인천지방법원 2025타경32517. 부천대학교 남측 인근에 있는 ‘다온하브’ 6층 618호로, 전용면적은 21.717㎡입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트인 도시형생활주택 원룸형이며, 2005.03.05. 사용승인된 철골철근콘크리트구조 14층 건물의 6층에 자리합니다. 소유자 곽도협은 2022.03.21. 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 160,000,000원으로 강제경매를 진행하고 있습니다.
이 사건은 등기부에 표시된 2015.10.28. 신한은행 근저당만 보면 단순한 후순위 임차인 사건처럼 보일 수 있지만, 해당 근저당은 2020.07.13. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서는 그 근저당을 말소기준권리로 삼아 강은혜 임차인을 후순위로 단정하면 안 됩니다. 임차인의 전입·점유 2022.02.28.은 현재 남아 있는 최초 후순위 부담인 하나카드 가압류 2022.08.04.보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 6층 618호 · 도로명주소 부일로 429 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(아파트·도시형생활주택-원룸형) · 전용 21.717㎡ · 14층 중 6층 |
| 건물 / 세대 | 2005.03.05. 사용승인 · 다온하브 283세대 |
| 소유자 | 곽도협 (2022.03.21. 소유권 취득 · 거래가 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (2회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 선순위 임차인을 구분해야 한다
2015.10.28. 설정된 신한은행 근저당권 131,880,000원은 2020.07.13. 해지·말소됐습니다. 임차인 강은혜는 그 이후인 2022.02.28. 주민등록과 점유를 갖췄고, 현재 등기상 남아 있는 하나카드 가압류 2022.08.04.보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.01.17.로 확인되므로, 원칙적 권리판단은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.
| 실제 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강은혜 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.02.28. 확정일자 2022.01.17. | 160,000,000원 | 대항력 있음 현존 최초 부담보다 선순위 | 우선변제 가능 배당요구 2024.03.18. | 실질 0원* 말소동의 확약 전제 |
* 룰상 인수대상 보증금은 160,000,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 표시는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매각·배당·말소 절차에서 유효하게 적용된다는 전제입니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 할인됐지만 시장도 하락 중이다
다온하브의 유사 면적 실거래 12건은 120,000,000원부터 169,000,000원까지 분포합니다. 전체 평균은 139,208,333원이지만 과거 169,000,000원 등 고가 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래 128,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 22.13㎡ | 10 | 128,000,000원 |
| 2024.05 | 22.13㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2024.02 | 21.76㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 21.76㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 21.08㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2023.10 | 22.13㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 22.13㎡ | 10 | 122,500,000원 |
| 2023.02 | 21.76㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2022.09 | 22.13㎡ | 9 | 154,000,000원 |
| 2022.07 | 21.55㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2022.06 | 22.13㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2022.06 | 22.13㎡ | 9 | 146,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 139,208,333원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 128,000,000원 |
확약이 유효하다는 전제에서 실질취득은 현재 최저가와 같은 107,100,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 128,000,000원의 83.7%로, 현재 회차에는 가격 할인폭이 존재합니다. 다만 최근 가격은 이전 거래군보다 8.7% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 139,208,333원 대비 76.9%라는 수치만 보고 할인 가치를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,299,400원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 131,880,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 하나카드 가압류 | 7,298,742원 | 0원 |
| 3. 카카오뱅크 가압류 | 19,554,516원 | 0원 |
| 4. 현대카드 강제경매 | 160,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 강제경매 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 478,733,258원, 채권자 배당액은 104,800,600원, 미배당액은 373,932,658원으로 계산돼 있습니다. 다만 신한은행 근저당은 등기부상 2020.07.13. 해지·말소된 것으로 기재돼 있으므로, 위 배당표의 신한은행 배당 표시는 실제 배당요구 종기 내 채권신고와 법원 배당표 원본을 통해 반드시 대조해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로, 전면 광대로변에는 상가와 근린생활시설이 있고 후면에는 오피스텔·다세대주택 등 공동주택과 일부 근린상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 가까운 곳에 시내버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에는 지하철 1호선 부천역이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 분류되지만 세부 이용은 도시형생활주택 원룸형입니다. 건물에는 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 25미터 광대로와 남동측 약 9미터 도로, 북동측 약 6미터 도로에 접합니다. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와 실제 이용은 부합하고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문·부재로 내부구조와 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 283세대와 부천역 접근성은 긍정적이지만, 전용 21.717㎡ 원룸형이고 최근 가격이 이전 거래군보다 8.7% 낮아진 만큼 보수적인 매도가격과 보유기간을 전제로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 제출 주체, 적용 대상, 유효조건, 배당 후 임차권등기 말소 절차와 별도 부담 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 말소된 근저당 재검증. 신한은행 근저당은 2020.07.13. 말소됐는데 배당 시뮬레이션에는 배당 대상으로 표시돼 있습니다. 등기부 최신본과 채권계산서·배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 강은혜 임차권에 대한 확약은 다른 점유자에게 확장되지 않습니다. 현장 방문, 전입세대 확인과 매각물건명세서 최신본을 통해 별도 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰가. 확약이 유효하면 현재 기준 107,100,000원이 실질취득액이지만, 확약이 무효라면 실질취득이 보증금 160,000,000원 수준으로 바뀝니다. 두 시나리오를 분리해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 128,000,000원이고 최근 추세는 -8.7%입니다. 전체 평균 139,208,333원이나 과거 최고가 169,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 85,680,000원, 4회 유찰 시 68,544,000원으로 내려가지만, 확약이 없다면 낙찰가 인하분만큼 임차보증금 미배당 승계액이 늘어 실질취득 총액은 160,000,000원 수준에 머물 수 있습니다.
- 내부상태·관리비. 내부가 확인되지 않았으므로 수리비와 원룸형 설비 상태를 점검하고, 관리비 체납 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액도 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 현재 최저가만 보면 최근 거래의 83.7%로 할인돼 있습니다. 그러나 가격 판단에 앞서 반드시 정리해야 할 권리가 있습니다. 2015년 신한은행 근저당은 이미 2020년에 말소됐고, 강은혜 임차인은 현재 남아 있는 후순위 부담보다 먼저 전입·점유한 선순위 대항력 임차인입니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 확약이 유효하게 이행되는 경우에만 실질 인수 0원이 됩니다.
따라서 결론은 두 갈래입니다. 확약 원본과 말소 절차가 명확하면 실질취득 107,100,000원은 최신 거래 128,000,000원보다 낮아 가격 여지가 있습니다. 반대로 확약 적용이 불확실하면 실질취득은 보증금 수준인 160,000,000원으로 올라가 최근 시세를 웃돌게 됩니다. 여기에 최근 가격 -8.7% 하락, 2회 유찰, 전용 21.717㎡ 원룸형의 제한된 환금성까지 고려하면, 확약 확인 전에는 보류, 확약 확인 후에는 가격을 검토할 수 있는 조건부 입찰 대상입니다.