인천지방법원 2025타경32494. 부천시 소사구 심곡본동 585-8 소재 4층 다세대주택의 1층 101호, 전용 77.76㎡ 물건입니다. 소유자 권순일은 2020.04.01 매매를 원인으로 거래가액 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 2022.11.17 가압류를 설정했고, 2025.02.06 청구금액 177,044,317원으로 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 보증금 175,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 오진환의 전입·점유일은 2020.03.25, 확정일자는 2020.02.28이며 임차권등기는 2022.06.21 접수됐습니다. 제시된 말소기준일 1998.06.30보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권이 인수권리로 적시됐고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 명목상 인수 표시와 별개로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 585-8 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 성주로164번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 77.76㎡ · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 현황 다세대주택 |
| 소유자 | 권순일 (2020.04.01 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,044,317원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 등기 이력 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 오진환 실제 임차인 | 1층 101호 77.76㎡ 주거 · 임차권등기 | 175,000,000원 | 2020.03.25 2020.02.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 배당요구 2022.06.21 |
오진환은 보증기관의 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 제시된 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있으며, 보증금 175,000,000원을 매수인이 그대로 떠안는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약이 해당 임차인 권리에 적용되므로 실질 인수액은 0원*입니다.
* 명목상 인수권리 표시는 존재하나, 제출된 말소동의 확약서를 반영한 실질 부담 기준입니다. 입찰 전 확약서의 대상 권리·효력·말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 표본은 얇다
부원 다세대는 총 8세대, 사용승인일은 1998.04.03입니다. 비교 가능한 거래는 전용 73.98㎡의 3건으로, 평균 거래금액은 175,000,000원입니다. 최신 확인 거래는 2024.04 190,000,000원이며, 최근 기준 평균도 190,000,000원으로 산출돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 73.98㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 73.98㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 73.98㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 175,000,000원 |
최저가 140,000,000원은 전체 평균 175,000,000원의 80.0%, 최신 거래 및 최근 기준 평균 190,000,000원의 73.7%입니다. 최근 가격이 과거 거래보다 13.4% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 인수액을 0원으로 반영하면 실질취득 기준도 140,000,000원이므로 가격 수치 자체는 비교 거래보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대양상호신용금고 | 220,000,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대양상호신용금고 | 32,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대양상호신용금고 | 58,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 권용규 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 윤중자 | 73,800,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 65,000,000원 | 0원 |
| 8. 전세권 · 이강일 | 48,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 230,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주원순 | 50,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 48,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 주식회사국민은행 | 118,800,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,286,000,000원 | 0원 |
| 14. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 177,044,317원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,466,644,317원 중 예상 배당액은 137,240,000원이며 미배당액은 4,329,404,317원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원*, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 70% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 4,329,404,317원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 56% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 4,357,012,317원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 44.8% | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 4,379,057,117원 | 0원* |
확약이 유효하게 적용되는 한 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 0원*입니다. 유찰에 따라 커지는 것은 채권자의 미배당액이며, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 177,044,317원은 세 시나리오 모두 배당되지 않는 것으로 산정돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도원초등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설과 간선도로까지의 거리와 편의성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1998.04.03입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 서측과 남측으로 소로 지선도로에 각각 접하며, 토지는 2필 1단의 대체로 사다리형입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 소로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 263.7㎡, 공시지가는 2,100,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부상 다세대주택과 현황 이용상태가 일치하고 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 3건뿐이어서 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약 대상이 을구 15번 오진환 주택임차권 전체인지, 낙찰 후 말소 절차와 조건이 무엇인지 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 1998.06.30 근저당권과 1999.10.19 말소 기록을 현재 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지, 법정기일과 예상 교부청구액을 확인하세요.
- 명도 대상 확인. 임차권등기 후 현재 점유자와 실제 사용 상태를 현황조사·현장 방문으로 재확인하세요.
- 1층 상태 점검. 일조·소음·보안·습기와 내부 수리 상태는 거래가와 환금성에 직접 영향을 주므로 현장 확인이 필요합니다.
- 비교 거래 보정. 비교 사례는 73.98㎡의 2~3층이고 대상은 77.76㎡의 1층입니다. 단순 평균보다 층·상태 차이를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·가스 등 체납 여부를 관리주체 및 공급기관에 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 교부청구 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 할인, 승부처는 확약과 말소기준
최저가 140,000,000원은 감정가의 70%이며 최신 확인 거래 190,000,000원의 73.7%입니다. 보증금 175,000,000원의 임차권이 있지만 대항력은 없는 것으로 판정됐고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 최저가에 보증금을 더해 실질취득액이 315,000,000원이 되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
다만 이 사건은 할인율만 보고 바로 결론 내리기 어렵습니다. 말소기준으로 산정된 1998년 근저당권에는 1999년 말소 이력이 함께 나타나고, 국세·지방세 압류 4건도 존재합니다. 시세 표본 역시 총 3건, 최신 거래는 2024.04에 그칩니다. 가격은 매력 구간이지만 문서 확인 난도와 환금성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다. 확약서와 현재 등기부 원본을 통해 인수 0원과 말소기준을 확정한 뒤에야 할인 폭을 입찰 메리트로 인정할 수 있습니다.