166,600,000원
인천지방법원 2025타경31982. 부천시 소사구 괴안동 디와이팰리스 나동 303호입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이고, 5층 건물의 3층입니다. 현재 감정가 340,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가격은 166,600,000원까지 내려왔습니다.
권리분석의 핵심은 유재욱의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.03 및 2021.05.07, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.05.07, 확정일자는 2021.03.04 및 2021.05.07입니다. 보증금은 275,000,000원이고 배당요구도 돼 있어, 말소기준권리로 판정된 2024.12.27 부천시 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
통상이라면 현재 최저가에서 배당 후 남는 보증금 111,532,400원을 낙찰자가 인수해 실질취득액이 약 278,132,400원이 되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 “주택임차권등기 — 다만 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 해당 임차인에 관한 매수인 부담은 실질 0원으로 보고, 실질취득액은 현재 최저가인 166,600,000원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31982 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 부광로42번길 12-6, 나동 3층 303호 (괴안동, 디와이팰리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 건물 내 3층 303호 |
| 전용면적 | 55.48㎡ |
| 소유자 | 고석제 · 2021.04.27 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 166,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 314,623,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 33,320,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
2020.07.13 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당은 2021.04.26 해지로 이미 말소됐습니다. 2022.12.01 부천시 압류도 2023.04.20 해제로 말소됐습니다. 이후 2024.12.27 부천시 압류가 말소기준권리로 판정됐고, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 2025.01.22 등기됐습니다.
문제는 임차인 유재욱의 전입·점유가 2021.05.07로 말소기준보다 훨씬 빠르다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023.06.07이지만, 등기 내용상 주민등록과 점유개시일이 확인되고 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태입니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유재욱 | 건물의 전부 | 275,000,000원 | 2021.05.07 | 2021.03.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 가격 비교 — 숫자는 싸지만 ‘면적 불일치’를 빼면 안 된다
DY팰리스의 최근 12개월 거래는 2건으로, 평균은 193,000,000원, 최신 거래는 2026.08 196,000,000원입니다. 현재 최저가 166,600,000원은 최근 12개월 평균의 86.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 31.38㎡ | 5 | 196,000,000원 |
| 2026.02 | 34.67㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 193,000,000원 |
다만 본건 기준 면적은 55.48㎡인데 위 실거래는 31.38㎡와 34.67㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 193,000,000원을 본건의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다. 데이터상 86.3%라는 할인율은 참고할 수 있지만, 이 수치 하나만으로 가격 메리트를 크게 가점하기에는 비교표본의 정합성이 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,132,400원 |
| 1. 임차인 유재욱 보증금 | 275,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 314,623,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분은 111,532,400원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 실질취득액은 166,600,000원 + 111,532,400원 = 278,132,400원이 됩니다. 그러나 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 총액이 거의 고정된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 166,600,000원 | 111,532,400원 | 278,132,400원 |
| 6회 유찰 시 | 133,280,000원 | 144,385,920원 | 277,665,920원 |
| 7회 유찰 시 | 106,624,000원 | 170,668,736원 | 277,292,736원 |
이 표가 대항력 인수형의 함정을 보여줍니다. 확약을 무시한 원칙 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커져, 총 실질취득액이 약 275,000,000원 수준에 가까워집니다. 즉 최저가만 보고 “더 유찰되면 무조건 싸진다”고 볼 수 없습니다. 다만 본건은 해당 임차권에 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 판단에서는 이 승계액을 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안초교 북동측 인근. 도시형생활주택(단지형다세대), 연립주택, 아파트, 단독주택, 학교시설 및 소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 로변에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 역곡역이 위치해 대중교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물. 사용승인일은 2020.06.25이며 승강기, 도시가스, 난방, 소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,188,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 별차이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. DY팰리스는 27세대이며 경매 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 5.88%입니다. 본건도 5회 유찰돼 가격 할인과 별개로 매수 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 본건의 권리 안정성을 좌우하는 핵심 문서입니다. 해당 주택임차권등기와 확약의 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 배당표상 부족분은 111,532,400원입니다. 확약이 실제로 이 금액의 매수인 승계를 없애는 구조인지 입찰 전 문서 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 보증금 20%. 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 33,320,000원입니다.
- 시세 비교 주의. 최근 거래 2건은 31.38㎡·34.67㎡이고 본건 기준 면적은 55.48㎡이므로, 193,000,000원 평균을 본건의 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 권리 외에도 내부상태, 수요, 명도, 금융조달, 다세대 환금성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 49%”보다 중요한 것은 확약의 효력이다
표면만 보면 감정가 340,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 166,600,000원까지 내려온 큰 폭 할인 물건입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아니라 275,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 확약이 없다면 현재 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 약 275,000,000원대에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다행히 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이를 반영하면 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 166,600,000원입니다. 다만 최근 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않고, 5회 유찰·단지 평균 4.1회 유찰·낙찰률 5.88%가 함께 나타납니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 가격 검증과 환금성 검증은 별도로 남는 물건입니다.