🏷️ 최저가 98,000,000원 🛡️ 확약 반영 인수 0원 📊 최근 시세 대비 51.6% ⚠️ 3회 유찰
/ 98,000,000원
인천지방법원 2025타경32494. 부천시 소사구 심곡본동 585-8 소재 1층 101호, 전용 77.76㎡ 다세대주택입니다. 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 오진환의 대항력 있는 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.02.18, 확정일자는 2020.02.28, 전입·점유개시는 2020.03.25이고, 보증금은 175,000,000원입니다. 데이터상 말소기준은 2020.12.10 부천시 압류로 산정되어 있어 전입일이 더 빠릅니다.
따라서 확약이 없다면 현재 회차에서 단순히 “9,800만원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다. 배당모형상 임차인에게 95,836,000원이 배당되고 보증금 잔액 79,164,000원이 남아, 낙찰가와 인수액을 합친 비용은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 오진환 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 오진환 임차권에만 적용되며, 현재 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32494 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 585-8 1층 101호 · 성주로164번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 77.76㎡ · 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 현황 다세대주택 |
| 소유자 | 권순일 · 2020.04.16 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,044,317원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 변수
현재 권리분석의 중심은 오진환의 주택임차권입니다. 전입·점유개시 2020.03.25가 데이터상 말소기준인 2020.12.10보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되어 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오진환 | 1층 101호 77.76㎡ | 2020.03.25 / 2020.02.28 | 175,000,000원 | 대항력 우선변제 말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 9,800만원은 수치상 낮지만 표본 최신성 확인
거래자료는 부원 8세대, 전용 73.98㎡ 거래 3건입니다. 전체 평균은 175,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 지표와 최신 거래를 우선합니다. 최근 시세지표는 190,000,000원, 최신 거래 역시 2024.04 · 190,000,000원이며 최근 구간이 이전보다 13.4% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 73.98㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 73.98㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 73.98㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 175,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 98,000,000원은 제공된 최근 시세지표 190,000,000원의 51.6%입니다. 숫자만 보면 감정가와 거래자료 대비 큰 폭으로 내려온 가격입니다. 다만 거래표의 최신 거래월은 2024.04이고 표본도 3건뿐이므로, 2026.08.26 입찰가격을 결정할 때는 이 숫자를 최신 현장시세와 동일시하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 오진환 보증금 | 175,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 3,286,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 강제경매 청구 | 177,044,317원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 오진환 보증금 미배당액은 79,164,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도원초등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설·간선도로와의 거리와 편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 1998.04.03입니다. 위생·급배수와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 1단의 대체로 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측·남측으로 소로의 지선도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,100,000원/㎡입니다.
- 환금성. 부원은 8세대이며 거래표본은 3건입니다. 평균 유찰 횟수도 3.0회이므로 감정가 대비 큰 할인율과 별개로 실제 매수층의 폭을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약의 대상이 오진환 임차권 전체인지, 낙찰 후 말소 절차와 필요한 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 비용. 현재 회차 룰상 미배당 보증금은 79,164,000원입니다. 확약이 무효·불성립이면 낙찰가만 보고 계산할 수 없습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 거래자료의 최신 거래월은 2024.04이고 표본은 3건입니다. 2026.08 입찰 전 인근 중개업소·동일 유형 실거래를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구·확약 관련 서류를 최종 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,800만원”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 겉으로 보면 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰돼 98,000,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 하지만 본질은 할인율이 아니라 대항력 있는 175,000,000원 임차보증금입니다. 확약을 배제한 배당모형에서는 현재 회차에도 79,164,000원이 남아 매수인 인수 문제가 발생합니다. 반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 정상 적용되면 실질 인수액은 0원이고, 실질취득은 98,000,000원 수준으로 낮아집니다.
가격 수치만 보면 제공된 최근 시세지표 190,000,000원의 51.6%이지만, 최신 거래월이 2024.04이고 총 거래표본도 3건에 불과합니다. 여기에 8세대 다세대, 평균 유찰 3.0회라는 환금성 신호가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 확약의 법적·절차적 유효성을 원본으로 확인하고, 현재 시세를 다시 검증한 뒤 가격을 판단하는 구조로 보는 것이 핵심입니다.
