인천지방법원 2025타경32381. 부천시 소사본동에 위치한 '더청연' 4층 403호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 2019년 사용승인된 5층 건물로, 단지 규모는 12세대입니다. 현재 최저매각가격은 감정가의 16.81%에 해당합니다. 표면상 할인율은 매우 크지만, 이 사건은 등기부의 선순위 주택임차권을 함께 계산해야만 실제 취득비용을 알 수 있는 경매입니다.
핵심은 임차인 고혜영의 권리 발생 시점입니다. 임차인은 2021.10.29. 전입하고 점유를 시작했으며, 2021.09.09. 확정일자를 받았습니다. 이후 2023.11.02. 보증금 315,000,000원의 주택임차권등기가 접수되었습니다. 반면 이 사건의 말소기준권리인 강제경매개시결정은 2025.02.03.입니다. 임차인의 대항력과 임차권등기가 말소기준권리보다 앞서므로, 낙찰만으로 임차보증금 반환책임이 사라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사로160번길 8-5, 4층 403호 (소사본동, 더청연) |
| 물건종류 | 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 2019.08.30. |
| 단지 규모 | 12세대 |
| 소유자 | 장연순 (2019.12.27. 소유권이전) |
| 감정가 | 325,000,000원 |
| 최저매각가 | 54,623,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 120,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11. |
| 말소기준권리 | 2025.02.03. 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차보증금 | 315,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에는 2019년 수협은행을 수탁자로 하는 신탁등기가 있었으나, 2019.11.14. 신탁등기가 말소되었습니다. 이후 2019.12.27. 장연순에게 소유권이 이전되었습니다. 2022.10.17.에는 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다.
주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정은 2025.02.03. 접수됐고, 그 뒤인 2025.08.21. 중부세무서장 처분의 국세 압류가 접수되었습니다. 경매개시결정 및 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 그보다 앞선 고혜영의 주택임차권등기는 보증금 미변제 범위에서 인수됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 인수 주의
이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 고혜영 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 나타나며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
고혜영 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.10.29. 확정 2021.09.09. 배당요구 2023.11.02. |
315,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 승계신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2021.07.28. |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.09.09. |
| 전입신고일 | 2021.10.29. |
| 점유개시일 | 2021.10.29. |
| 임차권등기 | 2023.11.02. 접수 · 을구 1번 |
| 임차보증금 | 315,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 현재 회차 예상배당 | 53,239,786원 |
| 매수인 예상 인수액 | 261,760,214원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
'더청연'의 확인된 비교 실거래는 전용 61.89㎡에 대한 2022년 2월 거래 1건입니다. 거래금액은 315,000,000원으로, 임차보증금 315,000,000원과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 61.89㎡ | 2층 | 315,000,000원 |
| 확인된 거래 평균 | 61.89㎡ | 1건 | 315,000,000원 |
가격 비교의 기준을 바꿔야 합니다. 최저매각가 54,623,000원은 과거 실거래금액 315,000,000원의 17.3% 수준입니다. 하지만 매수인이 실제로 부담하는 돈은 여기에 선순위 임차보증금 미배당액을 더한 금액입니다.
| 현재 최저매각가 | 54,623,000원 |
|---|---|
| 선순위 보증금 인수 | 261,760,214원 |
| 실질취득 부담 합계 | 316,383,214원 |
| 과거 실거래 | 315,000,000원 (2022.02.) |
| 실거래 대비 | 1,383,214원 높음 |
현재 회차의 실질취득 부담은 과거 확인된 거래가격보다 1,383,214원 높습니다. 이는 집행비용 추정액과 같은 금액입니다. 보증금 반환채무까지 고려하면 실질취득금액은 보증금 315,000,000원 수준으로 고정되는 구조이고, 실제 낙찰대금과 인수액의 합계에는 배당에서 공제되는 집행비용 상당액이 포함됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,623,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,383,214원 |
| 1. 임차인 고혜영 · 우선변제 | 315,000,000원 | 53,239,786원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 120,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 54,623,000원 |
현재 최저가를 낙찰가로 가정한 추정배당입니다. 집행비용을 공제한 금액이 선순위 임차인에게 배당되며, 신청채권자와 소유자에게는 배당되지 않는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않았으므로 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 내려가는 것은 입찰가뿐
이 사건의 특징은 최저매각가가 더 낮아져도 선순위 임차보증금 인수액이 증가한다는 점입니다. 임차인의 보증금 315,000,000원보다 낙찰가가 낮고 전액 변제가 이뤄지지 않는 동안에는 낙찰대금과 인수액을 합친 부담이 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 54,623,000원 | 261,760,214원 | 316,383,214원 |
| 6회 유찰 시 | 38,236,100원 | 277,852,150원 | 316,088,250원 |
| 7회 유찰 시 | 26,765,270원 | 289,116,505원 | 315,881,775원 |
실질취득 부담 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 인수액. 각 회차의 집행비용 추정에 따라 합계에 소폭 차이가 발생합니다. 실제 낙찰가, 확정 배당액, 별도 취득비용 등에 따라 최종 부담은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소사초등학교 남측 인근에 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2019.08.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 벽돌 등으로 마감되었으며, 위생·급배수시설, 소화전 및 승강기 등이 갖춰져 있습니다. 설비의 실제 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 접도. 평탄한 세장형 토지로, 북측과 서측의 포장도로에 접합니다. 토지이용상황은 다세대이며 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하며 중로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위도 확인 대상입니다.
- 공시지가. 2,413,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이며 확인된 실거래가 1건뿐입니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0으로 나타납니다. 거래 표본이 적어 매각 및 재판매 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 내부 현황은 관련 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려하여 평가한 것이므로 실제 상태를 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 고혜영의 보증금 315,000,000원, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기의 내용을 원본과 대조하세요.
- 실제 인수금액. 현재 회차 예상 인수액 261,760,214원은 추정치입니다. 실제 배당 결과에 따른 미변제 보증금과 매수인 부담을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시. 54,623,000원만을 취득비용으로 계산하면 안 됩니다. 낙찰대금과 선순위 보증금 인수액을 함께 반영해야 합니다.
- 추가 유찰. 6회 또는 7회 유찰되더라도 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 최저가 인하가 곧 수익 증가로 이어지지 않습니다.
- 임차권등기 말소. 선순위 임차권은 보증금 전액 변제 여부가 핵심입니다. 낙찰 이후 반환채무 및 임차권등기 말소 조건을 별도로 확인하세요.
- 실제 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재의 실제 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다. 점유자와 인도 가능 시점, 인도 관련 비용을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.10.17. 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력 및 관련 의무를 확인하세요.
- 국세 압류. 후순위 압류의 말소 여부뿐 아니라 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 문제를 확인하세요.
- 현재 시세. 확인된 실거래는 2022년 거래 1건입니다. 현시점의 거래가격과 매도 가능성을 별도 검증해야 합니다.
- 관리비·건물 상태. 미납 관리비, 공용부분 체납액, 건물 내부 상태 및 설비 작동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “5,462만원에 사는 집이 아니다”
이 사건은 경매 가격표만 보면 매우 매력적으로 보입니다. 감정가 325,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 54,623,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 그러나 선순위 임차인 고혜영의 보증금 315,000,000원은 경매로 자동 소멸하지 않습니다.
현재 예상배당에서 임차인이 받는 금액은 53,239,786원이고, 나머지 261,760,214원은 매수인 인수 대상입니다. 이를 더한 실질취득 부담은 316,383,214원입니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 미배당 보증금이 늘어나는 만큼 실제 취득부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
확인된 실거래는 2022년 315,000,000원 거래 1건뿐입니다. 현재의 시장가치가 충분히 검증되지 않은 상태에서 이와 비슷하거나 더 높은 실질비용을 부담하고 취득할 이유는 신중히 따져봐야 합니다. 특히 이미 5회 유찰된 소규모 다세대주택이라는 점까지 고려하면 단순한 최저가 할인율에 높은 점수를 주기 어렵습니다.
결론은 명확합니다. 최저가는 54,623,000원이지만, 실제 부담은 약 315,000,000원에 집행비용 상당액이 더해지는 구조입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라, 인수할 보증금까지 합친 금액으로도 취득할 가치가 있는지입니다. 현재 확인된 자료를 기준으로는 가격 메리트 부족·선순위 보증금 인수·환금성 위험이 겹쳐 보수적인 접근이 타당합니다.