기·이행 조건을 확인해야 합니다.
• 보수적 자금계획. 확약 확인 전에는 최저가 외에 룰상 인수액 61,591,260원까지 자금계획에 반영해야 합니다.
• 점유관계 재확인. 등기상 실제 임차인은 하은주 1명이지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 현장 방문으로 별도 점유자를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 등 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 임차인 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
• 비교면적 주의. 대상은 30.6㎡지만 확인된 거래는 23.18~23.58㎡입니다. 103,000,000원을 동일 면적의 확정 시세로 사용하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -13.0%입니다. 과거 전체 평균 114,500,000원보다 최근 12개월 거래 103,000,000원을 우선 기준으로 보되 추가 하락 가능성을 반영해야 합니다.
• 환금성 검증. 6회 유찰, 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%는 재매각 시 매수자 확보가 쉽지 않을 수 있다는 신호입니다.
• 건물·관리 상태. 내부 하자, 공용부 관리 상태, 승강기 유지비, 체납 관리비를 직접 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 확약의 효력이 먼저다”

이 물건은 감정가 143,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 70,070,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 거래 103,000,000원의 68.0%라는 숫자만 보면 낮아 보이지만, 그보다 먼저 확인할 것은 하은주 임차권에 대한 말소동의 확약서입니다.

확약이 유효하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 70,070,000원입니다. 반대로 확약의 효력이 불완전하면 대항력 임차인의 미배당 보증금 61,591,260원을 인수할 수 있어 최저가 하락의 의미가 크게 사라집니다. 여기에 거래면적 불일치, 최근 가격 -13.0% 하락, 20세대 규모, 6회 유찰, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다.

확약 확인 전에는 권리 보류, 확인 후에도 환금성 검증이 필요한 물건. 낮은 최저가 자체보다 확약의 법적 효력과 실제 매수 수요를 확인하는 것이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.