인천지방법원 2025타경32381. 부천시 소사본동 ‘더청연’ 4층 403호, 전용면적 61.89㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 325,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 159,250,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차권자 고혜영은 2021.10.29. 전입·점유를 갖추고, 2021.09.09. 확정일자를 받은 뒤 보증금 315,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정일 2025.02.03.보다 앞선 선순위 임차권이므로, 보증금을 전액 변제받지 못하면 그 부족분은 매수인이 승계합니다.
현재 최저가 159,250,000원에서 집행비용 3,029,500원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 156,220,500원입니다. 보증금 315,000,000원과의 차액인 158,779,500원이 남고, 이를 낙찰가에 더한 매수인의 실질취득액은 318,029,500원입니다. 낙찰가가 낮아져도 임차인 미배당액이 그만큼 늘기 때문에, 총취득 부담은 보증금 315,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사로160번길 8-5, 4층 403호 (소사본동, 더청연) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 전용 61.89㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 사용승인 2019.08.30 · 총 12세대 |
| 소유자 | 장연순 (2019.12.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 159,250,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 미배당액을 인수
말소기준은 2025.02.03. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.11.02. 주택임차권등기는 매각으로 자동 소멸하지 않으며, 임차권자가 보증금 전액을 변제받지 못하는 범위에서 매수인에게 남습니다. 반면 2025.08.21. 국의 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고혜영 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 2021.10.29 | 2021.09.09 | 315,000,000원 | 2023.11.02 배당요구 有 | 대항력 有 우선변제 有 승계 158,779,500원 |
고혜영은 전입·점유일이 말소기준일보다 앞서 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 매각대금에서 우선 배당을 받지만, 배당액이 보증금에 미치지 못하면 부족분에 대한 임차권은 소멸하지 않습니다. 현재 회차에서는 보증금 315,000,000원 중 156,220,500원만 배당되고, 나머지 158,779,500원을 매수인이 승계합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
더청연은 총 12세대이며, 전용 61.89㎡의 확인 가능한 거래는 2022.02. 2층 315,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 한 건이고 시점도 2022년이므로 현재 시세를 정밀하게 확정하기에는 제한이 큽니다. 다만 이 한정된 비교에서도 현재 회차의 실질취득액 318,029,500원은 실거래가보다 3,029,500원, 약 1.0% 높습니다.
| 구분 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 159,250,000원 | 158,779,500원 | 318,029,500원 | 101.0% |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 111,475,000원 | 205,885,650원 | 317,360,650원 | 100.7% |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 78,032,500원 | 238,772,085원 | 316,804,585원 | 100.6% |
한 차례 더 유찰되면 최저가는 111,475,000원, 두 차례 더 유찰되면 78,032,500원까지 내려가지만 미배당 보증금은 각각 205,885,650원과 238,772,085원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 317,360,650원과 316,804,585원으로, 여전히 실거래 315,000,000원보다 높습니다. 최저가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,029,500원 | - |
| 1. 임차인 고혜영 보증금 | 315,000,000원 | 156,220,500원 | 158,779,500원 |
| 2. 신청채권자 주택도시보증공사 | 120,600,000원 | 0원 | 120,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 공제 후 매각대금 전액이 선순위 임차인 배당에 사용됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당되지 않으며, 임차보증금 부족분 158,779,500원은 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 도시형생활주택-단지형다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호입니다. 사용승인일은 2019.08.30.입니다.
- 입지. 소사초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 평탄한 세장형 토지로 북측과 서측 포장도로에 접하며, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,413,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 승강기·위생·급배수·소화전 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 확인 가능한 동일 면적 거래가 1건뿐이어서, 매도 시 가격 비교와 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 입찰가 산정. 현재 회차 기준 낙찰가 159,250,000원과 인수액 158,779,500원을 합산한 318,029,500원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 실제 집행비용·조세채권 등에 따라 고혜영의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구 및 채권계산서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 고혜영이 보증금 전액을 변제받지 못하면 주택임차권등기는 매수인에게 남습니다. 잔액 변제와 말소서류 교부를 함께 설계해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과를 과대평가하지 말 것. 최저가가 111,475,000원 또는 78,032,500원으로 내려가도 실질취득액은 각각 317,360,650원과 316,804,585원입니다.
- 시세 재조사. 확인 가능한 실거래가 2022.02. 1건뿐이므로 인근 다세대·도시형생활주택의 현재 매물, 실제 계약가와 전세가를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 공동주택 관리 상태. 총 12세대 건물의 공용부 관리, 주차, 승강기, 누수 및 미납 관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.10.17. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등록 상태와 매각 후 정리 절차를 관계기관 및 원문 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰이 아니라 보증금 승계 거래”
이 물건은 감정가 325,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 159,250,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인 고혜영의 보증금 315,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 예상배당 후에도 158,779,500원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득액은 318,029,500원으로 올라갑니다.
추가 유찰이 이어져도 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 인수액이 커져 총부담은 315,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다. 현재 실질취득액은 확인 가능한 최신 실거래 315,000,000원보다 높고, 거래 표본도 1건에 불과합니다. 총 12세대 다세대주택의 환금성까지 고려하면 최저가 할인율을 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 본질은 ‘1.59억에 사는 경매’가 아니라, 미배당 보증금을 승계해 약 3.18억에 취득하는 거래입니다.