인천지방법원 2025타경32525. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 612-3, 지호빌 2층 203호입니다. 전용면적 59.27㎡의 다세대주택으로, 2020년 5월 20일 준공된 5층 건물입니다. 소유자는 백상훈 씨이며 2021년 3월 12일 매매를 원인으로 283,000,000원에 취득했습니다.

등기부에는 수협은행의 과거 근저당권, 부천시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 윤주엽 씨의 주택임차권등기 등이 확인됩니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 109,600,000원입니다.

이 사건은 일반적인 저가 다세대 경매로 접근하면 안 됩니다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 윤주엽 씨의 임차보증금 283,000,000원과 매각물건명세서의 조건부 임차권 인수 문구입니다. 여기에 산정된 말소기준권리와 실제 등기부상 해제 내역 사이의 확인 문제, 별도의 '공사' 점유 표기까지 있습니다. 권리관계가 완전히 정리됐다고 판단하기에는 이릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권 인수 조건부터 확인

현재 권리분석상 기준일은 2020.11.04입니다. 이에 따르면 윤주엽 씨의 전입신고일 2021.01.12는 기준일 이후이므로 자료상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 확정일자도 2020.12.07로 산정 기준일보다 늦습니다.

다만 위 날짜만으로 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기를 인수권리로 기재하면서, 임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에 한함이라는 조건을 붙였습니다. 일반적인 대항력 유무와 별개로, 이 문구가 실제 매각에서 어떤 범위의 권리 인수를 의미하는지 확인해야 합니다.

임차인 및 점유관계

윤주엽 씨는 등기부·현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 보증금 특정 임차인입니다. 별도의 '공사' 표기는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 독립적인 점유관계 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 등기상 채권자로도 등장하므로, 별도 점유 표기와의 관계 및 대위·승계 여부를 임의로 동일시해서는 안 됩니다.

등기부상 수협은행 근저당권(채권최고액 2,340,000,000원)은 이미 말소된 권리입니다. 2022년 이후 주택도시보증공사 가압류와 국세·지방세 관련 압류, 강제경매개시결정은 산정 기준권리 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세 여부에 따라 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득가가 문제

같은 건물인 지호빌(612-3)의 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다. 전용 59.27㎡ 기준으로 2025년 4월 3층에서 260,000,000원에 거래됐습니다.

집계 평균은 260,000,000원이며 최신 확인 거래도 동일한 260,000,000원입니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 거래일이 2025.04이므로, 2026년 매각기일에 적용할 현재 시세로 단정하기 어렵습니다. 같은 건물이라는 점은 비교에 유리하지만 층수 차이와 개별 호수의 상태 차이도 고려해야 합니다.

최저가 48,740,000원은 확인된 거래가의 약 18.7%입니다. 하지만 이는 어디까지나 보증금 인수 문제가 없다는 전제에서의 단순 가격 비율입니다. 임차권등기 조건에 따라 미변제 보증금을 부담하게 되면 가격 판단은 완전히 달라집니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 48,740,000원 가정)

현재 최저가 기준 집행비용 추정액을 제외하면 주택도시보증공사 가압류 채권에 47,462,680원이 배당되는 계산입니다. 신청채권 109,600,000원은 배당되지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 전체 채권 청구액 887,600,000원 중 배당액은 47,462,680원이고 미배당액은 840,137,320원입니다.

유찰 회차별 가격 시나리오

유찰이 추가되면 채권자의 회수액은 줄고 미배당액은 증가하는 구조입니다. 다만 경매가격이 낮아진다는 이유만으로 임차권 인수 조건이 사라지는 것은 아닙니다. 매수인 인수 위험은 회차별 최저가와 별개로 검토해야 합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 심곡본동 소재 부천남중학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌붙임 및 페인팅 마감이며 샷시 창호, 위생·급배수·난방 설비와 승강기가 갖춰져 있습니다.
• 공동사용 구조. 본건 건물은 인접지 612-16번지와 일괄하여 복도 및 승강기 등을 공동사용하는 단일건물로 건축되어 있습니다. 현황 및 건축물대장상 201·202호는 612-16번지, 203·204호는 612-3번지에 소재합니다. 대지권 및 공용부분의 귀속관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 263.2㎡입니다. 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다. 지형은 평지이며 사다리형 토지입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 관련 표시가 있습니다. 실제 거래·취득 시 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소형 다세대 건물입니다. 확인된 동일 면적 거래는 1건뿐이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5회, 매각률은 0%입니다. 대단지 아파트와 비교해 거래 표본과 매수층이 제한적일 수 있습니다.
• 임대사업 관련. 민간임대주택 등기가 남아 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 법적 제한과 낙찰자에게 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 재확인. 을구 3번 주택임차권등기 인수 조건을 정확히 확인하세요. 임차보증금 283,000,000원 중 실제 배당액과 미변제 잔액이 얼마인지, 미변제 시 인수 범위가 어디까지인지가 최우선입니다.
• 말소기준권리 정합성. 2020.11.04 부천시 압류가 산정 기준으로 표시되어 있지만 2020.12.08 해제 기재가 존재합니다. 2020.06.15 수협은행 근저당권의 2021.01.12 말소와 윤주엽 씨의 같은 날 전입신고도 접수 순서까지 대조하세요.
• 공사 점유관계. 매각물건명세서의 '공사' 표기에 관한 실제 점유자, 전입일, 임대차계약, 보증금 및 점유개시일을 확인하세요. 보증금·전입일이 확인되지 않은 점유자를 대항력 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 보증기관과 임차인 관계. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 채권과 윤주엽 씨의 임차보증금 사이에 보증사고·대위변제·채권양도 등의 관계가 있는지 원본 문서로 확인하세요. 확인되지 않은 관계를 동일 채권으로 합산하거나 중복 처리하지 마세요.
• 당해세·공과금. 국세·지방세 압류가 4건으로 표시되어 있습니다. 당해세 여부에 따라 집행비용 이후 배당 가능액이 달라질 수 있으므로 세금의 법정기일과 배당순위를 확인하세요.
• 민간임대주택 의무. 민간임대주택 등록의 현재 상태, 임대의무기간, 임대사업자 지위 승계 및 말소 가능 여부를 관할 기관과 확인하세요.
• 공용부분·대지권. 인접 612-16번지와 복도·승강기를 공동사용하는 구조입니다. 대지권과 공용부분의 귀속, 건축물대장 및 등기부의 일치 여부를 확인하세요.
• 관리비·점유 해소. 관리비 체납액과 공용부분 미납액을 확인하고, 현재 점유자와 명도 협의 가능 여부를 확인하세요.
• 실거래 재검증. 확인된 거래가 2025.04 한 건이므로 현재 거래가격과 임대수요를 다시 조사해야 합니다. 8세대 규모의 거래 표본 부족과 낮은 매각률도 고려하세요.
• 응찰가 상한. 최저가 48,740,000원만을 기준으로 응찰하지 마세요. 임차권 미변제 잔액, 세금, 명도비용, 임대사업 관련 의무 및 실제 환금성을 반영한 총취득비용을 먼저 산출해야 합니다.

맺으며 — “최저가 4,874만원이 실제 취득가 4,874만원은 아니다”

이 사건은 감정가 2억 9,000만원에서 5회 유찰을 거쳐 최저가 4,874만원까지 내려왔습니다. 확인된 실거래 2억 6,000만원과 단순 비교하면 상당히 낮은 금액입니다. 그러나 이 가격만으로 투자 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

가장 중요한 변수는 윤주엽 씨의 보증금 2억 8,300만원입니다. 매각물건명세서에는 보증금 전액을 변제받지 못하면 주택임차권등기를 인수한다는 조건이 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 그 수치만으로 조건부 인수 위험을 제거할 수는 없습니다. 전액 미변제·전액 인수라는 가정에서는 최저가와 합산한 실질취득 시나리오가 3억 3,174만원으로, 확인된 거래가 2억 6,000만원을 넘어섭니다.

여기에 산정 말소기준권리의 해제 기재, 같은 날 발생한 임차인 전입과 근저당권 말소, 별도의 공사 점유 표기, 민간임대주택 등기, 8세대 건물의 낮은 환금성이 겹쳐 있습니다. 단순히 유찰 횟수가 많고 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건은 아닙니다.