인천지방법원 2025타경32517. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 6층 618호로, 감정평가상 공동주택(아파트·도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 전용면적은 21.717㎡, 건물은 14층 중 6층이며 2005.03.05 사용승인됐습니다. 사건의 핵심은 등기상 주택임차권입니다. 임차인 강은혜의 보증금은 160,000,000원으로 최저가 74,970,000원보다 크지만, 매각물건명세서에 기재된 인수권리에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 이 임차인에 한해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
가격 쪽은 전체 과거 평균보다 최근 거래를 우선해 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 116,500,000원이고 최신 거래는 2026.07의 105,000,000원입니다. 현재 최저가 74,970,000원은 최근 12개월 평균의 64.4%입니다. 다만 최근 가격대가 이전 거래보다 16.6% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 135,791,666원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 6층 618호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트·도시형생활주택-원룸형) · 전용 21.717㎡ · 14층 중 6층 |
| 소유자 | 곽도협 (2022.02.28 매매, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 보되, 확약서가 결론을 바꾼다
등기 흐름상 2021.12.17 부천시 압류가 기준일로 잡혀 있으나, 이 압류는 2022.01.03 해제되어 말소됐습니다. 이후 곽도협이 2022.03.21 소유권을 취득했고, 하나카드·카카오뱅크 가압류, 강은혜의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 따라서 이 사건은 단순히 선후순위만 보는 것보다 매각물건명세서에 명시된 주택임차권과 말소동의 확약서를 함께 보는 것이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강은혜 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 | 2022.01.17 | 160,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 실질 승계 0원* |
강은혜는 2022.02.28 주민등록 및 점유를 개시했고, 확정일자는 2022.01.17입니다. 2024.03.18 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 접수됐습니다. 전입 시점은 기준일 이후로 대항력 없음으로 판단되어 있으며, 우선변제 여부는 확정되어 있지 않습니다. 다만 별도로 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 적혀 있습니다.
* 매각물건명세서상 인수권리로 적힌 임차보증금은 160,000,000원입니다. 본 분석에서는 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수액을 0원으로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 있지만 하락장 보정이 필요하다
다온하브는 283세대, 2005.03.05 사용승인된 건물입니다. 유사 면적 거래 12건의 과거 전체 평균은 135,791,666원이지만, 이 수치에는 이전 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 116,500,000원, 최신 거래 105,000,000원, 그리고 최근 -16.6% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.99㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 22.13㎡ | 10 | 128,000,000원 |
| 2024.05 | 22.13㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 21.76㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 21.76㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 21.08㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2023.10 | 22.13㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 22.13㎡ | 10 | 122,500,000원 |
| 2023.02 | 21.76㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2022.09 | 22.13㎡ | 9 | 154,000,000원 |
| 2022.07 | 21.55㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2022.06 | 22.13㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 116,500,000원 |
현재 최저가 74,970,000원은 최근 12개월 평균 116,500,000원의 64.4%이고, 최신 거래 105,000,000원보다도 낮습니다. 확약서로 임차권 인수가 실질 0원이므로 실질취득액도 74,970,000원으로 볼 수 있습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 대비 가격 간격이 존재합니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 16.6% 낮아진 하락 추세라는 점을 빼고 단순 할인율만 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,298,742원 | 7,298,742원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 19,554,516원 | 19,554,516원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 46,367,282원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 186,853,258원 중 채권자 배당액은 73,220,540원, 미배당액은 113,632,718원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 160,000,000원 중 46,367,282원을 배당받는 구조이며, 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려갈수록 신청채권자 부족액은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 113,632,718원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 59,976,000원 | 58,496,432원 | 128,356,826원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 47,980,800원 | 46,717,146원 | 140,136,112원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 매각대금은 59,976,000원, 47,980,800원으로 낮아지지만 채권자의 미배당은 각각 128,356,826원, 140,136,112원으로 늘어납니다. 다만 각 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로, 세부적으로 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다. 전용 21.717㎡의 소형 주거 상품입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근이며, 전면 광대로변에는 상가·근린생활시설, 후면에는 오피스텔·다세대주택 등 공동주택과 근린상가가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 근접한 곳에 시내버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 지하철 1호선 부천역이 위치해 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 14층 건물, 2005.03.05 사용승인. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와 실제 이용은 부합하고 위반건축물 사항은 없습니다. 현장조사에서는 이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 불가했습니다.
- 환금성. 283세대이며 최근 거래는 존재하지만, 최근 12개월 거래가 2건이고 최근 가격 추세가 -16.6%인 점과 평균 유찰 3.3회를 함께 고려할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 결론은 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서에 좌우됩니다. 말소 대상·조건이 강은혜 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 등기부 을구 3번 주택임차권은 보증금 160,000,000원입니다. 매각물건명세서의 인수 표시와 확약서가 함께 존재하므로 두 문서를 반드시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 135,791,666원보다 최근 12개월 평균 116,500,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래군보다 16.6% 낮습니다. 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 과도한 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 반복 유찰 확인. 현재 3회 유찰, 단지 경매물건 평균도 3.3회 유찰입니다. 소형 원룸형 공동주택의 실제 매수층과 재매각 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 부재로 내부가 확인되지 않았으므로 내부 구조·수선 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 먼저 확인할 것은 확약서다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 153,000,000원에서 3회 유찰되어 74,970,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 116,500,000원의 64.4%에 불과합니다. 확약서가 정상적으로 작동한다는 전제에서는 임차권 인수도 실질 0원*이어서 가격과 권리 모두 이전 회차보다 부담이 크게 낮아진 구조입니다.
다만 가장 중요한 전제는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 매각물건명세서에는 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으므로, 확약서의 대상과 효력이 확인되지 않으면 권리 판단 자체가 달라집니다. 가격 측면에서도 최신 거래 105,000,000원, 최근 12개월 평균 116,500,000원, 최근 추세 -16.6%, 3회 유찰이라는 신호를 함께 봐야 합니다. 확약서 확인이 첫 번째, 최근 시세와 환금성 검증이 두 번째인 사건입니다.
