인천지방법원 2025타경31982. 부천시 소사구 괴안동 디와이팰리스 나동 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층에 위치하고, 집합건축물대장상 사용승인일은 2020.06.25입니다. 소유자 고석제는 2021.04.27 매매를 원인으로 거래가액 275,000,000원에 취득했고, 2021.05.07 소유권이전 등기를 마쳤습니다.
표면상 숫자는 강합니다. 감정가 340,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 166,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 권리분석은 최저가가 아니라 유재욱의 선순위 주택임차권과 말소동의 확약서를 중심으로 해야 합니다. 확약서가 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 전체 부담은 보증금 수준에 머무는 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31982 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 부광로42번길 12-6, 나동 3층 303호 (괴안동, 디와이팰리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 건물 내 3층 303호 |
| 대상 면적 | 55.48㎡ |
| 소유자 | 고석제 (2021.04.27 매매 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 166,600,000원 (5회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 314,623,739원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 확약서가 핵심
2020.07.13 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.04.26 해지로 말소됐고, 2022.12.01 부천시 압류도 2023.04.24 해제로 말소됐습니다. 데이터상 말소기준으로 지정된 권리는 2024.12.27 부천시 압류이며, 이 압류 역시 2025.08.19 해제로 말소됐습니다.
반면 유재욱은 2021.05.07 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.03.04입니다. 2023.06.07 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춘 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 최저가 166,600,000원 가정 시 배당 후 남는 보증금은 111,532,400원으로 계산되어, 확약서가 없다면 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 유재욱 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.07 / 2021.03.04 | 275,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 87.7%지만 ‘싼 가격’ 확정은 어렵다
DY팰리스는 27세대, 사용승인일 2020.06.25의 소규모 공동주택입니다. 확인된 최근 거래는 2026.02의 34.67㎡·4층·190,000,000원 1건입니다. 본건의 대상 면적은 55.48㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.02 | 34.67㎡ | 4층 | 190,000,000원 | 본건 55.48㎡와 면적 불일치 |
| 최근 12개월 평균 | 34.67㎡ | 1건 | 190,000,000원 | 단일 표본 |
말소동의 확약서를 반영한 실질취득 166,600,000원은 최신 거래 190,000,000원의 87.7%입니다. 다만 실거래가 단 1건이고 면적이 달라, 이 비율만으로 본건이 시세보다 저렴하다고 결론 내리거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 감정가 340,000,000원과 최신 거래 사이의 차이도 커 감정가 자체를 현재 시세로 보기는 곤란합니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,132,400원 |
| 1. 임차인 유재욱 보증금 | 275,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 경인북부수산업협동조합 근저당 | 3,796,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 강제경매 | 314,623,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 유재욱의 미배당 보증금은 111,532,400원입니다. 다만 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 166,600,000원 | 111,532,400원 | 166,600,000원* |
| 6회 유찰 시 | 133,280,000원 | 144,385,920원 | 133,280,000원* |
| 7회 유찰 시 | 106,624,000원 | 170,668,736원 | 106,624,000원* |
확약서를 적용하지 않으면 낙찰가가 166,600,000원에서 133,280,000원, 106,624,000원으로 내려갈수록 미배당 인수액은 111,532,400원에서 144,385,920원, 170,668,736원으로 증가합니다. 즉 최저가 하락이 전체 부담의 동일한 하락으로 이어지지 않는 구조입니다. 본건에서 실질취득가가 낙찰가와 같아지는 이유는 오직 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안초교 북동측 인근으로 도시형생활주택, 연립주택, 아파트, 단독주택, 학교시설과 소규모 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 로변에 버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 역곡역이 위치해 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물로 외벽은 벽돌석재 마감, 창호는 하이섀시입니다. 승강기, 도시가스, 난방, 소화전과 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측 포장소로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,188,000원/㎡이며 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와 별다른 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 27세대 소규모 다세대로, 확인된 최근 실거래가 1건뿐이고 단지 경매 평균 유찰도 4.1회여서 재매각 시 가격 검증과 매수층 확보가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 3번 유재욱 주택임차권 전체와 보증금 미배당분을 확실히 해소하는지 확인하세요.
- 말소 절차 확인. 잔금 납부와 동시에 또는 그 이후 임차권등기가 어떤 절차로 말소되는지, 추가 서류나 조건이 있는지 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 출입 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 비교 보수화. 최신 거래 190,000,000원은 34.67㎡로 본건 55.48㎡와 면적이 다릅니다. 단일 거래의 87.7%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 권리 복잡성, 확약서 불확실성, 소규모 다세대의 환금성, 내부 상태 가운데 반복 유찰의 원인이 무엇인지 현장과 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 관련 미납 여부를 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 말소동의 확약서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%보다 확약서 한 장이 중요하다”
감정가 340,000,000원이 166,600,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 5회 유찰이 아니라 보증금 275,000,000원의 선순위 임차권입니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 전체 부담은 크게 줄지 않습니다.
매각물건명세서에 기재된 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 유효하게 집행된다면, 유재욱 임차권의 실질 인수는 0원*이고 현재 회차 실질취득은 166,600,000원입니다. 다만 비교 가능한 거래가 면적이 다른 1건뿐이고, 27세대 소규모 다세대에 5회 유찰이 겹쳤습니다. 따라서 결론은 권리는 확약서 확인을 조건으로 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다.